Можно ли нотариально заверить подпись одной стороны в договоре дарения доли, если вторая сторона не подписала

Обязательна ли нотариальная форма договора дарения доли в квартире

Договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру — это договор дарения недвижимого имущества. Закон прямо обязывает удостоверять его нотариально:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это же требование продублировано в специальном законе о регистрации недвижимости — причём именно для отчуждения долей:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением
— ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Верховный Суд подтверждает: для дарения доли исключений из нотариального правила нет:

договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли
— п. 5 ст. 36 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025, п. 52

Что это значит для вас. Ваша мама дарит вам долю в квартире. Это сделка, которая по закону подлежит именно нотариальному удостоверению. «Заверить подпись» и «удостоверить договор» — не одно и то же, и подмена одного действия другим приведёт к тому, что сделка будет ничтожной. Поэтому нотариус в принципе прав в том, что просто «заверить» документ здесь нельзя — нужно удостоверить саму сделку.

Вывод по вопросу. Нотариальная форма для договора дарения доли в квартире обязательна (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 163 ГК РФ). Составление простого письменного текста и заверение одной подписи сделку не оформят.

Чем нотариальное удостоверение сделки отличается от свидетельствования подписи

Нотариус совершает два разных нотариальных действия — они поименованы раздельно:

Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) 1) удостоверяют сделки; 2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 2 1 ) выдают свидетельства о праве пережившего супруга на временное пользование транспортным средством, которое являлось собственностью лица, погибшего (умершего) в связи с участием (выполнением задач) в специальной военной операции, отражением вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации либо в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции (далее - участие (выполнение задач) в специальной военной операции); (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 318-ФЗ ) 3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; 4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
— ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Удостоверить сделку — значит проверить её законность, в том числе наличие у каждой стороны права на её совершение:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — ст. 163 ГК РФ, п. 1

А свидетельствование подписи имеет совсем другой предмет и другой объём: нотариус лишь подтверждает, что подпись поставлена конкретным лицом, и прямо не отвечает за содержание документа:

Статья 80. Свидетельствование подлинности подписи на документе Свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе.
— ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате

Специальная норма об удостоверении сделок говорит, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма:

Статья 53. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
— ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате

Что это значит для вас. То, что просите вы («заверьте её подпись, я подпишу потом»), — это действие по ст. 80 Основ (свидетельствование подлинности подписи). Оно применимо к заявлениям, копиям, ходатайствам, но не к сделке, требующей нотариальной формы. Для договора дарения доли нужно именно удостоверение сделки (ст. 53 Основ, ст. 163 ГК РФ) — а это принципиально иная процедура, где нотариус проверяет законность всей сделки и дееспособность/право каждой стороны.

Вывод по вопросу. Отказ нотариуса «заверить только подпись мамы» юридически обоснован: он не может подменить удостоверение двусторонней сделки свидетельствованием подписи одного лица. Вам нужно не «заверение подписи», а полноценное нотариальное удостоверение договора дарения.

Правда ли, что договор должны подписать оба, и можно ли удостоверить подпись лишь одной стороны

Договор дарения — двусторонняя сделка (даритель и одаряемый). Нотариус при удостоверении обязан установить личность каждого обратившегося и проверить наличие у каждой из сторон права на совершение сделки:

Статья 42. Установление личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — ст. 163 ГК РФ, п. 1

Если сделка не соответствует требованиям закона (в том числе не подписана одной из сторон), нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия:

Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Что это значит для вас. Нотариус не может удостоверить договор, в котором одна сторона ещё не выразила волю: без вашей подписи и без установления вашей личности у нотариуса нет подтверждения вашего волеизъявления и вашего права на сделку. Поэтому требование «пусть подпишут оба» — не прихоть, а прямое следствие ст. 42 и 48 Основ и ст. 163 ГК РФ. Удостоверить «половину» двустороннего договора нельзя.

Вывод по вопросу. Да, это правда: договор дарения доли должен быть подписан обеими сторонами, и нотариус вправе удостоверить сделку только при подтверждённом волеизъявлении и дарителя, и одаряемого. Отказ удостоверить договор с одной лишь подписью матери законен.

Как закрыть сделку, если вы не можете приехать: два законных способа

Способ 1. Удостоверение сделки двумя нотариусами (без вашего приезда). Основы нотариата прямо допускают удостоверение сделки двумя и более нотариусами, когда участники не присутствуют совместно:

Статья 53 1 . Сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Это и есть законный механизм под вашу ситуацию: мама подписывает договор у нотариуса по месту нахождения квартиры, а вы — у нотариуса в своём городе; проект сделки согласовывается, каждый нотариус удостоверяет подпись своего участника, а сама сделка оформляется как удостоверенная двумя нотариусами. Такой договор имеет силу нотариально удостоверенного, и его можно подать на регистрацию права.

Способ 2. Представитель по нотариальной доверенности. Если для вас удобнее, чтобы сделку подписал кто-то за вас, вы можете выдать доверенность — но именно нотариальную, поскольку речь идёт о сделке, требующей нотариальной формы:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность оформляется у нотариуса в вашем городе (или у консула, если вы за границей), и представитель подпишет договор от вашего имени. Тогда обе стороны будут представлены на сделке у одного нотариуса.

Что это значит для вас. Не нужно выбирать между «успеть приехать» и «сделка не состоится». Есть как минимум два штатных пути: (1) оформить договор у двух нотариусов без совместного присутствия (ст. 53.1 Основ), (2) выдать нотариальную доверенность на представителя (ст. 185.1 ГК РФ). Для дистанционного варианта заранее уточните у обеих нотариальных контор, что они работают по ст. 53.1 Основ (этот режим требует технической готовности и единой информационной системы нотариата), и согласуйте единый текст договора.

Вывод по вопросу. Решение есть, и приезжать лично не обязательно: допустимо удостоверение договора дарения доли двумя нотариусами без совместного присутствия сторон (ст. 53.1 Основ), либо подписание сделки представителем по нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Если нотариус отказал: как оспорить отказ и сколько стоит удостоверение

Отказ в совершении нотариального действия при несоблюдении требований закона — прямое основание для отказа, предусмотренное законом:

Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Постановление об отказе обжалуется в суд — конкретно в районный суд по месту нахождения нотариуса:

Статья 49. Обжалование нотариальных действий или отказа в их совершении Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой)
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Судебный контроль за нотариальными действиями закреплён и отдельной нормой:

Статья 33. Судебный контроль за совершением нотариальных действий Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального
— ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Тариф за удостоверение договора дарения доли: для дарения близким родственникам (детям, родителям, супругу, братьям-сёстрам) — пониженный:

дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора
— ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 1

Что это значит для вас. Если нотариус откажет (например, не работая по ст. 53.1 Основ), требуйте письменное постановление об отказе с причинами и разъяснением порядка обжалования. Такой отказ обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариальной конторы (нотариуса). Но обращаться в суд имеет смысл прежде всего при незаконном отказе; в вашей ситуации правильнее выбрать один из двух штатных вариантов — дистанционное удостоверение двумя нотариусами либо подписание представителем по нотариальной доверенности, — тогда отказа не будет. Поскольку вы близкий родственник дарителя, тариф будет пониженный: 0,3% суммы договора, но не менее 200 рублей, плюс плата за услуги правового и технического характера.

Вывод по вопросу. Отказ нотариуса можно оспорить, подав жалобу в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 48–49, 33 Основ законодательства РФ о нотариате); письменный отказ оформляется постановлением по вашему заявлению. Стоимость нотариального удостоверения дарения доли близкому родственнику — 0,3% суммы договора (не менее 200 руб.).

Исполнение сделки: регистрация перехода доли в ЕГРН

После нотариального удостоверения договора дарения доли переход права должен быть зарегистрирован. Особенность нотариальной формы в том, что заявление на регистрацию после удостоверения может подать любая сторона, в том числе через нотариуса:

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
— п. 3 ст. 8.1 ГК РФ

Что это значит для вас. Это снимает ещё одну практическую проблему: если сделку удостоверят (одним нотариусом или по ст. 53.1 Основ двумя), для регистрации перехода доли в Росреестре не потребуется одновременное присутствие и матери, и вас — заявление подаёт любая сторона либо сам нотариус. То есть отсутствие вашего личного присутствия не только на подписании, но и на регистрации не блокирует оформление.

Вывод по вопросу. После нотариального удостоверения договора дарения доли регистрационная запись в ЕГРН вносится по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ), — обязательное личное участие вас как одаряемого в подаче документов не требуется.

Смежные последствия: налоговый режим и согласие супруга дарителя

Налог. Дарение недвижимости (в том числе доли) от матери к вам под НДФЛ не подпадает, поскольку вы близкие родственники:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Согласие супруга дарителя. Если доля, которую дарит мама, была приобретена ею в браке и является общим имуществом супругов, для сделки по распоряжению недвижимостью, требующей нотариальной формы, нужно нотариально удостоверенное согласие её супруга (вашего отца):

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Что это значит для вас. Первое: вам как сыну/дочери дарителя не придётся платить НДФЛ с подаренной доли — это важный плюс и ещё один аргумент оформить всё именно договором дарения, а не иной сделкой. Второе: если доля мамы — её личное property (например, получена в наследство, по приватизации, куплена до брака или на личные средства), согласие её супруга не нужно; если же это совместно нажитое имущество, нотариус потребует нотариальное согласие супруга мамы, и это нужно подготовить заранее. Уточните у мамы, на каком основании и когда возникла её доля — от этого зависит, понадобится ли согласие отца.

Вывод по вопросу. Дарение доли матерью своему ребёнку освобождено от НДФЛ как дарение близкому родственнику (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если доля входит в общее имущество супругов, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (п. 3 ст. 35 СК РФ); если доля — личное имущество мамы, такое согласие не требуется.