Можно ли сделать передоверие по доверенности на приёмку квартиры, если право передоверия прямо не указано?

Нужна ли отдельная оговорка о праве передоверия в основной доверенности

1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
   — п. 1 ст. 187 ГК РФ

Эта норма — центральная для вашего вопроса. Передоверие по общему правилу не является «встроенным» полномочием: представитель обязан «лично совершать те действия, на которые оно уполномочено», и вправе передать их другому лицу только при одном из двух условий — (а) он прямо «уполномочен на это доверенностью» либо (б) он «вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица» — и при этом доверенность не содержит запрета передоверия. Ваша доверенность составлена по второму типу: в ней перечислены действия по приёмке и передаче, но оговорки «с правом передоверия» нет. Значит, по буквальному смыслу п. 1 ст. 187 ГК РФ передоверить эти действия «просто так» вы не можете — перечень полномочий не равен праву передоверия.

1. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 188. Прекращение доверенности 1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
   — п. 5 ст. 187 ГК РФ

Пункт 5 ст. 187 ГК РФ лишь исключает передоверие в отдельных случаях, привязанных к п. 3 ст. 185.1 ГК РФ; ваша ситуация (приёмка квартиры, ключи, акт) в число таких исключений не входит, поэтому передоверие здесь в принципе допустимо, если оно разрешено доверенностью либо вызвано «силою обстоятельств».

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариальная практика подтверждает тот же подход: нотариус удостоверит передоверие лишь «по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия», либо по представлении доказательств вынужденности (силы обстоятельств). То есть при отсутствии оговорки нотариус потребует от вас документально подтвердить, например, болезнь, срочный отъезд, невозможность лично явиться — иначе в удостоверении передоверия будет отказано.

Вывод по вопросу 1. Если в доверенности нет оговорки о передоверии и нет документально подтверждённых обстоятельств, вынуждающих вас к передоверию, — передоверить приёмку квартиры другому лицу по такой доверенности нельзя. Вариант законного пути есть только один из двух: (1) получить у доверителя новую доверенность, прямо содержащую право передоверия (или запрет на него снять), либо (2) доказать силу обстоятельств нотариусу. Без этого выданное вами передоверие будет юридически уязвимым, а действия передоверенного — действиями неуполномоченного лица (об этом — блок 4).

Форма и обязательные условия доверенности в порядке передоверия

1. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 188. Прекращение доверенности 1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
   — п. 3, 4 ст. 187 ГК РФ

Если право передоверия (или сила обстоятельств) всё же есть, документ оформляется строго нотариально — правило п. 3 ст. 187 ГК РФ не применяется только к юридическим лицам и их филиалам, к гражданам оно применяется в полном объёме. Кроме того, п. 4 ст. 187 ГК РФ вводит жёсткий предел: срок передоверия не может превышать срок основной доверенности. Пункты 6 и 7 той же статьи фиксируют ещё две детали: вы, передав полномочия, не утрачиваете свои полномочия (значит, можете действовать и сами), а последующее передоверие (передать дальше от передоверенного третьему лицу) по общему правилу запрещено, если это не оговорено в первоначальной доверенности.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Ст. 59 Основ о нотариате прямо устанавливает объёмный предел: доверенность в порядке передоверия «не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности», и повторяет лимит по сроку. Практический смысл для вас: передоверить можно только те действия, которые есть в вашей доверенности (ключи, осмотр/приёмка, подписание акта). Если в основной доверенности нет, например, права подавать документы на регистрацию в Росреестр, то и в передоверие это полномочие включить нельзя.

Вывод по вопросу 2. Передоверие оформляется у нотариуса, действует в пределах срока и объёма основной доверенности, не «расширяет» ваши полномочия и не лишает вас собственных полномочий. Нотариус при удостоверении обязан сверить передоверие с основной доверенностью, поэтому возьмите её оригинал.

Нужно ли отдельно указывать наём приёмщика для осмотра квартиры

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
   — ч. 1 ст. 8 ФЗ-214

ФЗ-214 прямо называет надлежащую форму приёмки: передача и принятие происходят «по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче». Отдельной государственной процедуры «осмотр квартиры» закон не устанавливает — из закона вытекает лишь то, что участник (либо его представитель) принимает объект и подписывает акт. Наём специалиста-приёмщика — это техническое/сервисное действие, а не самостоятельное полномочие представителя: приёмщик не совершает юридически значимых действий от имени дольщика, он лишь помогает осмотреть квартиру, а подписывает акт представитель.

1. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей
   — ч. 5 ст. 8 ФЗ-214

Закон даёт участнику само право до подписания акта потребовать от застройщика составления акта о несоответствиях и отказаться от подписания передаточного документа до устранения недостатков. Именно эти действия — заявить о недостатках, отказаться от подписания — имеют юридическое значение и должны входить в объём полномочий представителя. Осмотр же как таковой (в том числе с участием наёмного специалиста) никаких прав и обязанностей не порождает. Поэтому отдельная оговорка «право нанять приёмщика» в нотариальной доверенности не требуется: передоверенному достаточно полномочий «принять квартиру по акту», «подписать/отказаться от подписания акта приёма-передачи», «получить ключи». Наём приёмщика — обычное сопутствующее действие физического лица, и его лучше упомянуть в тексте «для ясности», но это не обязательное условие действительности.

Вывод по вопросу 3. Специально прописывать наём приёмщика в передоверии не обязательно — это не юридически значимое полномочие. Важнее включить в текст полномочия: получить ключи, принять квартиру, подписать акт приёма-передачи (и, для полноты, право заявить о недостатках и отказаться от подписания до их устранения по ч. 5 ст. 8 ФЗ-214).

Последствия передоверия без оговорки — если её всё же не будет

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Если передоверие сделано при отсутствии оговорки и без силы обстоятельств, передоверенный действует как неуполномоченное лицо. Подписанный им акт приёма-передачи считается заключённым «от имени и в интересах совершившего его лица» — то есть от имени и за счёт передоверенного, с рисками для него, — если только доверитель (собственник) впоследствии прямо не одобрит сделку. Для вас это означает: застройщик вправе отказаться передавать ключи такому представителю, а подписанный акт может быть оспорен.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Отдельный риск — при последующей государственной регистрации права. Доверенность на подачу заявления о госрегистрации и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариальной. Если вы планируете, чтобы действия по приёмке «перетекли» в подачу документов в Росреестр, полномочие на такую подачу должно быть нотариально оформлено и в основной доверенности, и в передоверие.

1. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
   — ч. 8 ст. 18 ФЗ-218

ФЗ-218 при личном обращении в Росреестр (в том числе через МФЦ) прямо требует от представителя нотариально удостоверенную доверенность. Поэтому, даже если акт о передаче подписан, для регистрации права передоверенному потребуется нотариальная доверенность, объём которой совпадал бы с нужными для регистрации полномочиями.

1. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
   — ч. 4 ст. 18 ФЗ-218

К заявлению о госрегистрации прилагается «документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя». Отсюда практический вывод: если передоверие выдано с превышением объёма основной доверенности или без надлежащего нотариального удостоверения, в госрегистрации будет отказано из-за дефекта полномочий представителя.

Вывод по вопросу 4. Передоверие без оговорки о праве передоверия и без доказанной силы обстоятельств создаёт риск признания действий представителя действиями неуполномоченного лица (ст. 183 ГК РФ) — вплоть до отказа застройщика в передаче ключей и отказа Росреестра в регистрации из-за неполноты полномочий. Единственный способ устранить риск — оформить новую доверенность от доверителя с прямой оговоркой о передоверии либо доказать вынужденность передоверия нотариусу.

Обязанности при передоверии и прекращение полномочий

1. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные.
   — п. 2 ст. 187 ГК РФ

Если передоверие оформлено, на вас как на лицо, передавшее полномочия, ложится обязанность в разумный срок известить доверителя и сообщить сведения о передоверенном. Важная особенность: если вы этого не сделаете, вы будете нести ответственность за действия передоверенного как за свои собственные — то есть перед доверителем отвечаете вы, а не только новый представитель. Это делает письменное уведомление доверителя (с сохранением доказательства отправки) обязательным практическим шагом.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Срок основной доверенности — ключевой параметр: если он не указан, доверенность действует год со дня совершения, а без даты совершения вообще ничтожна. Поскольку передоверие не может быть длиннее основной доверенности (п. 4 ст. 187 ГК РФ), проверьте её срок до обращения к нотариусу — от него напрямую зависит допустимый срок передоверия.

1. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 . Безотзывная доверенность 1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность). Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти. 2. Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. 3. Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не может передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому лицу, если иное не предусмотрено в доверенности. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 189. Последствия прекращения доверенности 1.
   — п. 3 ст. 188 ГК РФ

Здесь же важное предупреждение о хрупкости передоверия: «с прекращением доверенности теряет силу передоверие». Если доверитель отменит основную доверенность, истечёт её срок либо наступит иное основание по п. 1 ст. 188 ГК РФ, передоверие автоматически аннулируется — даже если сам документ о передоверии ещё «на руках». Поэтому рекомендуйте доверителю не отзывать доверенность до завершения приёмки.

Вывод по вопросу 5. После оформления передоверия известите доверителя в разумный срок и сохраните доказательства — иначе рискуете отвечать за действия передоверенного как за свои. Учитывайте, что передоверие живёт ровно столько, сколько основная доверенность (срок которой по умолчанию — год), и автоматически прекращается вместе с ней.

Смежные риски приёмки по передоверию и защита интересов доверителя

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
   — ч. 1 ст. 8 ФЗ-214

Приёмка по акту имеет имущественные последствия: с момента передачи риск случайной гибели и бремя содержания имущества переходят к участнику. Если передоверенный подпишет акт, не выявив недостатков, доверитель «зафиксирует» приёмку и в дальнейшем ему будет сложнее предъявлять претензии к застройщику по качеству. Поэтому в объёме полномочий передоверенного обязательно отразите его право требовать составления акта о недостатках и отказаться от подписания до их устранения (ч. 5 ст. 8 ФЗ-214) — это защита интересов самого доверителя.

Вывод по вопросу 6. Передоверие допустимо использовать для приёмки, но объём полномочий передоверенного и инструкции ему важны не меньше формы: без права фиксировать недостатки и отказаться от подписания акта доверитель рискует принять объект с дефектами и утратить часть претензионных возможностей к застройщику.