Как передать квартиру в России гражданину ЕС без наследства и можно ли ему прописаться без гражданства РФ

Какими сделками, кроме наследства, можно передать квартиру гражданину ЕС

Собственник свободен в распоряжении своей квартирой и вправе отчуждать её любому лицу, включая иностранца.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Право собственности на квартиру доступно любому субъекту — ограничения касаются лишь отдельных видов имущества, установленных законом.

1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
   — п. 1 ст. 213 ГК РФ

Для квартиры таких ограничений нет. Они установлены только для земельных участков: иностранцы не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях и участками из земель сельскохозяйственного назначения (приобретают только в аренду). Поэтому само владение квартирой гражданином ЕС законно.

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Наиболее подходящие безвозмездные и возмездные конструкции:

• Дарение — даритель безвозмездно передаёт квартиру в собственность одаряемому.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

• Купля-продажа — продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
   — п. 1 ст. 549 ГК РФ

• Рента / пожизненное содержание с иждивением — получатель ренты передаёт квартиру в собственность плательщика, а тот периодически выплачивает ренту (или содержит получателя).

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
   — п. 1 ст. 583 ГК РФ

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
   — п. 1 ст. 601 ГК РФ

В супружеском варианте квартира передаётся другому супругу в рамках режима общего имущества (брачный договор, соглашение о разделе), а не по сделке отчуждения третьему лицу.

Вывод: передать квартиру гражданину ЕС помимо наследства можно обычными гражданско-правовыми сделками — дарением, куплей-продажей, рентой/пожизненным содержанием с иждивением; запрета для иностранца на владение квартирой в РФ нет (ограничения касаются только земельных участков).

Форма сделок и согласие супруга собственника

Договор дарения квартиры между гражданами (а иностранец — тоже гражданин, пусть и иностранного государства) с 13.12.2024 подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Договор купли-продажи квартиры нотариальному удостоверению не требует, но должен быть составлен одним документом в письменной форме под угрозой недействительности; переход права регистрируется в ЕГРН, и право собственности у покупателя возникает лишь с момента регистрации.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Поскольку квартира куплена или нажита в браке (у собственника есть супруг, чьё согласие уже оформлено), на сделку нужно нотариально удостоверенное согласие супруга: квартира — имущество, права на которое подлежат госрегистрации, и одновременно сделка в нотариальной/регистрируемой форме.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Для фактов клиента: раз собственник желает именно дарение — путь один: к нотариусу, который удостоверит договор и направит его на регистрацию в Росреестр. При купле-продаже достаточно письменного договора, но нотариальное согласие супруга собственника обязательно в обоих вариантах. Если супруг согласие не даст и о его несогласии будет известно одаряемому/покупателю — сделку можно оспорить.

Вывод: выбранный путь — нотариальное удостоверение договора дарения (иначе он недействителен) либо простой письменный договор купли-продажи; в любом случае необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга собственника, а переход права — регистрация в Росреестре.

Налоговые последствия передачи

Доход от источников в РФ облагается НДФЛ и у нерезидента (иностранца), а нерезидентские доходы — по ставке 30 %.

1. от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
   — п. 2 ст. 209 НК РФ

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых:
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

При дарении одаряемый получает доход в натуральной форме. Он освобождается от НДФЛ, только если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (супруги, родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, братья и сестры).

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Значит, если гражданин ЕС — супруг, родитель, ребёнок, брат/сестра, дед или внук дарителя, дарение НДФЛ не облагается; если посторонний — платит 30 % с кадастровой стоимости квартиры.

При продаже доход продавца освобождается от НДФЛ при владении не менее минимального срока. Этот срок составляет три года, если квартира получена в наследство/по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания, либо является единственным жильём продавца.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для вашего случая: квартира в собственности более трёх лет. Если это единственное жильё собственника — срок (3 года) уже истёк, и продавец НДФЛ не платит; если жильё не единственное и получено не по льготному основанию — применяется 5-летний срок, и 3 лет недостаточно.

Вывод: купля-продажа при владении квартирой 3+ года освобождает продавца от НДФЛ, если это его единственное жильё (п. 3 ст. 217.1 НК РФ); при ином жилье действует 5-летний срок. Дарение близкому родственнику НДФЛ не облагается, дарение постороннему гражданину ЕС обойдётся ему в 30 % НДФЛ с кадастровой стоимости.

Может ли гражданин ЕС «прописаться» в квартире без гражданства РФ

Основанием регистрации по месту жительства является право пользования жилым помещением: собственник-иностранец им обладает.

1. Постоянно или временно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин, обладающий правом пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации, обязан в порядке и на условиях, которые установлены в соответствии с настоящим Федеральным законом, зарегистрироваться по адресу указанного помещения, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи.
   — ч. 1 ст. 14 ФЗ № 109-ФЗ

1. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
   — ч. 1 ст. 15 ФЗ № 109-ФЗ

Но сама регистрация по месту жительства иностранца — это фиксация адреса в виде на жительство (ВНЖ) либо в разрешении на временное проживание (РВП); физически отметку о регистрации некуда проставить, если у иностранца нет этих документов.

1. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство , либо в разрешении на временное проживание лица без гражданства, либо в документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина или лица без гражданства и признаваемом Российской Федерацией в этом качестве, в котором проставлена отметка о разрешении на временное проживание или отметка о разрешении на временное проживание в целях получения образования , а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета.
   — ч. 2 ст. 15 ФЗ № 109-ФЗ

Отсюда и перечень документов: документ, удостоверяющий личность, + ВНЖ/РВП (или паспорт с отметкой о РВП) + документы о праве пользования жильём (выписка из ЕГРН). Последние иностранец вправе не представлять — орган миграционного учёта запросит их сам из реестра.

1. документ, удостоверяющий личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве, и вид на жительство, либо разрешение на временное проживание лица без гражданства, либо документ, удостоверяющий личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве, в котором проставлена отметка о разрешении на временное проживание или отметка о разрешении на временное проживание в целях получения образования; 2) документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.
   — ч. 1 ст. 17 ФЗ № 109-ФЗ

1. Иностранный гражданин или лицо без гражданства вправе не представлять документ, подтверждающий право пользования жилым помещением (прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в указанном документе, находятся в распоряжении государственных органов , органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций . В указанном случае орган миграционного учета самостоятельно запрашивает указанные документы (сведения о содержании указанных документов, выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации) в соответствующих государственных органах , органах местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях . (Дополнение частью - Федеральный закон от 01.07.2011 № 169-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 182-ФЗ)
   — ч. 2 ст. 17 ФЗ № 109-ФЗ

Срок обращения — семь рабочих дней со дня получения РВП/ВНЖ либо прибытия в помещение; подаётся лично, через МФЦ или ЕПГУ.

1. Заявление иностранного гражданина о регистрации по месту жительства должно быть подано в орган миграционного учета в месте нахождения жилого помещения, которое данный иностранный гражданин избрал в качестве своего места жительства, непосредственно - лично или в электронной форме с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг (далее - электронная форма), либо через подведомственное предприятие или уполномоченную организацию, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в течение семи рабочих дней с даты получения им разрешения на временное проживание
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ № 109-ФЗ

Собственник-иностранец регистрируется по своему праву пользования, поэтому согласие других собственников не требуется (при единоличной собственности иных сособственников нет).

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2.
   — ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Если иностранец находится в РФ, но ещё без ВНЖ/РВП (временно пребывает), регистрация по месту жительства для него невозможна — вместо неё действует учёт по месту пребывания: уведомление о прибытии в течение семи рабочих дней подаёт принимающая сторона (собственник) либо сам иностранец.

1. Иностранный гражданин в случае нахождения в месте пребывания подлежит постановке на учет по месту пребывания в порядке и на условиях, которые установлены в соответствии с настоящим Федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 109-ФЗ

1. Срок представления уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания составляет семь рабочих дней со дня прибытия в место пребывания либо со дня получения временного удостоверения личности лица без гражданства в Российской Федерации, за исключением случаев, если иностранный гражданин:
   — ч. 3 ст. 20 ФЗ № 109-ФЗ

При этом само наличие квартиры не даёт права на РВП/ВНЖ: РВП выдаётся в пределах квоты, ВНЖ — по общему правилу после года проживания по РВП, с безквотными исключениями (родство с гражданином РФ, ВКС, программа соотечественников и др.); владение недвижимостью в эти перечни не входит.

1. Разрешение на временное проживание может быть выдано иностранному гражданину в пределах квоты, утвержденной Правительством Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Срок действия разрешения на временное проживание составляет три года , если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом . (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 110-ФЗ, от 02.08.2019 № 257-ФЗ) 2. Квота на выдачу иностранным гражданам разрешений на временное проживание ежегодно утверждается Правительством Российской Федерации по предложениям исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации с учетом демографической ситуации в соответствующем субъекте Российской Федерации и возможностей данного субъекта по обустройству иностранных граждан. Правила определения, корректировки и перераспределения между субъектами Российской Федерации квоты на выдачу иностранным гражданам и лицам без гражданства разрешений на временное проживание в Российской Федерации, установления и использования ее резерва, порядок распределения указанной квоты соответствующими комиссиями, формируемыми в субъектах Российской Федерации, утверждаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.06.2017 № 111-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 15.10.2020 № 329-ФЗ) Комиссии, указанные в абзаце втором настоящего пункта, образуются территориальными органами федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел.
   — п. 1 ст. 6 ФЗ № 115-ФЗ

1. Вид на жительство может быть выдан иностранному гражданину, прожившему в Российской Федерации не менее одного года на основании разрешения на временное проживание. 1 1 . Вид на жительство может быть выдан иностранному гражданину, получившему разрешение на временное проживание в целях получения образования, после завершения обучения в государственной образовательной или государственной научной организации по программе бакалавриата, программе специалитета, программе магистратуры, программе ординатуры, программе ассистентуры-стажировки, имеющим государственную аккредитацию, или по программе подготовки научных и научно-педагогических кадров в аспирантуре (адъюнктуре). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.07.2022 № 357-ФЗ) 2. Без получения разрешения на временное проживание вид на жительство выдается: 1) иностранному гражданину, родившемуся на территории РСФСР и состоявшему в прошлом в гражданстве СССР; 2) иностранному гражданину, который не достиг возраста восемнадцати лет и родитель (усыновитель, опекун, попечитель) которого является иностранным гражданином и постоянно проживает в Российской Федерации; 3) иностранному гражданину, не достигшему возраста восемнадцати лет, получающему вид на жительство совместно с родителем (усыновителем, опекуном, попечителем) - иностранным гражданином;
   — п. 1, 2 ст. 8 ФЗ № 115-ФЗ

Вывод: зарегистрироваться по месту жительства в собственной квартире гражданин ЕС сможет только при наличии ВНЖ или РВП — без этих документов регистрация по месту жительства технически невозможна (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 17 ФЗ № 109-ФЗ). Согласие иных собственников не требуется. Без ВНЖ/РВП, при въезде в РФ, применяется учёт по месту пребывания (7 рабочих дней). Если гражданин ЕС — супруг гражданина РФ, ему доступны РВП без квоты и упрощённое ВНЖ.

Ответственность за фиктивную регистрацию и проживание без неё

«Прописать» иностранца без его фактического проживания нельзя — это уголовно наказуемое деяние.

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет , либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового. (В редакции Федерального закона от 09.11.2024 № 383-ФЗ) Примечание. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно способствовало раскрытию этого преступления и если в его действиях не содержится иного состава преступления. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 376-ФЗ)
— ст. 322.2 УК РФ

Это ключевое ограничение против схемы «оформить регистрацию по месту жительства для вида»: фиктивная регистрация иностранца по месту жительства образует состав преступления (штраф от 100 до 500 тыс. руб. либо принудительные работы/лишение свободы до 5 лет).

За проживание в помещении без регистрации — административный штраф (норма адресована гражданам РФ, однако собственник, допустивший проживание сверх сроков, также несёт ответственность).

1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. Примечание. Граждане Российской Федерации освобождаются от административной ответственности за административное правонарушение, предусмотренное настоящей статьей, в случае: проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в соответствующем населенном пункте субъекта Российской Федерации, если они зарегистрированы по месту жительства в другом жилом помещении, находящемся в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации;
   — ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ

Наконец, попытка замаскировать возмездную продажу под дарение (или наоборот) грозит признанием сделки притворной и применением правил прикрываемой сделки.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Вывод: реальная регистрация по месту жительства возможна только при фактическом праве пользования и наличии ВНЖ/РВП; «пустая» регистрация для иностранца — это состав преступления по ст. 322.2 УК РФ, а не формальность, поэтому оформлять её «для вида» нельзя.

Дополнительные варианты: брак и внесение в уставный капитал

Если гражданин ЕС состоит или вступит в брак с собственником-гражданином РФ, отдельная сделка отчуждения не нужна: квартира, нажитая в браке, становится их совместной собственностью супругов.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Режим совместной собственности — законный режим, он действует, если брачным договором не установлено иное; стороны вправе заключить брачный договор и определить иной режим (или, напротив, закрепить общее имущество).

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. 2. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 1 ст. 33 СК РФ

Ещё один вариант — внесение квартиры в уставный капитал ООО, где иностранный гражданин выступает участником: он получит не само помещение, а долю в обществе. Прямой нормы, разрешающей такую передачу именно иностранцу, в корпусе процитировать не удалось, поэтому этот способ оценивается как вспомогательный и требует отдельной проработки (ограничения для иностранного участия в отдельных видах деятельности и валютные правила).

Вывод: помимо дарения, купли-продажи и ренты, квартиру можно передать через режим общего имущества супругов (брак/брачный договор) — это самый льготный путь и для налога, и для последующей регистрации; внесение в уставный капитал — резервный вариант, не дающий иностранцу права собственности на саму квартиру.