Можно ли по нотариальной доверенности от сына оформить его земельный участок на себя, если он сам не может приехать, а в доверенности указано право продавать и дарить?

Можно ли по доверенности оформить участок сына на себя

Доверенность даёт вам право действовать от имени сына в его интересах, но не меняет того, что распоряжаетесь вы чужим правом.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Ключевой ответ на ваш вопрос содержится в специальном запрете:

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

{l}

Текст «продавать и дарить участок» в доверенности НЕ устраняет этот запрет. Закон запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а дарение или продажа участка себе — это классический случай конфликта интересов: вы одновременно выступаете и продавцом (дарителем) в интересах сына, и покупателем (одаряемым) в своих интересах. В доверенности не может быть полномочия «оформить участок на себя» по той причине, что закон прямо исключает такие сделки через представителя. Исключение (коммерческое представительство) к вашему случаю не относится – вы не предприниматель и действуете безвозмездно по родственной доверенности. Согласие сына, даже письменное, само по себе не делает такую сделку законной: закон говорит о согласии лишь как об условии защиты от признания сделки недействительной, но не как о разрешении нарушить запрет. Аналогичный вывод следует из п. 4 ст. 182 ГК РФ, не допускающего совершение через представителя сделок, которые по характеру могут быть совершены только лично:

1. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
   — п. 4 ст. 182 ГК РФ

Вывод: нет, по имеющейся доверенности оформить участок сына на себя нельзя. Доверенность сохраняет силу для остальных действий (подавать заявления, получать документы, расписываться), но не даёт права на сделку с самим собой. Чтобы участок перешёл к вам, необходимо личное участие сына либо юридически чистая схема (см. блок 5).

Что произойдёт, если всё-таки совершить сделку «на себя»

Сделка представителя с самим собой недействительна не автоматически, а по правилам ст. 168 и п. 3 ст. 182 ГК РФ.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 168 ГК РФ, п. 1

Абзац первый п. 3 ст. 182 ГК РФ уже содержит собственную «санкцию»: сделка, совершённая с нарушением этого запрета и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, причём нарушение его интересов предполагается, пока не доказано иное (см. цитату > 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

— п. 3 ст. 182 ГК РФ). То есть бремя доказывания перекладывается на того, кто настаивает на законности сделки, — а это крайне невыгодно обеим её сторонам.

Дополнительно к этому работает ст. 174 ГК РФ о сделке представителя в ущерб интересам представляемого:

1. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174 1 . Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено 1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2.
   — п. 2 ст. 174 ГК РФ

{l}

Практически это означает: если вы подарите или продадите участок себе, сын в любой момент (в течение срока исковой давности) сможет оспорить сделку, а нотариус, удостоверяющий сделку, обязан проверять полномочия представителя и вправе отказать в её удостоверении:

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

{l}

Вывод: риск признания сделки недействительной и возврата участка сыну здесь не теоретический, а заложенный в саму конструкцию закона. Единственный случай, когда такая сделка «выживает», — если представляемый её прямо одобрил и сможет доказать, что его интересы не нарушены, причём это предмет спора, а не гарантия. Поэтому совершать дарение или продажу самому себе не следует.

В каких случаях доверенность действует, а когда её недостаточно

Ваша доверенность нотариальная — это правильно и обязательно для распоряжения зарегистрированным правом и подачи заявлений о госрегистрации:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

{l}

Срок и дата — критичные реквизиты:

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

{l}

Проверьте доверенность на два момента. Если срок не указан — она действительна один год со дня совершения; если не указана дата совершения — ничтожна. Если для регистрации перехода права по сделке (например, продажи участка третьему лицу, а не вам) потребуется распоряжение правом, доверенность должна быть нотариальной — что у вас и есть.

Отдельно про форму сделки и место удостоверения. Договор об отчуждении земельного участка удостоверяется нотариусом в пределах субъекта РФ, где находится имущество:

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

{l}

Поэтому даже при наличии у вас доверенности договор дарения или продажи участка третьему лицу нужно будет удостоверять у нотариуса по месту нахождения участка (в СНТ), и нотариус обязан разъяснить сторонам смысл сделки и проверить соответствие содержания проекта сделки действительным намерениям:

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

{l}

Вывод: ваша нотариальная доверенность достаточна для подачи заявлений, получения документов, подписи в Росреестре и даже для подписания договора отчуждения участка третьему лицу, но она не позволяет обойти запрет на сделку с самим собой. Все действия по доверенности ограничены её сроком (по умолчанию — год) и нотариальной формой самой сделки и её местом удостоверения.

Если сын состоит в браке: согласие супруга и режим имущества

Это зависит от того, как и когда приобретён участок.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

{l}

Если участок достался сыну в дар, по наследству, по иной безвозмездной сделке или был куплен им до брака — это его личное имущество, и согласие его супруга на отчуждение не требуется. А вот если участок куплен на общие средства в браке, он является общим имуществом супругов, и тогда нужен особый документ:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

{l}

Обратите внимание: нотариально удостоверенное согласие нужно именно для сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения. Договор дарения земельного участка между гражданами как раз требует нотариального удостоверения — значит, при режиме общей совместной собственности согласие супруги сына обязательно. Без него сделка оспорима: супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал о ней. Кроме того, отсутствие такого согласия — самостоятельное основание приостановления регистрации:

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 2, 3 ст. 35 СК РФ

{l}

Вывод: перед оформлением обязательно выясните у сына, когда и как куплен участок и состоит ли он в браке. Если участок личный (до брака, в дар, по наследству) — согласие супруги не нужно. Если участок приобретён в браке возмездно — потребуется её нотариально удостоверенное согласие, иначе сделку оспорят, а регистрацию приостановят. Это отдельный документ, который надо оформить заранее, независимо от вашей доверенности.

Как всё-таки законно оформить участок на вас

Запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ касается только ситуации, когда сделка совершается через представителя — он не позволяет вам как представителю быть стороной в сделке с самим собой. Законный путь — исключить такое совмещение ролей.

Вариант А. Сын сам подписывает договор. Дарение остаётся безвозмездной передачей вещи в собственность:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

{l}

Здесь вы — одаряемый, а не представитель, поэтому запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ к вам не применяется: сделка совершается сыном лично, без посредника-представителя. Договор об отчуждении участка удостоверяется нотариусом по месту нахождения участка (см. блок 3).

Вариант Б. Договор подписывает ДРУГОЙ представитель — не вы. Можно оформить доверенность на третье лицо (иное, чем вы), которое подпишет договор от имени сына в пользу вас. Тогда представитель не является стороной сделки, и запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ (сделки представителя «в отношении себя лично») не нарушается.

Вариант В. Продажа вам как покупателю по договору купли-продажи — договор при этом также должен подписать либо сам сын, либо иной (не вы) представитель.

Налоговые последствия важны при выборе варианта. При дарении от сына к отцу доход освобождается от НДФЛ:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

{l}

Исключение из этой нормы — как раз дарение недвижимости:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ (о дарении недвижимости)

{l}

Если же будет оформлена продажа, освобождение из п. 18.1 ст. 217 НК РФ не применяется, и НДФЛ исчисляет продавец (сын) по общим правилам в зависимости от срока владения. Для безвозмездной передачи вам подходит дарение от сына: как близкий родственник, вы освобождены от НДФЛ с полученного дохода.

Вывод: чтобы участок перешёл к вам, совмещения ролей «представитель и одаряемый (покупатель) в одном лице» быть не должно. Возможны два пути. Первый — сын лично подписывает договор дарения или купли-продажи; тогда вы только одаряемый, и запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ не задействован. Второй — договор от имени сына подписывает посторонний (не вы) представитель; тогда он не является стороной сделки, и запрет также не нарушается. Оптимальной по налоговому режиму является безвозмездная передача (дарение) от сына, поскольку доход от такого дарения у близкого родственника НДФЛ не облагается. По имеющейся у вас доверенности сделку «на себя» совершить нельзя.

Документы и госрегистрация перехода права

Право собственности на земельный участок переходит к вам только после государственной регистрации в ЕГРН. Заявление и документы подаются в Росреестр (через МФЦ) либо в электронной форме:

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

{l}

Для регистрации понадобятся: договор (нотариально удостоверенный), ваши и сына документы, ранее полученные правоустанавливающие документы сына (свидетельство о праве, кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН), а при необходимости — нотариально удостоверенное согласие супруги сына. Если документы подаёт представитель, проверяются его полномочия (см. блок 3). Приостановление возможно, если заявитель не уполномочен распоряжаться правом или отсутствует обязательное согласие:

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

{l}

Обратите внимание: если вы подаёте документы как представитель, а одаряемый по договору — вы сами, регистратор может увидеть конфликт и приостановить регистрацию; поэтому документы лучше подавать лично или через независимого представителя. Отсутствие согласия супруги при необходимости также приведёт к приостановлению:

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

{l}

Вывод: для перехода участка к вам нужны нотариально удостоверенный договор (дарения или купли-продажи), подписанный сыном или независимым представителем, заявление о госрегистрации перехода права и полный комплект правоустанавливающих документов; при режиме общей собственности супругов сына — ещё и её нотариальное согласие. Регистрация производится в Росреестре через МФЦ; при выявлении неуполномоченного заявителя или отсутствии требуемого согласия регистрацию приостановят.