Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Можно ли подарить квартиру сыну через 4 года после покупки без налога и нужно ли ждать 3 или 5 лет?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения квартиры сыну.descriptionДоговор дарения квартиры
  2. 2
    Подайте нотариально удостоверенный договор на регистрацию перехода права в Росреестр.
  3. 3
    Дождитесь внесения записи в ЕГРН — с этой даты сын станет собственником.
  4. 4
    Налоговую декларацию по НДФЛ ни вам, ни сыну подавать не нужно.
  5. 5
    Учтите: 3 года для будущей продажи сыном считаются с даты регистрации его права.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на квартиру — подтверждает ваше право собственности и отсутствие обременений.
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи 2020 года).
  • Документы, подтверждающие родство с сыном: ваше и его свидетельство о рождении.
  • Паспорта дарителя и одаряемого для нотариуса и Росреестра.
  • Нотариально удостоверенный договор дарения квартиры (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
  • Заявление и документы для регистрации перехода права в Росреестре (ЕГРН).

  • Сроки и риски

    • Ждать 3 или 5 лет для дарения не нужно — дарите квартиру в любой момент.
    • НДФЛ у вас при дарении не возникает: дохода от безвозмездной передачи нет.
    • У сына НДФЛ 0 как у близкого родственника — срок владения значения не имеет.
    • Право собственности сына возникнет только после регистрации в ЕГРН, не с подписания.
    • Для будущей продажи сыном срок владения 3 года считается с даты его регистрации.
    • Риск: без нотариального удостоверения договора дарения сделка недействительна.

  • Чего не делать

    • Не ждите 3 или 5 лет — срок владения к дарению не применяется.
    • Не платите НДФЛ с дарения — у вас как дарителя дохода не возникает.
    • Не требуйте от сына уплаты налога — его доход освобождён по близкому родству.
    • Не заключайте договор дарения без нотариального удостоверения — он обязателен.
    • Не считайте сына собственником до регистрации перехода права в ЕГРН.
    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ по дарению — обязанности нет.

  • Когда нужен адвокат

    • Если возникнет спор о признании дарения недействительным: Спор о признании дарения недействительным — без адвоката не обойтись.
    • Если нотариус откажет в удостоверении договора: Нотариус отказывает в удостоверении договора дарения — нужен адвокат.
    • Если росреестр приостановит или откажет в регистрации: Росреестр приостановил или отказал в регистрации перехода права.
    • Если появятся претензии третьих лиц на квартиру: Есть претензии третьих лиц на квартиру (наследники, супруг, кредиторы).
    • Если сын состоит в браке: Сын состоит в браке — нужен адвокат для защиты от раздела имущества.
    • Если воля дарителя будет оспариваться: Даритель недееспособен или оспаривается его воля — обязателен адвокат.

  • Расходы и госпошлина

    • НДФЛ при дарении квартиры сыну: 0 руб. — у вас дохода нет, у сына льгота по близкому родству.
    • Госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре — платит одаряемый (сын).
    • Нотариальное удостоверение договора дарения — платная услуга нотариуса по тарифу.
    • Налоговую декларацию 3-НДФЛ ни вы, ни сын не подаёте — расходов нет.
    • Ждать 3 или 5 лет для дарения не нужно — срок владения на дарение не влияет.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Клиент (мать) является собственником квартиры, приобретённой в 2020 году; ипотека погашена, обременения отсутствуют, документы на руках. Она намерена безвозмездно передать квартиру в собственность взрослому родному сыну по договору дарения. С момента покупки прошло 4 года, однако для дарения этот срок юридического значения не имеет: правило о минимальном предельном сроке владения (3 или 5 лет) применяется только к продаже недвижимости, когда у собственника возникает облагаемый НДФЛ доход. При дарении даритель ничего не получает взамен, поэтому дохода у него не возникает и обязанности платить НДФЛ нет независимо от срока владения. Для одаряемого — сына — доход в виде полученной в дар квартиры освобождается от НДФЛ, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками (родитель и ребёнок). Таким образом, дарение можно оформить в любой момент: ни мать, ни сын налог при дарении не платят.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Вещное правоотношение собственности на квартиру — клиент является собственником с 2020 года, обременений нет, поэтому она вправе свободно распорядиться квартирой, в том числе подарить её (ст. 209 ГК РФ).
    • Обязательственное правоотношение из договора дарения — между матерью и сыном заключается безвозмездная сделка по передаче недвижимости в собственность; договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (ст. 572, п. 3 ст. 574 ГК РФ).
    • Налоговое правоотношение дарителя по НДФЛ — при безвозмездной передаче квартиры у дарителя не возникает дохода, поэтому обязанности по уплате НДФЛ у матери нет; минимальный срок владения для дарения не применяется.
    • Налоговое правоотношение одаряемого по НДФЛ — сын получает доход в натуральной форме в виде квартиры, но этот доход освобождается от налогообложения, поскольку даритель и одаряемый — близкие родственники (родитель и ребёнок) (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
    • Правоотношение по государственной регистрации перехода права — право собственности сына на квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН, а не с момента подписания договора (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Безвозмездность сделки — квартира передаётся сыну без встречного предоставления, поэтому у дарителя не возникает налогооблагаемого дохода.
    • Близкое родство дарителя и одаряемого — мать и сын прямо названы в п. 18.1 ст. 217 НК РФ как лица, между которыми доходы в порядке дарения освобождаются от НДФЛ.
    • Отсутствие обременений и погашенная ипотека — согласие залогодержателя для дарения не требуется, препятствий для распоряжения квартирой нет.
    • Срок владения квартирой с 2020 года — для самого дарения он значения не имеет; правило о 3 или 5 годах касается только последующей продажи квартиры сыном.
    • Необходимость нотариального удостоверения договора дарения — договор дарения недвижимости между гражданами должен быть удостоверен нотариусом, после чего подаются документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

Нужно ли ждать какой-либо срок, чтобы подарить квартиру без налога

Для дарителя (вас) сам факт дарения квартиры налогом НДФЛ не облагается вообще. НДФЛ облагается доход одаряемого, а не отчуждение имущества дарителем. У дарителя при безвозмездной передаче (когда вы ничего не получаете взамен) дохода в денежной или натуральной форме не возникает, поэтому обязанности платить налог с передачи квартиры сыну у вас нет — независимо от того, прошло 3 года, 5 лет или меньше с момента покупки.

Правило о минимальном предельном сроке владения (3 или 5 лет) относится к продаже недвижимости, то есть к ситуации, когда собственник получает деньги и у него возникает налогооблагаемый доход. На дарение это правило не распространяется:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Эта норма касается «доходов от продажи». При дарении вы не продаёте квартиру, а безвозмездно передаёте её, поэтому минимальный срок владения для вас как дарителя значения не имеет. Право собственника распорядиться своим имуществом в любой момент, включая дарение, закреплено напрямую:

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
    — статья 209 ГК РФ, п. 1

Вы являетесь собственником квартиры с 2020 года, ипотека погашена, обременений нет — никаких ограничений по срокам владения для совершения дарения закон не устанавливает. Ждать 3 или 5 лет, чтобы подарить квартиру и не платить налог самой, вам не нужно — дарение можно оформить в любой момент, и дохода у вас от него не возникает.

При этом ключевое налоговое значение имеет статус одаряемого (сына), а не срок вашего владения. Это разобрано в следующем блоке.

Освобождение сына от НДФЛ: как работает близкое родство

Доходом, который в принципе подлежит обложению НДФЛ, признаётся имущество, полученное в порядке дарения недвижимости. Но для близких родственников закон делает прямое исключение:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Мать и сын прямо названы в норме как лица, между которыми доходы в порядке дарения освобождаются от налогообложения («родителями и детьми»). Поэтому ваш сын, получив квартиру в дар от вас (матери), не будет платить НДФЛ со стоимости квартиры — близкое родство имеет решающее значение, и это освобождение действует независимо от того, сколько лет вы владели квартирой до её передачи.

Разбор применения к вашей ситуации: вы — даритель, сын — одаряемый; оба подпадают под категорию «родитель и ребёнок» из п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поэтому его доход от получения квартиры полностью освобождается от налога. Никакого срока ожидания для применения этой льготы не требуется — она действует сразу при дарении.

Вывод: поскольку одаряемый — ваш родной сын, НДФЛ при дарении не платите ни вы (у вас нет дохода), ни он (доход освобождён в силу близкого родства). Ждать 3 или 5 лет не нужно.

Форма и оформление договора дарения, момент перехода права

По договору дарения квартиры вы безвозмездно передаёте сыну недвижимость в собственность:

  1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
    — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Договор дарения недвижимого имущества между гражданами в действующей редакции закона подлежит нотариальному удостоверению:

  1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
    — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает, что договор дарения квартиры между вами и сыном должен быть удостоверен нотариусом. Право собственности на квартиру перейдёт к сыну с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре:

  1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом
    — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Права на недвижимость и их переход подлежат регистрации в ЕГРН; для регистрации перехода права по договору дарения в Росреестр подаются заявление и нотариально удостоверенный договор дарения (совместно дарителем и одаряемым либо нотариусом в электронном виде).

Порядок действий: 1) составить и нотариально удостоверить договор дарения; 2) подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр; 3) право сына возникает с момента регистрации. Обременений нет, поэтому согласие банка (залогодержателя) не требуется.

Что важно знать на будущее: если сын решит продать квартиру

Это не влияет на вашу сделку сейчас, но объясняет, почему возникает путаница с 3 и 5 годами. Для сына, получившего квартиру в дар от вас (близкого родственника), минимальный предельный срок владения при последующей продаже составит 3 года с даты регистрации его права собственности:

  1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
    — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если бы квартира была получена не в дар от близкого родственника (а, например, куплена), для освобождения дохода от её продажи применялся бы общий срок 5 лет:

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Разбор применения. В вашей ситуации «ждать 3 или 5 лет» — это правило о будущей продаже квартиры сыном, а не о дарении. «3 года» будут отсчитываться для сына с момента регистрации перехода права по договору дарения (п. 2 ст. 223 ГК РФ), если он впоследствии захочет продать квартиру без уплаты НДФЛ. Для самого дарения «сейчас» никакой выжидательный срок не установлен.

Вывод: для оформления дарения сейчас ждать ничего не нужно. Правило о 3/5 годах заработает только если сын в будущем будет продавать квартиру — в его случае, как получившем её в дар от матери, срок составит 3 года с даты регистрации его права собственности.

Ждать 3 или 5 лет для дарения квартиры сыну не нужно — вы можете подарить квартиру в любой момент, и налог при этом не платите ни вы, ни сын.

Дарение квартиры вы как даритель вообще не облагаете НДФЛ: при безвозмездной передаче вы ничего не получаете взамен, поэтому дохода у вас не возникает. Правило о минимальном предельном сроке владения (3 или 5 лет) относится только к продаже недвижимости, когда собственник получает деньги (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). На дарение это правило не распространяется, а право собственника распорядиться своим имуществом в любой момент прямо закреплено в п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Ваш сын как одаряемый тоже освобождается от НДФЛ, потому что вы с ним — близкие родственники (мать и сын). Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, в том числе родителями и детьми (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Срок вашего владения квартирой для применения этой льготы значения не имеет — она действует сразу при дарении.

Итог по налогам: у вас при дарении дохода нет, у сына доход от получения квартиры полностью освобождён от НДФЛ в силу близкого родства. Никакого выжидательного срока закон не устанавливает.

Что касается 3 и 5 лет — это правило для будущей продажи квартиры сыном. Если сын впоследствии решит продать подаренную квартиру, для него минимальный предельный срок владения составит 3 года с даты регистрации его права собственности, поскольку недвижимость получена в дар от близкого родственника (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Общий срок 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) применялся бы, если бы квартира была, например, куплена, а не получена в дар от близкого родственника. На вашу текущую сделку дарения эти сроки не влияют.

Пошаговые действия

  1. Составьте и нотариально удостоверьте договор дарения квартиры. Договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Обратитесь к нотариусу — он подготовит проект договора и удостоверит его.

  2. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Право собственности у сына возникнет только с момента государственной регистрации перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Подать заявление и нотариально удостоверенный договор дарения можно через нотариуса в электронном виде либо самостоятельно в Росреестр.

  3. Получите подтверждение регистрации. После внесения записи в ЕГРН сын станет собственником квартиры. С этого момента для него начнёт течь 3-летний срок владения, если в будущем он решит продать квартиру без уплаты НДФЛ (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

  4. Налоговую декларацию подавать не нужно. Ни у вас, ни у сына не возникает обязанности по уплате НДФЛ и подаче декларации в связи с дарением квартиры между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).