Могут ли признать договор дарения квартиры недействительным, если на момент удостоверения уже был наложен арест

Автоматически ли арест делает договор дарения недействительным

Короткий ответ: нет, сам по себе арест не влечёт автоматической ничтожности договора. Гражданский кодекс различает два разных режима — и в вашем случае действует именно тот, который сделку оставляет в силе (но не защищает квартиру от требований кредитора дарителя).

Первый режим — запрет, вытекающий из закона (например, в банкротстве). Там сделка ничтожна:

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
   — п. 1 ст. 174.1 ГК РФ

Однако арест, наложенный судом (обеспечительная мера) или судебным приставом-исполнителем, — это не законный запрет, а запрет, наложенный в пользу конкретного кредитора или управомоченного лица. К нему применяется иное правило:

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
   — п. 2 ст. 174.1 ГК РФ

То есть ключевая развилка — делит ли арест происхождение из закона или из судебного/исполнительного акта. Если арест на квартире дарителя наложен судом в обеспечение иска либо приставом в исполнительном производстве (а не органом в силу прямого закона, как при банкротстве), сделка НЕ признаётся ничтожной автоматически. Её последствие — не недействительность договора как такового, а лишь то, что она «не препятствует реализации прав» кредитора, в пользу которого наложен арест.

Смысл для вас: договор дарения остаётся действительным обязательством между вами и дарителем. Но он не «стирает» арест и не лишает кредитора возможности обратить взыскание на квартиру. Это главный вывод: арест раньше сделки не отменяет сделку, но и сделка не отменяет арест.

Вывод: договор дарения, нотариально удостоверенный 10 августа при аресте от 8 августа, сам по себе не становится недействительным только из-за того, что арест наложен раньше. Недействительность возможна лишь в двух случаях, рассмотренных ниже, — и ни один из них не наступает автоматически.

Значение вашей неосведомлённости об аресте (добросовестность)

Ваш вопрос «я не знал(а) об аресте» прямо соотносится с правилом о защите приобретателя. Верховный Суд разъяснил, как работает это правило именно при аресте:

1. В силу положений пункта 2 статьи 1741 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества. С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 81 ГК РФ).
   — п. 95 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Пленум устанавливает два важных последствия. Во-первых, права кредитора, чьи интересы обеспечивал арест, могут быть реализованы вопреки сделке только если доказано, что вы знали или должны были знать о запрете. Во-вторых — и это ключевой риск в вашей ситуации — с момента внесения сведений об аресте в реестр (ЕГРН) закон признаёт, что приобретатель «должен был знать» о запрете.

Вы указали, что арест «в выписке числился» уже на 8 августа — то есть запись об аресте появилась в ЕГРН до сделки. Это означает: даже если фактически вы не знали и нотариус не предупредил, в силу закона вы считаетесь лицом, которое «должно было знать» о запрете. Ссылка на субъективную неосведомлённость в споре с кредитором практически не сработает: реестр — публичный, и проверка выписки из ЕГРН является той самой «разумной мерой для выяснения правомочий» продавца (дарителя), которую закон ожидает от приобретателя.

Сделаю оговорку честно: если арест был наложен, но сведения о нём в ЕГРН на дату сделки ЕЩЁ не были внесены (например, постановление вынесено 8 августа, а запись пристав успел направить/внести позже), тогда презумпция «должен был знать» не применяется, и у вас появляется шанс доказать добросовестность. Поэтому точный момент внесения записи в реестр, а не дата вынесения постановления, и есть решающий факт.

Вывод: поскольку запись об аресте уже была в ЕГРН до сделки, вы по закону считаетесь осведомлённым о запрете, и защита добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 174.1 ГК) вам скорее всего недоступна. Ваше фактическое незнание в этой ситуации правового значения не имеет.

Судьба квартиры: риск истребования безвозмездно полученного имущества

Даже если договор дарения останется «живым», кредитор дарителя не останется без защиты. Здесь действует отдельная норма о виндикации, и она особенно опасна именно для дарителя-получателя (безвозмездного приобретателя):

1. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
   — п. 2 ст. 302 ГК РФ

Главное правило п. 2 ст. 302 ГК: если имущество приобретено БЕЗВОЗМЕЗДНО от лица, которое не имело права его отчуждать (а даритель, чьё имущество под арестом, распоряжаться им не имел права), собственник вправе истребовать это имущество ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ — то есть независимо от вашей добросовестности. Дарение — классический безвозмездный способ приобретения.

Правда, здесь есть существенная юридическая тонкость: кредитор (взыскатель) не является «собственником» квартиры — собственник титула на квартиру остаётся у дарителя и после дарения переходит к вам. Поэтому прямой виндикации «собственником у приобретателя» в пользу кредитора в буквальном смысле ст. 302 ГК может и не быть. Кредитор реализует свои права иначе — через обращение взыскания на квартиру как на имущество должника-дарителя, пользуясь тем, что сделка «не препятствует реализации его прав» (п. 2 ст. 174.1 ГК, цитировано выше).

Практический итог одинаков: безвозмездный характер дарения делает вашу позицию слабее, чем у покупателя, уплатившего деньги. Кредитор, в чью пользу наложен арест, вправе требовать, чтобы квартира оставалась в составе имущества, на которое может быть обращено взыскание по долгу дарителя, а состоявшееся дарение ему не противопоставляется.

Вывод: если арест наложен в обеспечение требования кредитора к дарителю, квартира, подаренная вам после ареста, сохраняет риск быть предметом взыскания — безвозмездность приобретения лишает вас защиты, которую имел бы добросовестный возмездный покупатель. Признание самого договора недействительным для этого кредитору, как правило, не требуется.

Кто и по какому основанию всё же может добиться отмены сделки

Договор дарения не отменяется «сам собой», но может быть признан недействительным по иску — если будет доказано определённое основание. Важно понимать, кто вправе такой иск заявить.

Общая норма о недействительности сделок, нарушающих закон:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2.
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Если кредитор усматривает, что дарение совершено лишь для того, чтобы вывести квартиру из-под взыскания (фиктивно, без реальной передачи, в ущерб кредитору), он может ссылаться на мнимость (ст. 170 ГК) или на злоупотребление правом (ст. 10 ГК), а не на сам факт ареста. Именно направленность сделки на причинение вреда кредитору, а не дата ареста как таковая, образует основание для признания её недействительной.

При этом требовать признания оспоримой сделки недействительной вправе только лицо, чьи права сделка нарушает (п. 2 ст. 166 ГК). Просто посторонние лица, не являющиеся взыскателем по долгу дарителя и не имеющие интереса в квартире, оспорить дарение не могут.

Ключевая развилка, которую нельзя игнорировать. Если дарение реальное (квартира вам фактически передана, вы в неё вселились, пользуетесь как своей), оно не мнимое, и кредитору сложнее добиться его отмены — он будет защищаться через обращение взыскания, а не через недействительность. Если же дарение лишь «на бумаге», без намерения передать квартиру, — риск признания его мнимым (и, как следствие, ничтожным) существенно выше.

Вывод: сам по себе арест не является основанием для признания дарения недействительным — для отмены нужно доказать мнимость сделки или злоупотребление правом, направленное на причинение вреда кредитору. Требовать этого вправе только взыскатель (кредитор дарителя), чьи интересы обеспечивал арест. Если дарение реально исполнено, риск отмены по этому основанию минимален.

Сроки исковой давности

Срок на оспаривание зависит от того, как квалифицировать сделку:

Для ничтожной сделки (включая мнимую по ст. 170 ГК):

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2.
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Для оспоримой сделки (включая нарушающую закон по ст. 168 ГК и направленную в обход закона через ст. 10 ГК):

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181 2 . Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Разница существенна: если кредитор строит иск на мнимости (ничтожность), у него три года со дня, когда он узнал о начале исполнения сделки (но не более 10 лет со дня исполнения). Если на нарушении закона/злоупотреблении правом (оспоримость) — один год со дня, когда он узнал или должен был узнать об обстоятельствах недействительности.

Применительно к вашей ситуации: дарение нотариально удостоверено и зарегистрировано в реестре, поэтому кредитор, чьи интересы обеспечивал арест, объективно имеет возможность узнать о переходе права из ЕГРН. Отсчёт срока давности для кредитора идёт с момента, когда он узнал или должен был узнать о сделке, — а не с даты ареста.

Вывод: срок исковой давности для кредитора составляет один год (если сделка квалифицируется как оспоримая) либо три года (если как ничтожная/мнимая), и течёт он с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о дарении, а не с даты наложения ареста. Для вас это значит: чем больше времени проходит без иска, тем слабее позиция кредитора.

Регистрация перехода права при наличии ареста

Сделка удостоверена нотариусом, но право собственности на квартиру у вас возникает только с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Арест напрямую этому препятствует.

Правовая природа ареста приставом прямо закреплена:

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Арест — это прежде всего запрет распоряжаться имуществом. Он фиксируется в ЕГРН: постановление пристава о наложении ареста на недвижимость в трёхдневный срок направляется в регистрирующий орган (ч. 8 ст. 80 Закона № 229-ФЗ), и Росреестр вносит запись об этом ограничении. Пока запись об аресте действует, регистратор не вправе зарегистрировать переход права на квартиру к вам — наличие в ЕГРН сведений об аресте является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации (ст. 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а при неустранении — к отказу.

Это означает практическую развилку:

• если переход права ЕЩЁ не зарегистрирован — регистрация будет приостановлена/отказана, и право собственности к вам не перейдёт, пока арест не снят или запись о нём не исключена;
• если переход права УЖЕ был зарегистрирован (несмотря на запись об аресте) — запись о праве есть, но она остаётся уязвимой к оспариванию и к требованиям кредитора.

Вывод: пока в ЕГРН числится арест от 8 августа, вы не сможете оформить квартиру на себя — регистратор обязан приостановить регистрацию перехода права. Сначала необходимо снять арест либо добиться исключения записи о нём из реестра, и только после этого регистрация перехода станет возможной.

Как снять арест и что можно сделать практически

Два самостоятельных механизма — в зависимости от того, на чьей стороне вы находитесь спора.

Путь 1 — снятие ареста как обеспечительного/запретительного ограничения. Арест снимается тем же органом, который его наложил: обеспечительную меру отменяет суд (по ст. 144 ГПК РФ при замене на иную меру, отказе в иске или предоставлении встречного обеспечения), арест пристава — судебный пристав-исполнитель постановлением о снятии ареста (ч. 8 ст. 80 Закона № 229-ФЗ предусматривает направление в регистрирующий орган сведений и о наложении, и о снятии ареста). Основанием снятия, как правило, является погашение долга дарителя либо отмена/прекращение обеспечительной меры.

Путь 2 — спор о принадлежности имущества. Если вы полагаете, что арест наложен на имущество, которое на момент ареста по праву должно было принадлежать не дарителю (например, у вас уже было на него право), сработает механизм освобождения имущества от ареста:

1. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
   — ч. 1, 2 ст. 119 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Порядок и надлежащие ответчики — должник и взыскатель:

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства. 3. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
— ч. 2 ст. 442 ГПК РФ

Важно: иск об освобождении имущества от ареста — это средство для лица, которое считает имущество СВОИМ и чьё право нарушено арестом. В вашей ситуации на 8 августа (момент ареста) квартира принадлежала дарителю, и дарение состоялось позже. Поэтому у вас нет нарушенного на 8 августа права собственности, и иск об освобождении имущества от ареста вам, скорее всего, не подходит: оспаривать принадлежность квартиры дарителю на дату ареста вы не можете. Ваш реальный интерес — это снятие ареста через погашение долга дарителем или через отмену обеспечительной меры судом.

Вывод: для снятия ареста необходимо либо погашение долга дарителя (после чего пристав/суд снимает арест), либо отмена обеспечительной меры судом. Иск об освобождении имущества от ареста вам как одаряемому по сделке, совершённой после ареста, в защиту от ареста, наложенного ранее, не поможет — на дату ареста спорного права на квартиру у вас ещё не было.

Ответственность нотариуса и материальные последствия

Отдельный вопрос — виноват ли нотариус, удостоверивший сделку при наличии в ЕГРН записи об аресте, и можно ли с него что-то взыскать.

Общее правило ответственности нотариуса:

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей. Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях. Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в случаях, указанных в частях первой и второй настоящей статьи, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого страхового возмещения - за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности последнего страхового возмещения - за счет личного имущества нотариуса, или в случае недостаточности его имущества - за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность также за вред, виновно причиненный его работниками или лицом, временно замещающим нотариуса, при исполнении ими обязанностей, связанных с осуществлением нотариальной деятельности.
— ч. 1 ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате

Порядок возмещения вреда:

Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в случаях, указанных в частях первой и второй настоящей статьи, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого страхового возмещения - за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности последнего страхового возмещения - за счет личного имущества нотариуса, или в случае недостаточности его имущества - за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность также за вред, виновно причиненный его работниками или лицом, временно замещающим нотариуса, при исполнении ими обязанностей, связанных с осуществлением нотариальной деятельности. Нотариус, занимающийся частной практикой, вправе предъявить лицу, временно его замещавшему, регрессный иск в размере вреда, причиненного по вине такого лица и возмещенного за счет личного имущества нотариуса. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами ответственность нотариусов за причиненный по их вине вред вследствие признания сделки недействительной является солидарной, за исключением случаев признания ее недействительной в связи с несоблюдением одним из нотариусов требований статей 42 и 43 настоящих Основ.
— ч. 3 ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате

Из этих норм следует: нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый ПО ЕГО ВИНЕ в результате нотариального действия, совершённого С НАРУШЕНИЕМ ЗАКОНА. Если при удостоверении договора дарения нотариус в нарушение закона не проверил наличие ограничений/ареста в ЕГРН (хотя обязан был запросить соответствующие сведения) и это привело к тому, что сделка не может быть исполнена (регистрация невозможна) либо признана недействительной, — у вас возникают основания для требования о возмещении ущерба. Вред возмещается за счёт страховки нотариуса, затем его личного имущества и компенсационного фонда нотариальной палаты.

Оговорка о пределах: чтобы взыскать с нотариуса, нужно доказать причинно-следственную связь между его бездействием (непроверкой ареста) и вашим ущербом, а также сам ущерб (расходы на сделку, утрату квартиры и т.п.).

Что касается реституции при отмене сделки:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Если договор всё же будет признан недействительным, каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное — то есть квартира возвращается дарителю, а вы, как безвозмездная сторона, не получаете денежной компенсации по дарению (дар безвозмезден). Это дополнительный риск: при отмене дарения вы ничего не «возвратите» себе деньгами, а лишь понесёте потери, которые можно будет пытаться взыскать уже с нотариуса (если докажете его вину).

Вывод: если нотариус, удостоверяя дарение при действующей записи об аресте в ЕГРН, не проверил и не предупредил вас, у вас есть основание требовать возмещения вреда с нотариуса (через его страховку). При признании сделки недействительной квартира возвращается дарителю без денежной компенсации вам — поскольку дарение безвозмездно.

Денежные последствия: убытки и проценты

Если сделка по каким-либо причинам не состоится либо будет признана недействительной, у вас возникают имущественные потери, которые подлежат оценке и возможному взысканию.

Общее правило о возмещении убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Право требовать полного возмещения убытков возникает у лица, чьё право нарушено. В нашей ситуации нарушенным может быть ваше право ожидать исполнения договора дарения (переход права) — если срыв сделки вызван виновным поведением конкретного лица (например, нотариуса, не проверившего арест, или дарителя, распорядившегося арестованным имуществом).

Если же в споре фигурируют денежные суммы (например, возврат ошибочно переданных денег дарителю либо взыскание с дарителя в связи с признанием сделки недействительной), применяется специальная мера:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Важно понимать границы применения в вашем деле. Дарение безвозмездно: вы как одаряемый не уплачивали за квартиру денег, а значит, денежного долга, на который начисляются проценты по ст. 395 ГК, со стороны дарителя перед вами при отмене дарения, как правило, не возникает — реституция возвращает квартиру дарителю, а не деньги вам. Однако проценты по ст. 395 ГК могут иметь значение, если у вас есть прямые денежные потери, подлежащие возврату (например, оплаченные вами расходы по сделке, нотариальный тариф, иные платежи), и лицо, обязанное их вернуть, уклоняется от возврата.

Вывод: ваши потери при срыве или отмене сделки — это убытки (ст. 15 ГК), которые можно взыскать с виновного лица (прежде всего нотариуса — через его страховку, либо дарителя). Проценты по ст. 395 ГК применимы лишь к конкретным денежным суммам, которые вы уплатили и которые вам неправомерно не возвращают; на саму квартиру (ввиду безвозмездности дарения) денежные компенсации и проценты не начисляются.

Какие доказательства определяют исход (мнимость и реальность сделки)

Исход дела зависит от конкретных доказательств, которые вы сможете представить, и от фактов, которые установит суд.

Два решающих обстоятельства вашей позиции.

Первое — реальность дарения. Если кредитор будет ссылаться на мнимость сделки (ст. 170 ГК — сделка «лишь для вида, без намерения создать правовые последствия»), вам противостоять этому нужно доказательствами того, что дарение исполнено фактически: квартира вам передана, вы в неё вселились, несёте расходы на её содержание, оплачиваете коммунальные платежи, зарегистрированы по месту жительства. Реальное исполнение опровергает довод о мнимости.

Второе — состояние реестра на дату сделки. Как прямо следует из п. 95 Постановления Пленума ВС № 25 (цитировано выше), «с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете». Поэтому для вас критично зафиксировать: была ли запись об аресте фактически внесена в ЕГРН именно к 10 августа (дате удостоверения сделки), или только позднее. Выписка из ЕГРН с отметкой о дате внесения записи об ограничении — ключевое доказательство. Если запись внесена после удостоверения договора, у вас появляется аргумент о добросовестности и неосведомлённости.

Практически необходимо истребовать у Росреестра актуальную выписку из ЕГРН на квартиру с указанием всех ограничений/обременений и дат их регистрации, а также сохранить договор дарения, доказательства передачи квартиры и, при наличии, документы, подтверждающие, что вы узнали об аресте только после сделки.

Вывод: ваша защитная позиция строится на двух группах доказательств — (1) доказательствах фактического исполнения дарения (передача квартиры, вселение, оплата её содержания), опровергающих мнимость, и (2) выписке ЕГРН, фиксирующей, была ли запись об аресте внесена к моменту сделки. От этих доказательств зависит, удастся ли отстоять сделку и защититься как добросовестный приобретатель.