Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Можно ли сразу оформить дарение дома и земли от брата отцу и от отца мне, минуя промежуточную регистрацию?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Удостоверьте у нотариуса договор дарения дома и участка от отца вам.descriptionДоговор дарения недвижимого имущества
  2. 2
    Проверьте в ЕГРН, что отец уже числится собственником по первой дарственной.
  3. 3
    Возьмите у отца подтверждение семейного положения для нотариуса.
  4. 4
    Подайте документы на регистрацию перехода права через нотариуса или МФЦ.
  5. 5
    Уплатите госпошлину за каждый объект по каждой регистрируемой сделке.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок — подтверждает право собственности отца.
  • Договор дарения «брат → отец» с отметкой о государственной регистрации перехода права.
  • Нотариально удостоверенный договор дарения «отец → вы» на дом и участок.
  • Свидетельство о рождении — подтверждение близкого родства отца и вас.
  • Свидетельство о браке отца либо заявление об отсутствии брака.
  • Документы о кадастровой стоимости дома и участка — для расчёта госпошлины.

  • Сроки и риски

    • Регистрация перехода права по второй дарственной приостанавливается без записи о праве отца в ЕГРН.
    • Каждый договор дарения недвижимости между гражданами требует отдельного нотариального удостоверения.
    • Без нотариальной формы договор дарения недействителен — риск утраты сделки.
    • Супруга отца вправе оспорить сделку в течение года, если имущество будет признано общим.
    • Госпошлина уплачивается за каждый объект по каждой сделке — избежать промежуточной регистрации нельзя.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь оформить дом и участок сразу на себя, минуя регистрацию права отца.
    • Не подавайте вторую дарственную, пока в ЕГРН нет записи о праве отца.
    • Не заключайте дарственную без нотариального удостоверения — договор будет недействителен.
    • Не рассчитывайте на «сквозную» регистрацию двух сделок за одно обращение.
    • Не пропускайте уплату госпошлины за каждый объект по каждой сделке.

  • Когда нужен адвокат

    • Обе дарственные (дом и участок) обязательно удостоверьте у нотариуса — без этого они недействительны.
    • Если регистрация права отца по первой дарственной ещё не завершена — сначала зарегистрируйте её, иначе вторую приостановят.
    • Если отец состоит в браке и нотариус сомневается в личном характере имущества — возьмите нотариальное согласие супруги.
    • Если регистратор вынесет приостановку по п. 1 ч. 1 ст. 26: При приостановке регистрации по п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ обратитесь к адвокату для подготовки возражений.
    • Если супруга отца оспорит дарение: При споре с супругой отца об оспаривании дарения (п. 3 ст. 35 СК РФ) без адвоката не обойтись.

  • Расходы и госпошлина

    • Госпошлина за регистрацию перехода права — 4 000 руб. за каждый объект (дом и участок) по каждой сделке.
    • Если кадастровая стоимость объекта превысит 20 000 000 руб: При кадастровой стоимости объекта свыше 20 000 000 руб. — 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.
    • НДФЛ не платится: дарение между близкими родственниками освобождено от налога (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
    • Оплатите нотариальное удостоверение обеих дарственных — каждый договор отдельно (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
    • Промежуточную регистрацию права отца избежать нельзя — это обязательные расходы по первой сделке.

  • Альтернативные пути

    • Подайте обе дарственные на регистрацию одновременно — регистратор проведёт записи последовательно.
    • Удостоверьте обе дарственные у одного нотариуса — он может подать заявления на регистрацию за вас.
    • Проверьте в ЕГРН, что право отца уже зарегистрировано, — иначе сначала завершите первую регистрацию.
    • Уточните у нотариуса, требуется ли подтверждение семейного положения отца, — имущество личное, согласие супруги не нужно.
    • Подайте документы через нотариуса, чтобы не являться всем участникам в Росреестр лично.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Брат подарил отцу жилой дом и земельный участок по договору дарения; договор заключён, право собственности отца зарегистрировано в ЕГРН — отец числится собственником обоих объектов. В настоящее время отец намерен подарить эти же дом и участок своему ребёнку (заявителю). Юридически это две последовательные сделки дарения недвижимости: первая — «брат → отец» (уже состоялась, право зарегистрировано), вторая — «отец → заявитель» (планируется). Заявитель хочет избежать промежуточного оформления и зарегистрировать право сразу на себя по двум дарственным.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Право собственности на недвижимость и момент его возникновения — право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтому отец считается собственником только после записи в ЕГРН; до этого он не вправе распоряжаться имуществом.
    • Оборот недвижимости по договору дарения — каждая сделка дарения недвижимости между гражданами требует нотариальной формы и государственной регистрации перехода права; это определяет обязательность двух самостоятельных регистрационных действий.
    • Регистрационные правоотношения с Росреестром — регистратор проверяет полномочия лица, отчуждающего объект; отсутствие записи о праве отца в ЕГРН является основанием для приостановления регистрации второй сделки.
    • Семейные имущественные отношения — если отец состоит в браке, для сделки с недвижимостью требуется нотариальное согласие супруга; это влияет на действительность второй дарственной.
    • Налоговые отношения — дарение между близкими родственниками освобождено от НДФЛ; в обеих сделках стороны являются близкими родственниками, поэтому налог не уплачивается.
    • Отношения по уплате госпошлины — госпошлина уплачивается за регистрацию перехода права по каждому объекту недвижимости и по каждой сделке; это формирует неизбежные расходы.

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Право собственности отца на дом и участок уже зарегистрировано в ЕГРН — отец является надлежащим правообладателем и вправе распоряжаться имуществом.
    • Дом и земельный участок принадлежат одному лицу и отчуждаются вместе.
    • Обе сделки дарения совершаются между гражданами, поэтому каждая подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
    • Вторая сделка — дарение отцом имущества своему ребёнку; если отец состоит в браке, требуется нотариальное согласие его супруги.
    • Обе пары «даритель — одаряемый» (брат → отец; отец → ребёнок) входят в перечень близких родственников, поэтому НДФЛ не уплачивается.
    • Дом и участок — два самостоятельных объекта недвижимости, поэтому госпошлина уплачивается за каждый объект по каждой регистрируемой сделке.
    • Закон не предусматривает «сквозной» регистрации права на конечного приобретателя, минуя запись о промежуточном собственнике: переход права регистрируется последовательно по каждому договору.

Можно ли «перескочить» отца — зарегистрировать право сразу на вас по двум дарственным

Нет. Регистрация права на вас «напрямую», минуя запись о праве отца, невозможна: для второй сделки отец должен уже быть правообладателем в ЕГРН.

Право собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору, возникает у приобретателя не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации права:

  1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Это подтверждается и общим правилом о моменте возникновения прав при их регистрации:

  1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
    — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Отсюда следует, что отец становится собственником дома и участка лишь после того, как переход права по дарственной «брат → отец» зарегистрирован в ЕГРН. До этой записи отец юридически не является собственником и не может распорядиться имуществом — регистратор приостановит регистрацию второй сделки именно по этому основанию:

  1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
    — п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

То есть для подачи второй дарственной отец должен быть внесён в ЕГРН как правообладатель. Регистрация перехода права — это самостоятельное регистрационное действие по каждому договору:

  1. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: 1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет; (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 , 12 части 5 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); 4) переходом права на объект недвижимости;
    — п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

Закон допускает одновременную/последовательную регистрацию нескольких переходов, но в строгой логической последовательности — право должно возникать у каждого промежуточного собственника в свой черёд (исключение в п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ касается конкуренции независимых заявлений, а не «схлопывания» цепочки):

  1. ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга
    — п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: «сразу оформить на вас» по двум дарственным в один приём невозможно — сначала регистрируется переход права «брат → отец» (отец вносится в ЕГРН), затем по второй дарственной регистрируется переход «отец → вы». Однако если на момент обращения обе сделки уже заключены, обе регистрации можно провести последовательно в рамках одной процедуры — принципиальные «лишние» действия и расходы это не устраняет, но не требует двух раздельных по времени обращений с ожиданием между ними.

Обязательная нотариальная форма договора дарения недвижимости

Каждый договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

  1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
    — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Запись в реестр при нотариальной сделке может вноситься по заявлению любой из сторон, в том числе через нотариуса, поэтому личная явка всех участников в Росреестр/МФЦ не обязательна:

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
— п. 3 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: и дарственная «брат → отец», и дарственная «отец → вы» должны быть нотариально удостоверены (каждая в отдельности). Нотариально удостоверенный договор является основанием для регистрации права (ст. 14 Закона № 218-ФЗ), и нотариус может сам направить документы на регистрацию. Несоблюдение нотариальной формы влечёт недействительность договора дарения.

Согласие супруга отца на дарение

Дом и участок получены отцом в дар от брата, то есть являются личным (не общим совместным) имуществом отца, однако для оформления дарения применяется требование о нотариальном согласии супруга на сделку, если имущество подлежит государственной регистрации права либо сделка подлежит обязательной нотариальной форме:

  1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
    — п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод по вопросу: если отец состоит в браке, для дарения дома и участка вам потребуется нотариально удостоверенное согласие его супруги (если брачным договором не установлено иное). Если согласия нет, сделка оспорима по требованию супруга в течение года. Если брака нет (вдовец, не состоял в браке) или имущество признано личным — согласие не требуется, но на практике регистратор/нотариус всё равно запросит подтверждение семейного положения (свидетельство о браке либо заявление о том, что гражданин в браке не состоит).

Госпошлина и налог (НДФЛ)

За государственную регистрацию права собственности (перехода права) на каждый объект недвижимости для физического лица уплачивается госпошлина — по общему правилу 4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей, а при её превышении — 0,02% кадастровой стоимости (но не более 500 000 рублей):

  1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для организаций, за исключением организаций, указанных в абзаце восьмом настоящего подпункта: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 22 000 000 рублей, - 44 000 рублей;
    — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Поскольку дом и земельный участок — два самостоятельных объекта, госпошлина уплачивается за каждый объект по каждой регистрируемой сделке (то есть по каждой дарственной — за дом и за участок).

Налог (НДФЛ) при дарении между близкими родственниками не уплачивается:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Вывод по вопросу: ни вам, ни отцу, ни брату отца НДФЛ платить не нужно, поскольку дарение совершается между полнородными братьями (брат → отец) и между родителем и ребёнком (отец → вы) — обе пары входят в перечень близких родственников. Госпошлина за регистрацию перехода права уплачивается за каждый объект (дом и участок) отдельно по каждой сделке; суммарно «лишних» расходов на «лишнее» промежуточное оформление избежать нельзя — регистрация права на отца обязательна.

Итоговая последовательность действий и риски

Право собственности у отца (и впоследствии у вас) возникает только после регистрации перехода права — гражданско-правовой механизм «сквозного» оформления, который позволил бы пропустить запись об отце, в законе отсутствует. Каждое отчуждение дома и участка подлежит государственной регистрации перехода права, и регистрируется оно последовательно от одного правообладателя к другому (п. 2 ст. 223, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ; ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

При этом оба договора можно заключить заранее и нотариально удостоверить, а документы на обе регистрации подать в один приём — регистратор проведёт их последовательно по цепочке, без необходимости ждать завершения первой регистрации отдельным визитом. Это «лишние» действия и расходы минимизирует, но полностью их исключить нельзя: госпошлина уплачивается за каждый переход права по каждому объекту, а нотариальное удостоверение требуется для каждой дарственной.

Рекомендуемый порядок:

  1. Удостоверить у нотариуса дарственную «брат → отец» и дарственную «отец → вы» (обе — на дом и участок вместе, поскольку дом и земля, принадлежащие одному лицу, отчуждаются только вместе — п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
  2. Получить нотариальное согласие супруги отца (если он в браке).
  3. Подать через нотариуса или МФЦ/Росреестр заявление о регистрации обеих сделок — регистрация пройдёт последовательно: сначала запись о праве отца, затем запись о вашем праве.

Вывод по вопросу: оформить всё «сразу» одной записью в ЕГРН, минуя запись об отце, нельзя — право отца должно быть зарегистрировано промежуточно. Но обе регистрации можно провести последовательно за один приём, заключив обе дарственные заранее; отдельного длительного ожидания и повторного обращения не требуется. Обязательны нотариальное удостоверение обеих дарственных и (при браке отца) согласие супруги; НДФЛ при дарении между близкими родственниками не уплачивается; госпошлина — за каждый объект по каждой сделке.

Оформить дом и участок сразу на вас, минуя регистрацию права собственности на отца, нельзя. Право собственности по каждой дарственной возникает только с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (п. 2 ст. 223, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), поэтому регистрация пройдёт последовательно: сначала «брат → отец», затем «отец → вы». Закон допускает последовательную регистрацию нескольких переходов права (п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), однако конкретный порядок подачи документов и сроки определяются регистратором; гарантии проведения обеих регистраций «за один приём» закон не устанавливает.

По первой сделке («брат → отец»): отец уже числится собственником в ЕГРН, поэтому переход права по дарственной от брата уже зарегистрирован. Если это не так и регистрация ещё не завершена, сначала необходимо зарегистрировать право отца — без этой записи он юридически не вправе распоряжаться имуществом, и регистратор приостановит регистрацию второй сделки на основании п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

По второй сделке («отец → вы»): договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы влечёт недействительность договора. При нотариальной форме сделки запись в реестр может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ), поэтому личная явка всех участников в Росреестр или МФЦ не обязательна.

Согласие супруги отца: дом и участок получены отцом в дар от брата, то есть являются его личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ), поэтому нотариальное согласие супруги по закону не требуется. Требование п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии супруга распространяется на распоряжение общим имуществом супругов; для личного имущества, полученного в дар, оно не применяется. При этом нотариус или регистратор может запросить подтверждение семейного положения (свидетельство о браке либо заявление о том, что отец в браке не состоит). Оспоримость сделки по п. 3 ст. 35 СК РФ возможна лишь если будет доказано, что имущество относится к общему; для полученного в дар имущества этот риск отсутствует.

Налог (НДФЛ): ни вам, ни отцу, ни брату отца НДФЛ платить не нужно — дарение совершается между полнородными братьями и между родителем и ребёнком, а доходы от дарения между близкими родственниками освобождены от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Госпошлина: уплачивается за каждый объект недвижимости (дом и земельный участок) по каждой регистрируемой сделке. Для физических лиц — 4 000 рублей за объект, если кадастровая стоимость не превышает 20 000 000 рублей; при превышении — 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Избежать «лишних» расходов на промежуточную регистрацию права отца нельзя — она обязательна.

Пошаговые действия

  1. Удостоверьте у нотариуса обе дарственные — «брат → отец» и «отец → вы». Каждый договор удостоверяется отдельно, дом и земельный участок включаются в один договор, поскольку принадлежащие одному лицу дом и земля отчуждаются только вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

  2. Подготовьте подтверждение семейного положения отца — свидетельство о браке либо заявление о том, что отец в браке не состоит. Поскольку имущество получено в дар и является личным, нотариальное согласие супруги по закону не требуется, однако нотариус или регистратор может запросить такое подтверждение.

  3. Подайте документы на регистрацию обеих сделок — через нотариуса или через МФЦ/Росреестр. Регистратор проведёт регистрацию последовательно: сначала запись о праве отца по первой дарственной, затем запись о вашем праве по второй. Конкретный порядок подачи и сроки определяются регистратором.

  4. Уплатите госпошлину за регистрацию перехода права по каждому объекту (дом и участок) по каждой сделке — всего четыре платежа, если кадастровая стоимость каждого объекта не превышает 20 000 000 рублей, то по 4 000 рублей за каждый объект по каждой сделке.

  5. При приостановке или отказе в регистрации — получите уведомление регистратора с указанием основания (например, п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, если отец не внесён в ЕГРН как правообладатель), устраните замечание (например, сначала зарегистрируйте право отца) и подайте документы повторно.