Можно ли одному родителю подарить свою долю ребёнку
Да, можно. Доля родителя — это самостоятельный объект права, которым собственник вправе распоряжаться по своему усмотрению.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
Здесь прямо закреплено: участник долевой собственности вправе подарить свою долю. При этом правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) применяется только при возмездном отчуждении — то есть при продаже или мене.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Из текста нормы следует, что преимущественное право покупки возникает лишь «при продаже доли постороннему лицу». Дарение — сделка безвозмездная, поэтому обязанности извещать сособственников и ждать срок у дарителя не возникает, и «перевода прав покупателя» не происходит.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Поскольку договор дарения безвозмезден и не содержит встречного предоставления, к дарению доли ребёнку правила ст. 250 ГК РФ не применяются: ни извещения сособственников (в том числе ваших детей-сособственников и второго родителя), ни их согласия не требуется.
Вывод: один родитель вправе подарить принадлежащую ему долю в комнате своему ребёнку; согласие остальных сособственников комнаты по закону не требуется.
Можно ли обоим родителям сразу подарить свои доли по одной сделке
Да, можно, и это влияет на форму сделки (нотариальное удостоверение), но не на саму допустимость дарения.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ
По общему правилу любая сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение (п. 1 ч. 1.1) — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. В вашем случае, если комнатой владеют оба родителя и дети, и дарят только родители (дети остаются собственниками своих долей), отчуждаются не все доли — значит, нотариальное удостоверение обязательно.
Если же долей в комнате владеют только родители (дети формально «выделены», но в выписке числится лишь два сособственника-родителя), и оба родителя одновременно дарят все свои доли по одной сделке — применимо исключение и сделка может обойтись без нотариуса. Однако на практике в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения объекта недвижимости между гражданами всё равно требует нотариального удостоверения.
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
С 13.12.2024 (ФЗ № 459-ФЗ) любой договор дарения недвижимости между гражданами нотариально удостоверяется независимо от того, идёт ли речь о доле или целом объекте. Поэтому в обеих ветках (дарит один родитель или сразу оба) нотариальная форма обязательна.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ
Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность договора дарения — такая сделка не создаст правовых последствий и не будет зарегистрирована Росреестром.
Вывод: подарить доли одновременно оба родителя могут — это допустимо; но независимо от того, дарят они по одной сделке или раздельно, договор дарения доли комнаты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Нужно ли нотариальное согласие второго супруга и как быть с режимом «совместной собственности»
Здесь важно уточнить, что именно отражено в ЕГРН. Если доли уже выделены и зарегистрированы раздельно (общая долевая собственность всех членов семьи), то распоряжение своей долей не требует согласия второго супруга, поскольку доля не является «общим имуществом супругов» в смысле ст. 34 СК РФ.
жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающей у них на приобретенное жилье. В соответствии со ст. 38, 39 СК РФ разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (п. 2 ст. 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект 26 недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований ст. 38, 39 СК РФ и ч. 4 ст.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2016 (утв. 06.07.2016)
Средства материнского капитала имеют специальное целевое назначение, не входят в состав совместно нажитого имущества супругов, а жильё, купленное с их использованием, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи с определением долей. Соответственно, после выделения долей каждый собственник распоряжается своей долей самостоятельно.
Если же по факту в ЕГРН у вас с супругом на комнату сохранился режим общей совместной собственности (без выделения долей), то действует иной порядок:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ
В этом случае для сделки по распоряжению долей (недвижимостью, права на которую регистрируются) требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Но при дарении обоими родителями одновременно вопрос согласия не встаёт: оба выступают сторонами одной сделки, и их воля выражена непосредственно.
Обратите внимание на режим «совместной собственности» в ваших словах: если речь о том, что имущество нажито в браке, но доли уже распределены — приоритет имеет запись в ЕГРН. При долевой собственности (доли распределены и зарегистрированы в выписке) согласие второго супруга на дарение собственной доли конкретным родителем не требуется, поскольку это не общее имущество супругов, а индивидуальная доля.
Вывод: если доли в ЕГРН распределены и зарегистрированы раздельно — нотариальное согласие второго супруга на дарение одним родителем своей доли не требуется (равно как не нужен раздел имущества супругов). Если же в выписке сохранилась совместная собственность супругов — необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга, которое одновременно может быть выражено и его участием в сделке в качестве дарителя.
Нужно ли согласие собственников других комнат коммунальной квартиры
Нет, согласие соседей — собственников других комнат — не требуется. Они не являются участниками долевой собственности на вашу комнату.
Ключевой вопрос — тот факт, что «у комнаты несколько совладельцев» в вашей выписке. Это сособственники именно вашей комнаты (вы, супруг, дети), а не соседи по коммунальной квартире. Собственники других комнат коммунальной квартиры являются участниками долевой собственности только на общее имущество коммунальной квартиры (коридоры, кухня, санузлы), но не на вашу комнату.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Преимущественное право покупки при продаже доли принадлежит только «остальным участникам долевой собственности» — то есть участникам долевой собственности на тот же объект (вашу комнату). К тому же ст. 250 ГК РФ применяется лишь при возмездном отчуждении (продажа, мена), а дарение — безвозмездная сделка, к которой это правило вообще не относится.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ
Собственник свободен в распоряжении своим имуществом (в том числе в отчуждении в пользу других лиц), если это не нарушает права иных лиц. Дарение доли в комнате ребёнку не затрагивает права и законные интересы собственников других комнат, поэтому их согласие законом не предусмотрено.
Вывод: согласие собственников других комнат коммунальной квартиры на дарение доли комнаты ребёнку не требуется; они не вправе оспорить сделку по мотиву «невозможности воспользоваться преимущественным правом», поскольку такое право у них отсутствует (дарение — не продажа, и они не сособственники вашей комнаты).
Оформление, разрешение органов опеки, налог и пошлины
Органы опеки. Дарение родителем своей доли ребёнку — это сделка, направленная на приобретение ребёнком имущества (увеличение его имущества), а не на уменьшение имущества подопечного.
Предварительного разрешения органа опеки для такой сделки не требуется: оно нужно лишь когда опекун/попечитель совершает сделки по отчуждению имущества самого подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ — отчуждение, в том числе дарение имущества подопечного). Здесь же ребёнок — одаряемый, а не отчуждатель. Дополнительно: родитель, безвозмездно передающий имущество ребёнку, не относится к кругу лиц, которым запрещены сделки с подопечным, — для этой ситуации закон прямо допускает исключение.
Если ребёнку меньше 14 лет (малолетний), от его имени действует законный представитель (второй супруг); при дарении родителем этот же родитель не может одновременно представлять ребёнка и быть дарителем по одной сделке, если дарит именно он — тогда от имени малолетнего ребёнка должен действовать второй родитель. Если дарите оба родителя, а ребёнок малолетний — потребуется участие органа опеки или невозможность одновременного представительства; в таком случае удобнее оформить дарение в пользу ребёнка с участием иного законного представителя либо при достижении ребёнком 14 лет (с 14 лет несовершеннолетний заключает сделку сам с письменного согласия законного представителя).
Регистрация и сроки. Сделка нотариальная, поэтому переход права регистрируется в сокращённые сроки.
три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
— п. 1 ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ
При подаче через МФЦ — пять рабочих дней, при подаче в орган регистрации прав — три рабочих дня (по нотариально удостоверенной сделке).
Налог (НДФЛ). Ребёнок является близким родственником дарителя (сын/дочь). Доходы в денежной и натуральной форме от близких родственников (в том числе в результате дарения) освобождаются от НДФЛ, поэтому ни даритель, ни одаряемый налог на доходы при дарении доли родителем ребёнку не уплачивают.
Пошлины и тариф. За государственную регистрацию перехода права собственности уплачивается госпошлина; кроме того — нотариальный тариф за удостоверение договора дарения. На нотариальный тариф для близких родственников (родитель — ребёнок) применяется льгота — снижение на 50% (подп. 22 п. 1 ст. 333.38 НК РФ предусматривает освобождение/льготы для близких родственников).
Вывод: оформление — нотариально удостоверенный договор дарения + заявление на регистрацию перехода права (3–5 рабочих дней); разрешение органа опеки не требуется; при дарении родителем малолетнему ребёнку от имени одаряемого действует второй родитель; НДФЛ не уплачивается, пошлина и нотариальный тариф — с учётом льготы для близких родственников.
