Как узнать, есть ли дарственная на квартиру, если бумажный договор потерян: запрос в Росреестр и нотариуса

Как проверить, была ли оформлена дарственная: единственный достоверный источник — ЕГРН

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Право собственности на квартиру в вашу пользу могло возникнуть только при внесении записи о переходе права в реестр. Поэтому отсутствие бумажного договора дарения само по себе ни о чём не говорит: если сделка регистрировалась, её юридическая сила сохраняется в записи ЕГРН, а сам договор хранится в реестровом деле и в нотариальном деле. И наоборот — наличие у вас «бумаги», даже подписанной, но без регистрации, не делает вас собственником.

Что нужно заказать в Росреестре (через МФЦ, портал «Госуслуги» или сайт Росреестра) — выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и/или выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Именно первая показывает всю историю смены правообладателей: от кого и к кому переходила квартира, на каком основании (документ-основание) и когда.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Сведения ЕГРН предоставляются по запросу любых лиц — то есть для получения базовой выписки вам не нужно доказывать родство или права на объект. За сведения, предоставляемые не по льготным основаниям, взимается плата.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, по запросам о предоставлении сведений лиц, не указанных в части 1 настоящей статьи, аналитическая и иная информация предоставляются за плату. Размер, порядок взимания и возврата платы за предоставление указанных сведений и информации (за исключением аналитической информации) устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества в органы по учету государственного и муниципального имущества в объеме, необходимом для работы указанных органов, предоставляются бесплатно. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц. Глава 9. Государственный регистратор прав
— ч. 2 ст. 63 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: начинать нужно не с поиска бумажного договора и не с «похода к нотариусу наугад», а с запроса выписки из ЕГРН о переходе прав. Эта выписка покажет, регистрировалось ли вообще дарение (или иная сделка), кто сейчас собственник и на основании какого документа произошёл переход права.

Ответ на ключевой вопрос: потеря бумажного экземпляра НЕ означает, что дарственной не было

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Из этой нормы следует главное: юридически значимым является не бумажный экземпляр договора, а факт государственной регистрации права в ЕГРН. Если запись о переходе права собственности на вас существует, то вы — собственник, даже если сам договор утерян: договор хранится в реестровом деле органа регистрации прав, и его копию можно получить.

Органом регистрации прав в соответствии с настоящим Порядком выдаются сведения, содержащиеся в ЕГРН, в виде копий помещенных в реестровое дело документов, выражающих содержание сделок, на основании которых: 1) за правообладателем согласно записи в ЕГРН на момент подачи им запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, представленного в соответствии с настоящим Порядком, зарегистрировано указанное право (предоставляются правообладателю, нотариусу);
— п. 21 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 08.04.2021 № П/0149

Если же записи о переходе права нет и собственником по-прежнему значится родственник (или его правопреемники), то дарение как юридический акт не состоялось — и тогда квартира либо осталась в собственности дарителя, либо входит в наследственную массу. Обратное направление: подписанный, но не прошедший регистрацию договор дарения недвижимости не порождает права собственности.

Важная временнáя оговорка для сделок, совершённых до 31.01.1998 (до вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ о регистрации прав):

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

То есть, если предполагаемая сделка была заключена до 31.01.1998, право могло возникнуть и без записи в ЕГРН — тогда основанием служит сам правоустанавливающий документ (в том числе удостоверенный нотариусом договор), а регистрацию можно провести сейчас «по желанию». В этом случае утрата бумаги критична, и её восстановление идёт через нотариальный архив или суд.

Вывод: потеря бумажного договора не отменяет и не создаёт дарственную. Решающим является наличие записи в ЕГРН (для сделок после 31.01.1998) либо сохранившийся правоустанавливающий документ, удостоверенный до этой даты. Проверка идёт через выписку о переходе прав.

Если дарение оформлялось нотариально: как проверить и получить дубликат

С 13.01.2025 договор дарения недвижимости между гражданами по общему правилу подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Если сделка удостоверялась нотариусом, сведения о ней есть в Единой информационной системе нотариата, а сам документ хранится в нотариальном архиве:

Нотариальные документы - созданные на бумажном носителе или в электронной форме документы, удостоверенные, засвидетельствованные, совершенные, выданные нотариусом или иным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий в соответствии с настоящими Основами, и подлежащие хранению в силу их юридической значимости для граждан, общества и государства. Местом хранения нотариальных документов на бумажном носителе, переданных на постоянное или временное хранение в нотариальную палату, является нотариальный архив. Местом хранения нотариальных документов, созданных в электронной форме, а также электронных образов нотариальных документов, созданных на бумажном носителе, является единая информационная система нотариата.
— ст. 39.1 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Единая информационная система нотариата включает в себя ведущиеся в электронной форме реестры: 1) нотариальных действий; 1 1 ) нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) 2) наследственных дел; 3) уведомлений о залоге имущества, не относящегося к недвижимым вещам (далее - реестр уведомлений о залоге движимого имущества); 4) списков участников обществ с ограниченной ответственностью; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ ) 5) распоряжений об отмене доверенностей, за исключением нотариально удостоверенных доверенностей (далее - реестр распоряжений об отмене доверенностей). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2021 № 267-ФЗ ) Наряду с реестрами единая информационная система нотариата включает в себя: 1) нотариальные документы в электронной форме; 2) электронные образы нотариальных документов, созданных на бумажном носителе;
— ст. 34.2 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Как практически проверить, удостоверялся ли договор, если вы не знаете, к какому нотариусу обращались: обратиться к любому нотариусу с просьбой о проверке по ЕИС по реестру нотариальных действий (введена система электронных реестров), а также — если известны данные дарителя/одаряемого — через нотариальную палату субъекта установить нотариуса, в деле которого может храниться документ. Выдача выписок из реестра и копий/дубликатов документов производится нотариусом по письменному заявлению лиц, имеющих на это право (стороны сделки, их правопреемники, наследники):

Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению организаций и лиц, указанных в частях третьей и четвертой статьи 5 и в статье 28 настоящих Основ.
— ст. 50 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: нотариально удостоверенную дарственную можно восстановить через нотариуса/нотариальную палату — документ хранится в ЕИС и нотариальном архиве, а дубликат или выписку вправе получить одаряемый (если он сторона сделки) либо, после смерти дарителя, наследники. Обращаться следует к любому нотариусу за проверкой по реестру нотариальных действий ЕИС.

Что, если регистрации нет и документ не восстановить: судебное установление факта

Если выписка из ЕГРН не показывает переход права, а сам документ утрачен и через Росреестр/нотариуса не восстанавливается, остаётся судебный путь. Суд в порядке особого производства устанавливает факты, от которых зависят имущественные права граждан:

Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— п. 2 ст. 264 ГПК РФ

Однако такой способ — субсидиарный: суд примет заявление только если исчерпаны иные способы получения или восстановления документа:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Это значит, что до обращения в суд вам нужно зафиксировать: (1) ответ Росреестра об отсутствии записи о переходе права и/или невозможности выдать копию документа-основания; (2) ответ нотариуса/нотариальной палаты об отсутствии сведений о совершении нотариального действия. Применительно к вашей ситуации суд может устанавливать, например, факт принадлежности правоустанавливающего документа или факт владения и пользования жилым помещением (п. 5, 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ). Заявление подаётся в районный суд: по общему правилу — по месту жительства заявителя, а по спорам о недвижимости — по месту нахождения объекта (ст. 266 ГПК РФ).

Вывод: если реестр и архив «молчат» и документ утрачен безвозвратно, право устанавливается в судебном порядке (особое производство, ст. 264–266 ГПК РФ), но только после документального подтверждения невозможности получить/восстановить документы иным путём.

Альтернативные основания и риски: что ещё могло быть вместо дарения

Важно не «замыкаться» на гипотезе дарения — квартира могла перейти от родственника иначе: по завещанию и свидетельству о праве на наследство, по договору ренты/пожизненного содержания с иждивением, по договору купли-продажи, либо приватизация оформлена на нескольких лиц. Каждое из этих оснований отражается в ЕГРН своим документом-основанием, которое и укажет выписка о переходе прав.

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
   — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Что показывает эта норма применительно к вашей ситуации: выписка о переходе прав как раз и раскрывает документ-основание очередного перехода — договор дарения, свидетельство о праве на наследство, акт приватизации и т.п. Именно поэтому достаточно запросить выписку о переходе прав, а не «искать дарственную вслепую».

Дополнительно нельзя исключать, что дарение сформулировано как «обещание дарения в будущем» или договором предусматривалась передача дара после смерти дарителя — такие конструкции по закону ничтожны:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1, п. 3 ст. 572 ГК РФ

Если в найденных бумагах окажется договор, по которому квартира должна была перейти к вам «после смерти» дарителя, это не дарение, а фактически распоряжение на случай смерти, к которому применяются нормы о наследовании — то есть такой «документ» права собственности не порождает.

Вывод: не подменяйте поиск «дарственной» поиском любого документа о переходе права — выписка ЕГРН о переходе прав покажет действительное основание перехода (дарение, наследство, рента, купля-продажа, приватизация). Если обнаруженный документ предусматривает переход квартиры «после смерти» — это ничтожное «дарение», и действуют правила наследования.