Могут ли отменить договор дарения доли дома, если запрет на регистрационные действия наложен до сделки, но уведомление пришло после регистрации?

Сохраняется ли право собственности матери после появления запрета, датированного ранее даты регистрации

Право собственности матери на подаренную долю дома возникло 01.08 с момента государственной регистрации перехода права. В силу закона момент возникновения этого права — внесение записи в ЕГРН, а не безусловно зависящее от того, что делал пристав в отношении прежнего собственника (сына).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Для дела это означает: сам по себе факт того, что 27.08 пришло уведомление о запрете (даже датированном 21.07), не влечёт автоматической отмены договора дарения и не аннулирует запись о праве матери. Государственная регистрация — юридический акт признания права, и сколько бы ни существовало постановлений в отношении прежнего собственника, запись о праве матери могла бы быть погашена только вступившим в силу судебным решением (оспорена по иску заинтересованного лица — взыскателя), а не уведомлением пристава или Росреестра. Пока права матери в ЕГРН зарегистрированы, она признаётся законным правообладателем доли.

Вывод по вопросу: запрет, пришедший после регистрации, не отменяет договор дарения сам по себе; право собственности матери возникло 01.08 и сохраняется, пока зарегистрированная запись не оспорена в суде в установленном порядке.

На кого наложен арест и действует ли он на имущество, перешедшее к матери

Арест и запрет на регистрационные действия в исполнительном производстве налагаются исключительно на имущество должника — то есть на то, что на момент наложения запрета принадлежало сыну. После 01.08 подаренная доля сыну уже не принадлежала, поэтому запрет, направленный на её распоряжение, формально затрагивает имущество, выбывшее из собственности должника до внесения самой записи о запрете в реестр.

Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. 1 1 . Арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 12.03.2014 № 34-ФЗ ) 2. По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления. 3. Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
— ч. 1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
— п. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Раз запрет (постановление от 21.07) был наложен на имущество должника-сына, а на дату регистрации сделки (01.08) в ЕГРН записей о запрете не было (о чём прямо указано в вопросе — «в реестре тогда ничего не было»), Росреестр при регистрации обоснованно не нашёл препятствий по п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ и законно провёл регистрацию перехода права к матери. Мать стала собственницей имущества, которое на момент её регистрации в реестре не имело обременений.

Значит, арест, направленный на имущество должника, распространяться на ставшее уже её собственностью имущество не может. Появление записи о запрете лишь «тянет» на долю, собственником которой должник уже перестал быть.

Вывод: запрет был наложен на имущество должника (сына). Поскольку право перешло к матери до внесения записи о запрете в реестр и обременений на 01.08 не было, арест в отношении ставшей её долей части дома применён быть не может — это вопрос, подлежащий снятию (освобождению) в установленном порядке.

Может ли взыскатель оспорить дарение в суде (риск-ветка по ст. 174.1 ГК)

Здесь — важнейшая развилка. Закон прямо указывает, что сделка по распоряжению имуществом должника, совершённая при наложенном запрете, не препятствует реализации прав кредитора, кроме случаев, когда приобретатель не знал и не должен был знать о запрете. Сделка (в части перехода права) была зарегистрирована 01.08, т.е. юридически совершена — а постановление о запрете вынесено 21.07, то есть раньше.

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
— п. 2 ст. 174.1 ГК РФ

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ / ст. 572 ГК РФ

Для дела это означает: если мать добросовестна — не знала и не должна была знать о существовании долгов сына и наложенном запрете (на что указывает отсутствие записи в ЕГРН на 01.08, на которое она полагалась) — то дарение этой долей не препятствует правам взыскателя лишь в той мере, в какой они обеспечивались запретом, а сама сделка действительна и отмене (признанию недействительной) не подлежит. Оспорить такое дарение взыскатель смог бы, только доказав в суде, что мать знала о запрете либо что сделка совершена согласованно с целью вывода имущества от взыскания и направлена в ущерб кредитору.

Вывод: оспаривание договора дарения взыскателем возможно лишь в судебном порядке и при доказанности недобросовестности матери (знания о запрете/мнимой цели вывода имущества от взыскания). Если мать на 01.08 не знала о запрете и реестр был чист — её право устойчиво, и дарение отмене по этому основанию не подлежит.

Каким образом матери (не должнику) снять запись о запрете: порядок, подсудность, сроки

Мать, не являясь должником, вправе добиваться снятия ошибочной записи о запрете. Закон предусматривает два параллельных механизма — административное обжалование постановления пристава и судебную защиту права на имущество, не принадлежащее должнику.

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— п. 1 ст. 119, ст. 121, 122 ФЗ № 229-ФЗ

Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
— ч. 2 ст. 442 ГПК РФ

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Для дела это означает: (1) иск об освобождении доля от ареста / исключении из описи мать предъявляет к должнику (сыну) и взыскателю в районный суд по месту нахождения имущества (дома) — этот иск имеет исковую давность три года и не ограничивается 10-дневным сроком; (2) обжалование самого постановления пристава о запрете (обращение в суд по КАС/ч. 1 ст. 441 ГПК либо в порядке подчинённости старшему приставу) — жёстко ограничено 10 днями со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления (для матери, получившей уведомление только 27.08, этот срок начинает течь с 27.08). Если пристав откажется снять запрет или суд откажет, защита продолжается в апелляционном порядке; при доказанности незаконности отказа возможны и компенсационные требования (убытки) по п. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ.

Реквизиты-опора на порядок: мать как лицо, чьи права и интересы нарушены постановлением пристава, вправе оспорить его в порядке гл. 18 ФЗ № 229-ФЗ (ст. 121–122) через районный суд; параллельно заявить иск об освобождении имущества от ареста по ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ и ч. 2 ст. 442 ГПК РФ к должнику и взыскателю.

Вывод (для матери): основной способ — подать иск об освобождении подаренной доли от ареста к должнику (сыну) и взыскателю в районный суд; дополнительно — обжаловать постановление пристава о запрете (10 дней с момента, как узнала — с 27.08). Соблюдение обоих сроков и подтверждение документами (выпиской ЕГРН без обременений на 01.08, договором дарения, датой регистрации) обеспечивает снятие ограничения с её имущества.