Как переоформить купленную в браке квартиру на жену, если муж в отъезде и действует отец по доверенности: какие документы нужны и нужно ли выделять долю

Правовой режим квартиры: выделять долю заранее не нужно

Квартира куплена в браке, значит независимо от того, что в ЕГРН собственником указан только муж, она является общей совместной собственностью супругов. Это исходное, ключевое положение всей ситуации.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Для фактов клиента это означает: муж юридически распоряжается не «своей единоличной» квартирой, а общим супружеским имуществом, и у жены уже есть право на долю в нём (по общему правилу — 1/2). Оформление только на мужа в ЕГРН — это лишь техническая запись, не меняющая режим имущества.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

Это значит, что предварительный «выдел доли» в отдельной процедуре не требуется: доля жены уже существует в силу закона. Выдел в натуре или определение долей нужно только для того, чтобы изменить режим (перевести квартиру в единоличную собственность жены) — и это достигается сразу одной сделкой (раздел, брачный договор или дарение), а не двумя этапами.

Вывод: квартира — общая совместная собственность супругов, доли признаются равными (по 1/2); отдельно «выделять долю мужа» до переоформления не нужно — режим меняется непосредственно той сделкой, которой вы передаёте квартиру жене.

Согласие супруга на сделку — нотариальное

Поскольку распорядиться общим имуществом можно только при обоюдном согласии супругов, а сделка по распоряжению недвижимостью требует нотариальной формы/госрегистрации, закон предъявляет жёсткое требование к форме согласия.

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
   — п. 1–3 ст. 35 СК РФ

Применительно к клиенту: если сделку совершает муж (пусть и через отца по доверенности), для неё требуется нотариально удостоверенное согласие жены. Поскольку одаряемый — сама жена, её согласие на передачу ей квартиры очевидно и оформляется у нотариуса вместе со сделкой; это не проблема, а обязательный элемент. Обратный риск (для ветки, где распоряжается только жена своей долей) аналогично требует согласия мужа — но там до передачи ей всей квартиры дело не доходит.

Вывод: для сделки потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга; при передаче квартиры жене достаточно её же нотариального согласия, при распоряжении долей мужа — нотариальное согласие мужа. Отсутствие такого согласия — основание для оспаривания сделки в течение года.

Как правильно оформить: три законных варианта, и любой из них — нотариальный

Чтобы квартира стала единоличной собственностью жены, режим совместной собственности нужно изменить. Закон даёт несколько путей, и все они требуют нотариуса.

Вариант А. Соглашение о разделе общего имущества — самый прямой и дешёвый, если цель просто «переписать всё на жену».

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Вариант Б. Брачный договор — если хотите урегулировать режим имущества на будущее (в т.ч. на случай развода).

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— п. 2 ст. 41 СК РФ

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей
— п. 1, 3 ст. 42 СК РФ

Вариант В. Договор дарения — если жена получает долю мужа безвозмездно от его имени. С 13.12.2024 дарение недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Обратите внимание: если бы стороны захотели оформить передачу именно как дарение доли в праве общей собственности (например, доли мужа), действует отдельное правило о нотариальной форме сделок по отчуждению долей.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Разбор для клиента: поскольку квартира юридически ещё в совместной собственности и выделенных долей в ЕГРН нет, «выделять долю» отдельно не нужно — можно сразу заключить одно нотариальное соглашение о разделе (или брачный договор), которым вся квартира переходит жене. Если же вы принципиально хотите использовать конструкцию «дарение», её нужно оформлять нотариально, и удобнее дарить не абстрактную «долю», а всю квартиру/определённую долю по договору мужа (через отца) — тогда дополнительных барьеров по ст. 42 ФЗ-218 не возникает, но нотариус всё равно обязателен по п. 3 ст. 574 ГК РФ. Соглашение о разделе обычно выгоднее: не «безвозмездная» природа в строгом смысле дарения и меньше вопросов по налогам.

Вывод: можно обойтись без предварительного выдела — достаточно одного нотариального соглашения о разделе общего имущества (или брачного договора), которым квартира закрепляется за женой; вариант дарения тоже возможен, но тоже нотариален. Нотариальная форма — обязательна при любом выборе.

Полномочия отца мужа по доверенности

Отец мужа действует как представитель — его действия непосредственно создают права и обязанности для мужа.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Ключевое требование к такой доверенности: она должна прямо уполномочивать отца на подписание конкретной сделки. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Срок доверенности: если срок не указан, она действует год; без даты — ничтожна.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Разбор для клиента: прежде чем идти к нотариусу, проверьте текст доверенности мужа на отца — есть ли в нём прямое право заключать сделки по отчуждению именно этой квартиры (дарение/продажу/раздел) и подавать заявления о регистрации. Если в доверенности только «управлять», «пользоваться» или распоряжение с оговорками — сделка по отчуждению выйдет за пределы полномочий, а сделка, совершённая неуполномоченным лицом, не создаёт прав для представляемого до её одобрения (ст. 183 ГК РФ). Если муж за границей и доверенность иностранная, её нужно легализовать (апостиль/нотариальный перевод).

Вывод: отец вправе подписать соглашение/дарение за мужа только если нотариальная доверенность прямо наделяет его полномочием на отчуждение этой квартиры и подачу документов в Росреестр (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 182 ГК РФ). При отсутствии такого полномочия сделка не считается заключённой от имени мужа до её одобрения (ст. 183 ГК РФ) и её не зарегистрируют.

Куда и с какими документами обращаться (регистрация в Росреестре)

Переход права регистрируется на основании заявления и сделки-основания.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством
— п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Поскольку ваша сделка нотариальная, применяется сокращённый срок регистрации (три рабочих дня при подаче в Росреестр, пять — через МФЦ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— подп. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Причины возможной приостановки, которые надо заранее исключить:

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Пакет документов определяется перечисленными выше требованиями: сама нотариальная сделка (ст. 38/41/42 СК РФ или ст. 574 ГК РФ), нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), нотариальная доверенность на отца (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), заявление (ст. 14 ФЗ-218) и уплата госпошлины (ст. 333.33 НК РФ); к ним прилагаются паспорта сторон, свидетельство о браке и правоустанавливающие документы.

Вывод: полный пакет — нотариальная сделка + нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) + нотариальная доверенность (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ) + паспорта + свидетельство о браке + заявление (ст. 14 ФЗ-218) + госпошлина (ст. 333.33 НК РФ). Подаётся в Росреестр/МФЦ; срок регистрации по нотариальной сделке — 3 рабочих дня (Росреестр) или 5 (МФЦ). Приостановка возможна при отсутствии полномочий у представителя (п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218) или нотариального согласия.

Налоги и госпошлина

По НДФЛ дарение между супругами освобождается: доходы от дарения недвижимости не облагаются, если даритель и одаряемый — члены семьи/близкие родственники, а супруги прямо отнесены к ним.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);"; в абзаце втором пункта 28 слова ", и не подлежащих обложению налогом на наследование или дарение в соответствии с действующим законодательством" исключить. Статья 3 1 Установить, что по наследству, открывшемуся до 1 января 2006 года: с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"; с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выдаются начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Разбор для клиента: при вариантах «соглашение о разделе» и «брачный договор» НДФЛ не возникает по самой природе сделки (это перераспределение уже принадлежащего имущества, а не получение дохода). При варианте «дарение» муж и жена подпадают под освобождение как супруги — налог не платится и декларация не подаётся.

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Вывод: по нормам, которые процитированы выше, НДФЛ при передаче квартиры жене не возникает: при дарении — в силу освобождения для супругов (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), при разделе/брачном договоре — в силу того, что это не получение дохода; госпошлина за регистрацию права для физического лица составляет 2000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ — для объекта с кадастровой стоимостью до 20 млн руб.).

Риски и развилки (что проверить, если ситуация сложнее)

Несколько фактов, не названных вами, меняют ответ:

• Если у мужа оформлена доверенность только «на управление/представительство» без права отчуждения — сделку совершить нельзя; сначала надо переоформить доверенность (это ключевая развилка, см. блок 4).
• Если есть действующий брачный договор с режимом раздельной собственности — квартира может быть личным имуществом мужа, и тогда «совместный» режим не применяется; передача возможна только как дарение/продажа, а не как раздел.
• Если брак не зарегистрирован официально — режим совместной собственности не действует, и переоформление — только возмездная или безвозмездная сделка (дарение между сожителями НДФЛ облагается, льгота п. 18.1 ст. 217 НК РФ на них не распространяется).
• Если у мужа есть кредиторы/признаки банкротства — безвозмездное отчуждение квартиры жене в течение трёх лет до банкротства может быть оспорено как вывод активов; тогда предпочтительнее возмездная конструкция или раздел с реальным перераспределением.
• Если квартира — предмет ипотеки — вы указали, что обременений нет, значит банк не участвует; если бы ипотека была, требовалось бы согласие залогодержателя.
• Если есть несовершеннолетние дети, чьи интересы затрагиваются (например, при продаже/дарении их доли) — потребуется согласие органа опеки; в вашей ситуации дети прямо не затронуты, но уточните.

Вывод: при стандартной ситуации (брак зарегистрирован, ипотеки нет, брачного договора нет, доверенность с полномочием на отчуждение) путь прост: одно нотариальное соглашение о разделе/брачный договор о закреплении квартиры за женой → регистрация в Росреестре. Если хотя бы один из перечисленных факторов присутствует — сначала устраните его (расширьте доверенность, учтите брачный договор, проверьте риски оспаривания), иначе сделку не зарегистрируют или её оспорят.

Что делать пошагово

1. Проверить доверенность мужа на отца у любого нотариуса: есть ли прямое полномочие на отчуждение квартиры (дарение/продажу/раздел), подачу заявлений о регистрации и распоряжение зарегистрированным правом. Дата доверенности обязана быть; срок — если не указан, год. При отсутствии нужных полномочий — переоформить доверенность у нотариуса (муж может выдать её дистанционно — её может удостоверить, например, командир воинской части, начальник госпиталя, если нет нотариальной конторы; согласие другого супруга не требуется).
2. Выбрать конструкцию с нотариусом: соглашение о разделе общего имущества (рекомендуется) либо брачный договор, либо договор дарения.
3. Собрать пакет: паспорта сторон; нотариальная доверенность на отца; свидетельство о браке; выписка из ЕГРН и договор купли-продажи (подтверждают основание); нотариальное согласие супруга.
4. Удостоверить сделку у нотариуса (обязательно) и уплатить госпошлину.
5. Подать документы в Росреестр лично в МФЦ либо электронно (нотариус часто сам направляет); срок регистрации — 3 рабочих дня (Росреестр) или 5 (МФЦ).
6. Проконтролировать обременения/споры: убедиться, что на квартире нет арестов, залогов, притязаний; при наличии кредиторов мужа — заранее оценить риск оспаривания.

Связка документов, которую ждёт нотариус и Росреестр: доверенность (полномочие) + согласие супруга (ст. 35 СК РФ) + сама нотариальная сделка (ст. 38/41/42 СК РФ или ст. 574 ГК РФ) + заявление (ст. 14 ФЗ-218) + госпошлина (ст. 333.33 НК РФ) + основание (свидетельство о браке, договор купли-продажи).

Если Росреестр приостановит/откажет, риски оспаривания и альтернативы

Обжалование отказа Росреестра. Решение об отказе можно обжаловать в суде.

Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд
— ч. 12.2 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для клиента: если отказ связан с отсутствием полномочия у отца по доверенности или отсутствием нотариального согласия супруга, он устраняется исправлением документов; если регистратор неправ — заявление об оспаривании подаётся в суд по правилам КАС РФ по месту нахождения органа регистрации.

Риск оспаривания самой сделки. Сделка, совершённая лишь для вида, ничтожна.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Это значит: если передачу квартиры жене оформят «для вида» (чтобы скрыть имущество от кредиторов, но фактически оставить квартиру в распоряжении мужа), сделку могут признать мнимой и ничтожной. Сделка должна быть реальной: фактическая передача права, регистрация в ЕГРН, последующее владение женой.

Дополнительный риск — банкротство мужа. При наличии у мужа неисполненных обязательств безвозмездное отчуждение квартиры накануне банкротства может быть оспорено как направленное на причинение вреда кредиторам (ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). При долгах предпочтительнее возмездная конструкция либо раздел с реальным перераспределением.

Альтернативы. Помимо раздела и дарения возможна купля-продажа (переход регистрируется по сделке — п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ-218). При продаже ранее истечения минимального срока владения у мужа может возникнуть НДФЛ; срок зависит от основания возникновения права:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Если цель — защитить имущество без смены собственника, подойдёт брачный договор (ст. 41, 42 СК РФ), которым судьба квартиры определяется заранее, в том числе на случай развода.

Вывод: отказ/приостановку Росреестра можно оспорить в суде (КАС РФ), досудебный порядок не обязателен; сделка должна быть реальной (иначе риск ничтожности, ст. 170 ГК РФ); при долгах/банкротстве мужа безвозмездную передачу могут оспорить (ст. 61.2 Закона о банкротстве); альтернативы — купля-продажа (с возможным НДФЛ при продаже ранее минимального срока владения, ст. 217.1 НК РФ) либо брачный договор без смены собственника.