Обязательна ли нотариальная форма дарения доли 2/3
Дарение доли в праве на квартиру — это отчуждение недвижимого имущества между гражданами. С 13.12.2024 договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Дополнительно специальное правило для долей в праве общей собственности закреплено в законе о регистрации недвижимости — отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению, а исключение сделано только для случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке:
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
В вашей ситуации по одной сделке отчуждается только доля 2/3 одним из трёх собственников, поэтому исключение из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ неприменимо. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ
Вывод. Оформить дарение 2/3 доли без нотариуса нельзя — договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению; сделка в простой письменной форме будет ничтожна.
Чем «отказная» отличается от дарения и можно ли передать долю «отказом в пользу» дольщика
«Отказная» с юридической точки зрения — это отказ от права собственности по ст. 236 ГК РФ, а не способ передачи доли конкретному лицу:
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ
Ключевой эффект этой нормы: отказ от права собственности не прекращает прав и обязанностей собственника до тех пор, пока право не приобретёт другое лицо. При этом отказ по ст. 236 ГК РФ не является основанием перехода доли к другому сособственнику: чтобы доля перешла именно к выбранному дольщику, нужна сделка об отчуждении (дарение, купля-продажа, рента), а не односторонний отказ. Отказ от доли «в пользу» конкретного дольщика юридически возможен только через договор дарения (безвозмездную передачу).
Квалификация дара подтверждается определением договора дарения:
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Особо важно условие о безвозмездности: если за передачу доли фактически предусмотрены деньги или иное встречное предоставление, договор не признаётся дарением и к нему применяются правила о притворной сделке:
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ
Вывод. «Отказная в пользу дольщика» как самостоятельный документ не существует и не переносит долю на выбранное лицо. Чтобы доля 2/3 перешла к конкретному дольщику безвозмездно, нужно оформить именно договор дарения; если фактически за долю передаются деньги (возмездность), сделка будет притворной и ничтожной как дарение.
Нужно ли согласие остальных сособственников и преимущественное право покупки
Собственник доли вправе распорядиться ею по своему усмотрению, включая дарение; правила преимущественного права покупки действуют только при возмездном отчуждении:
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
Преимущественное право покупки у остальных участников возникает только при продаже доли постороннему лицу:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Поскольку дарение безвозмездно, ни уведомлять остальных сособственников, ни получать их отказ от преимущественного права покупки не требуется — они не вправе претендовать на даримую долю и «перебить» сделку. Согласие других дольщиков на дарение законом также не предусмотрено.
Вывод. На дарение 2/3 доли согласие остальных дольщиков не нужно, преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) не применяется, так как отчуждение безвозмездное.
Согласие супруга дарителя и режим доли
Если даритель состоит в браке, при отчуждении имущества, права на которое подлежат госрегистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Однако это правило действует, только если доля относится к общему имуществу супругов. Имущество, полученное в дар или по приватизации (безвозмездно), является личным имуществом супруга и свободно им распоряжается без согласия другого:
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Вывод. Если доля 2/3 получена дарителем в порядке приватизации (безвозмездно) — она его личное имущество и нотариальное согласие супруга не требуется. Если же доля приобреталась в браке за общие средства (например, выкуплена у кого-то), она входит в общее имущество супругов, и без нотариального согласия супруга сделка может быть оспорена. Этот факт нужно установить по документам о возникновении права (указанным в выписке ЕГРН).
Комплект документов и порядок (кто подаёт, сроки)
Договор дарения доли удостоверяется нотариусом, который проверяет законность сделки и затем направляет документы на регистрацию перехода права. Фактический состав документов для нотариуса: паспорта сторон, выписка из ЕГРН (у вас есть), документ-основание права на долю (договор приватизации/передачи квартиры), при необходимости — нотариальное согласие супруга (если доля общая) и сведения о зарегистрированных в квартире лицах (нотариус запросит по своим каналам). Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл сделки и проверить соответствие её содержания намерениям и закону:
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате
Заявление о государственной регистрации перехода права представляется в орган регистрации прав (через МФЦ или обращением в публично-правовую компанию):
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Срок регистрации при подаче непосредственно в орган регистрации прав — общий, а при нотариально удостоверенной сделке — сокращённый:
три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Вывод. Идти к нотариусу нужно обязательно: он составляет и удостоверяет договор дарения доли, разъясняет последствия и сам направляет документы в Росреестр. Регистрация по нотариально удостоверенной сделке занимает 3 рабочих дня при подаче в орган регистрации (или через нотариуса в электронной форме — 1 рабочий день). Чтобы «бумаги не оказались не те», подготовьте: паспорта, выписку из ЕГРН, договор приватизации (правоустанавливающий документ на долю), а при нахождении доли в общей собственности супругов — нотариальное согласие супруга.
Размер нотариального тарифа и налог у одаряемого
Размер федерального тарифа за удостоверение сделки об отчуждении недвижимости (включая дарение доли) зависит от степени родства и суммы сделки:
за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей;
— подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате
Размер тарифа считается от суммы сделки (стоимости даримой доли), а если согласованная сторонами оценка ниже кадастровой стоимости — для расчёта берётся кадастровая стоимость (это прямо указано в той же статье: «если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость»). Помимо федерального тарифа взимается региональный тариф за правовую и техническую работу (устанавливается нотариальной палатой субъекта).
Налоговые последствия для одаряемого:
доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ
Вывод. Если одаряемым является близкий родственник дарителя (супруг, родители, дети, дедушка/бабушка, внуки, полнородные и неполнородные братья/сёстры), стоимость даримой доли освобождается от НДФЛ. Если это постороннее лицо (не близкий родственник), одаряемый должен задекларировать доход и уплатить НДФЛ 13% со стоимости доли. Нотариальный тариф за дарение доли в пользу близких родственников ниже, чем в пользу посторонних.
Альтернатива: рента или пожизненное содержание вместо дарения
Если за передачей доли фактически стоит желание сохранить пожизненное проживание дарителя, уход за ним или денежные выплаты «в обмен на долю», то дарение для этого не подходит, поскольку дарение по своей природе безвозмездно и не создаёт встречных обязательств одаряемого (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ, приведённый выше). Сделка, прикрывающая возмездную передачу (например, «дарю долю, а ты меня содержишь»), является притворной и ничтожна:
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ
Для возмездной передачи доли с сохранением пожизненного содержания закон предусматривает отдельные договоры — ренту и пожизненное содержание с иждивением (глава 33 ГК РФ, ст. 583, 601 ГК РФ), по которым получатель ренты передаёт имущество в собственность плательщика ренты, а плательщик обязуется периодически выплачивать ренту и (или) предоставлять содержание. Такие договоры на недвижимость также подлежат нотариальному удостоверению.
Вывод. Если цель собственника — именно безвозмездно отдать долю конкретному дольщику, оформляется договор дарения. Если же за этим стоит встречное предоставление (содержание, уход, деньги, сохранение пожизненного проживания) — нужно заключать договор ренты/пожизненного содержания с иждивением (тоже у нотариуса), иначе дарение будет оспоримо как притворная сделка. Выбор зависит от действительного намерения сторон.
