Как переоформить 1/2 квартиры на маму через соглашение или дарственную без внесения сделки в Росреестр

Обязательность нотариального удостоверения дарения 1/2 доли

Передать половину квартиры матери безвозмездно можно только договором дарения — «соглашение» или «дарственная» в данном случае юридически одно и то же (безвозмездная передача доли в собственность). Однако обойти нотариуса нельзя: сделка подпадает под обязательную нотариальную форму сразу по двум самостоятельным основаниям.

Первое — общее правило о дарении недвижимости между гражданами:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Второе — правило об отчуждении долей в праве общей долевой собственности на недвижимость:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Хотя сейчас клиент — единственный собственник, цель сделки — именно выделить и передать матери долю, после чего возникнет общая долевая собственность (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Формулировка «переоформить 1/2» и означает отчуждение доли в праве: подписанный договор дарения одновременно создаёт долю матери и отчуждает её. Такую сделку нельзя подогнать под исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ («отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке»): на момент сделки других участников долевой собственности нет, а правило исключения рассчитано на обратную ситуацию.

Нарушение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:

1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 3 ст. 163 ГК РФ

Эту позицию закрепил Верховный Суд, прямо указав, что закон не делает исключений для дарения доли:

в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество при отчуждении 125 собственниками своих долей по одной сделке, а также в случае, когда один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости? ОТВЕТ. Требования к форме сделки и последствия ее несоблюдения предусмотрены статьями 158–163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ). Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г.
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Вывод: оформить передачу 1/2 доли матери без нотариального удостоверения невозможно. Договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению по двум нормам (п. 3 ст. 574 ГК РФ и ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Подписанный «в простой письменной форме» договор будет ничтожным и не породит у матери никакого права.

Невозможность обойтись без регистрации перехода права в Росреестре

Даже нотариально удостоверенный договор дарения сам по себе не переносит право собственности на мать. Право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации:

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в реестр:

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

И это не «формальность», а юридическое условие возникновения права: пока переход доли не зарегистрирован в ЕГРН, мать не приобретает права собственности, несмотря на подписанный и удостоверенный договор. Она также не сможет в дальнейшем распоряжаться долей (продать, подарить, заложить), поскольку её право не будет существовать для третьих лиц.

Основанием для регистрации права служит именно нотариально удостоверенный договор, представленный в орган регистрации:

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
   — подп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: без внесения записи в ЕГРН переоформить 1/2 на мать невозможно. Договор дарения (даже нотариальный) без государственной регистрации перехода права не делает мать собственницей доли. Завершить сделку можно только регистрацией права в Росреестре (через нотариуса или МФЦ).

Согласие супруга дарителя (режим имущества)

Ключевой вопрос, влияющий на действительность сделки, — состоит ли клиентка в браке и куплена ли квартира в браке (на общие средства), либо получена ею в дар/по наследству/приватизирована/куплена до брака. Запись «только я» в ЕГРН не отвечает на этот вопрос: титул собственника и семейный режим имущества — разные вещи.

Если квартира является общим имуществом супругов, для её отчуждения (дарения доли) нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Сделка по распоряжению общим имуществом, совершённая без такого согласия, может быть признана судом недействительной по иску супруга в течение года с момента, когда он узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если же квартира — личное имущество клиентки (куплена до брака, получена в дар/наследство, приватизирована только на неё вне брачного режима), согласие супруга не требуется.

Вывод: если клиентка замужем и квартира нажита в браке — перед дарением 1/2 доли необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга; иначе сделка оспорима. Если квартира личная (добрачная/подаренная/наследственная) или клиентка не в браке — согласие не нужно. Подаренная матери доля будет её личным имуществом и не войдёт в общую собственность с её супругом.

Расходы и налоговые последствия

Дарение 1/2 квартиры от дочери к матери — это отчуждение недвижимого имущества близкому родственнику. Федеральный нотариальный тариф за удостоверение такой сделки:

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
   — подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Плюс к федеральному тарифу нотариус взимает региональный тариф и плату за услуги правового и технического характера (размер зависит от субъекта РФ — их надо уточнять у конкретного нотариуса). Важная оговорка: для исчисления тарифа применяется не любая заявленная сторонами оценка, а кадастровая стоимость, если указанная в договоре оценка ниже её:

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ) За удостоверение факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, региональный тариф не может превышать сто пятьдесят рублей (за исключением случая совершения нотариального действия удаленно). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 588-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 02.11.2004 № 127-ФЗ)
— абз. 2 п. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Госпошлина за регистрацию перехода права на долю (при кадастровой стоимости доли до 20 млн руб.):

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей;
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

НДФЛ при дарении между матерью и дочерью не уплачивается, поскольку они — близкие родственники:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Вывод: расходы складываются из федерального нотариального тарифа (до 10 млн руб. по оценке/кадастровой стоимости доли — 3 000 руб. + 0,2 %), регионального тарифа и услуг правового и технического характера, а также госпошлины за регистрацию — 4 000 руб. НДФЛ мать не платит. При последующей продаже матерью подаренной доли ранее минимального срока владения может возникнуть НДФЛ — это отдельный вопрос, зависящий от даты и срока владения.

Риски недействительности и альтернативные варианты

Клиентка просит «соглашение или дарственную» без внесения в Росреестр. Необходимо прямо предупредить о двух рисках.

Риск притворности. Если фактически предполагается, что мать передаст деньги за долю (расчёт), оформление сделки как «дарения» ради обхода закона делает её притворной:

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворная сделка ничтожна, и к ней применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду (купли-продажи) — со всеми последствиями, включая преимущественное право покупки и налоги. Если расчёта нет и передача действительно безвозмездная — дарение законно.

Отмена дарения. Передача безвозмездна и необратима как купля-продажа: вернуть долю обратно можно лишь в ограниченных случаях:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
   — п. 1 ст. 578 ГК РФ

Альтернативы. Если цель — сохранить контроль над квартирой «до смерти» и не делить собственность сейчас, законный вариант без немедленной регистрации перехода на мать — завещание (п. 2 ст. 246 ГК РФ: собственник вправе завещать свою долю) либо договор ренты/пожизненного содержания. Но завещание не делает мать собственницей сейчас — право возникнет лишь после смерти наследодателя. Если же мать должна стать сособственницей уже теперь — без нотариуса и без регистрации в Росреестре сделать это законно нельзя.

Вывод: при безвозмездной передаче без встречного расчёта дарение — законная и оптимальная форма, но она в любом случае требует нотариуса и регистрации. При скрытом возмездном характере сделки её оформление как дарения содержит риск ничтожности по ст. 170 ГК РФ.

Сроки регистрации и порядок подачи документов

После нотариального удостоверения договора дарения переход права регистрируется по заявлению. Поскольку сделка совершена в нотариальной форме, заявление о регистрации может подать любая из сторон, в том числе через нотариуса — личное одновременное обращение обеих сторон в МФЦ не обязательно:

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Нотариус, удостоверивший договор дарения, на практике сам направляет документы в Росреестр в электронном виде (это прямо вытекает из порядка взаимодействия нотариуса и органа регистрации, закреплённого в ФЗ № 218-ФЗ), что ускоряет регистрацию. Государственная регистрация прав проводится в срок, установленный органом регистрации (по общему правилу ФЗ № 218-ФЗ), с выдачей выписки из ЕГРН, подтверждающей переход доли.

Срок оспаривания сделки супругом, чьё нотариальное согласие не было получено, — один год со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод: после удостоверения договора дарения заявление о регистрации перехода доли подаёт нотариус (или любая из сторон), госрегистрация проводится в установленный срок с выдачей выписки из ЕГРН. Право собственности матери на 1/2 возникает с момента внесения этой записи. Отсутствие нотариального согласия супруга (когда оно требовалось) даёт супругу право оспорить сделку в течение года.