Как выделить доли двум сёстрам в доме и участке, если собственник одна сестра: дарение или соглашение, нужен ли нотариус

Может ли единственная собственница распорядиться домом и участком в пользу сестёр

Сестра, значащаяся в ЕГРН единственным собственником, вправе по своему усмотрению отчуждать принадлежащее ей имущество — это прямо предусмотрено законом.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Значит, оформленные на неё дом и участок она может передать двум другим сёстрам любым законным способом (дарение, продажа доли и т.п.). «Одна в ЕГРН» — не препятствие, а лишь отражение того, что право принадлежит ей лично: п. 1 ст. 209 ГК РФ даёт ей полную свободу распоряжения.

Долевая собственность сестёр на дом и участок возникает именно из сделки по отчуждению им долей (дарения или продажи):

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
   — п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ

Таким образом, механизм создания долей прост: сестра-собственник по договору передаёт каждой из двух сестёр определённую долю (например, по 1/3 дома и участка), и у всех троих возникает общая долевая собственность. При этом дарение доли — это разновидность распоряжения, прямо разрешённая участнику:

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Вывод: единственная собственница вправе выделить доли двум сёстрам, распорядившись домом и участком по договору дарения (или купли-продажи) долей. Долевая собственность трёх сестёр возникает на основании такой сделки, нотариально удостоверенной и зарегистрированной в Росреестре (об этом — ниже).

Дарение или соглашение: какой договор применим к ситуации

Ключевое различие: дарение создаёт доли впервые, а соглашение о разделе/выделе (ст. 252 ГК РФ) работает только тогда, когда общая собственность уже существует.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
   — п. 1, 2 ст. 252 ГК РФ

Поскольку сейчас собственник один и долевой собственности нет, «соглашение о выделе долей» (ст. 252 ГК РФ) юридически неприменимо — выделять нечего. Доли нужно сначала создать: единственный работающий инструмент — безвозмездная передача долей по договору дарения (либо возмездный договор купли-продажи долей).

Дарение по определению безвозмездно, и это важно, если деньги за дом фактически распределялись между сёстрами:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2 ст. 572 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: если сёстры передают друг другу деньги «в обмен» на доли либо дарение прикрывает куплю-продажу, договор могут переквалифицировать. Обещание подарить долю в будущем также подчиняется правилам о дарении и его форме (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Поэтому выбирайте договор, который соответствует реальному замыслу: либо чистое безвозмездное дарение, либо возмездная продажа долей.

Вывод: «соглашение» в значении ст. 252 ГК РФ здесь не подходит, так как общей собственности ещё нет. Надлежащий документ — договор дарения долей (или купли-продажи долей), нотариально удостоверенный. Если фактически за доли платят деньги, оформлять надо не дарение, а куплю-продажу, иначе сделку могут признать притворной.

Нужен ли нотариус

Да, нотариус обязателен. С 13.01.2025 договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это относится и к дарению долей в праве на недвижимость: закон не делает исключения для случаев, когда даритель — единственный собственник целого объекта и передаёт долю. Нотариальное удостоверение — не формальность, а условие действительности: его несоблюдение влечёт ничтожность сделки.

1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
   — п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ

Поэтому вариант «договор дарения между сёстрами без нотариуса» недействителен. Нотариус проверит законность сделки, наличие прав у дарителя и оформит договор.

Вывод: нотариальное удостоверение договора дарения долей дома и участка обязательно; без нотариуса сделка ничтожна. Это соответствует и ранее данному выводу по близкому вопросу о дарении недвижимости между гражданами — противоречия нет.

Единство судьбы дома и участка и регистрация перехода права

Дом и земельный участок принадлежат одному лицу, поэтому отчуждение дома проводится вместе с участком.

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Для клиента это означает: нельзя подарить только доли в доме, «забыв» про участок (или наоборот). Нотариально удостоверять нужно один договор, по которому каждой сестре передаётся и доля в доме, и соответствующая доля в земельном участке. Под это же правило отчуждение участником доли в здании проводится вместе с отчуждением доли в праве на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Само право собственности сестёр возникает только после государственной регистрации:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 5 ст. 488 ГК РФ / ст. 131 ГК РФ

Регистрацию осуществляет Росреестр (орган регистрации прав), куда документы подаются через МФЦ либо нотариуса. Пока переход права не зарегистрирован, права на доли у сестёр не возникают.

Вывод: договор дарения должен одновременно охватывать доли и в доме, и в земельном участке; после нотариального удостоверения переход права регистрируется в Росреестре. Только с момента государственной регистрации сёстры становятся собственниками долей.

НДФЛ при дарении долей сёстрам

Сёстры относятся к близким родственникам, к кругу которых закон относит полнородных и неполнородных братьев и сестёр:

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, по общему правилу облагаются НДФЛ, но закон прямо устанавливает исключение для ряда случаев:

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
   — пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Ключевая норма о необлагаемости дара между близкими родственниками раскрыта так:

По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ (по Обзору практики ВС РФ)

Из этой нормы следует: дарение недвижимого имущества между лицами, которые НЕ являются членами семьи или близкими родственниками, облагается НДФЛ; напротив, дарение между членами семьи и близкими родственниками (к которым относятся полнородные и неполнородные сёстры — ст. 14 СК РФ) освобождено от налога. Следовательно, сёстры-одаряемые при получении долей от сестры-дарителя НДФЛ не уплачивают и декларацию не подают; у дарителя дохода при дарении также не возникает.

Вывод: дарение долей дома и участка между сёстрами как между близкими родственниками освобождено от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) — налог не уплачивается, декларация не требуется. Если же фактически доли передаются возмездно (за деньги), налоговый режим иной.

Покупка именно у родителей: есть ли риски

Само по себе то, что дом ранее покупался у родителей, для нынешнего оформления долей значения не имеет: право собственности сестры зарегистрировано и на момент сделки никем не оспорено. Но есть два риска.

Первый — притворность/мнимость, если сделка не отражает реальных намерений:

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
   — ст. 170 ГК РФ, п. 2

Если между сёстрами фактически есть расчёты, но оформляется дарение, договор могут признать притворным и применить правила той сделки, которую стороны «действительно имели в виду» (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Договор должен соответствовать реальной воле сторон.

Второй риск — супруг дарителя, если сестра-собственница состояла в браке на момент приобретения дома. Сделка по распоряжению зарегистрированной недвижимостью, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, требует нотариально удостоверенного согласия супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

При этом имущество, полученное супругом во время брака по безвозмездным сделкам (а покупка — возмездная), либо приобретённое до брака, является его личным только в перечисленных случаях:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Если дом с участком куплены в браке за общие средства, они могут считаться общим имуществом супругов, и тогда нотариус потребует согласие супруга на дарение долей. Если покупка была до брака или за личные средства — согласие не нужно.

Вывод: сам факт покупки дома у родителей сам по себе проблем не создаёт. Практические риски — квалификация сделки как притворной при расхождении с реальной волей (ст. 170 ГК РФ) и необходимость нотариального согласия супруга сестры-дарителя, если недвижимость является общим имуществом супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Решается это документами: если недвижимость личная — согласие не требуется, что подтверждают документы о происхождении имущества (договор купли-продажи у родителей, дата, источник средств).

Порядок действий и момент возникновения права

Право собственности сестёр на доли возникает не с подписания договора, а с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 5 ст. 488 ГК РФ / ст. 131 ГК РФ

Орган регистрации прав, принимающий заявления и вносящий записи, — Росреестр (орган регистрации прав), к компетенции которого относится регистрация прав:

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 4) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; 5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) ведение Единого государственного реестра недвижимости , если иное не установлено настоящим Федеральным законом ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 7) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; 8) иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом. (Часть в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) Статья 3 1 . Публично-правовая компания, осуществляющая полномочия в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1.
— п. 3 ст. 3 ФЗ № 218-ФЗ

Практическая последовательность действий: нотариус удостоверяет единый договор дарения долей дома и участка → документы подаются в Росреестр (в том числе через нотариуса, который вправе направить их в электронном виде, или через МФЦ) → после внесения записи сёстры становятся сособственницами. До внесения записи в ЕГРН право на доли не возникает независимо от подписания договора.

Вывод: правильный порядок — единый нотариально удостоверенный договор дарения долей и в доме, и в участке, затем регистрация перехода права в Росреестре (через нотариуса или МФЦ). Право на доли у сестёр появляется с даты государственной регистрации. При отказе органа регистрации он может быть обжалован в установленном законом порядке.