Анализ ситуации
В центре рассматриваемого вопроса — распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности. У вас и вашего бывшего мужа имеется по 1/2 доли в праве на квартиру, приобретённую в период брака и оформленную сразу как долевая собственность. Вы намерены подарить половину своей доли (то есть 1/4 от всей квартиры) каждой из двух своих совершеннолетних дочерей. Юридически значимым является то, будете ли вы дарить долю в праве на недвижимость полностью постороннему лицу (не участнику общей собственности) или участнику общей собственности (кому-то из уже имеющихся сособственников — например, самому бывшему мужу или кому-то, кто впоследствии станет участником общей собственности в силу закона). Поскольку дочери в настоящее время не являются участниками общей долевой собственности на данную квартиру, они — третьи лица по отношению к этой общей собственности.
Сделкой по отчуждению доли в общей собственности в пользу третьего лица является договор дарения вашей доли дочерям. Такая сделка затрагивает интересы второго сособственника (бывшего мужа), поскольку меняется состав участников общей собственности. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает особые правила при продаже доли постороннему лицу (преимущественное право покупки других сособственников), но не устанавливает такого преимущественного права при дарении. Дарение является безвозмездной сделкой, и преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) на неё не распространяется. Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства, согласие другого сособственника на дарение вашей доли не требуется.
Тем не менее, есть важный процедурный момент: для договора дарения доли в праве на недвижимость закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение (если дарится не последняя доля и даритель не отчуждает её кому-то из участников общей собственности — здесь вы дарите третьему лицу). Нотариус, удостоверяя сделку, обязан проверить, не нарушает ли она права других сособственников. Нотариус не может потребовать согласия второго сособственника (так как закон его не требует), но он может рекомендовать или даже потребовать уведомить второго сособственника о предстоящем дарении. Это уведомление не является юридическим условием действительности сделки, а носит информационный характер — чтобы у участников общей собственности не возникло споров в будущем. На практике нотариусы часто требуют письменное уведомление другого сособственника (с отметкой о вручении или направление заказным письмом) для подтверждения того, что преимущественное право покупки (которое здесь не работает) не было нарушено. Однако отсутствие такого уведомления само по себе не делает договор недействительным, поскольку дарение не подчиняется правилам ст. 250 ГК РФ.
Если второй сособственник (бывший муж) против сделки, это не является препятствием для её совершения — его несогласие не имеет правового значения для данной безвозмездной сделки. Юридически значимым является только то, что ваши дочери — совершеннолетние, дееспособные лица, и они не являются участниками текущей долевой собственности. Сам факт того, что в 2015 году отношения прекращены и он «не в курсе», не влияет на ваше право распорядиться своей долей.
Прежде всего, необходимо определить правовой режим распоряжения долей в общей долевой собственности. Вы как собственник 1/2 доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом он может совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. Это общее правило, однако применительно к долевой собственности закон вводит специальные ограничения, которые необходимо проанализировать.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Более конкретная норма, регулирующая распоряжение долей именно в общей долевой собственности, содержится в ст. 246 ГК РФ. Она устанавливает, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако здесь есть важное уточнение: при возмездном отчуждении (продаже, мене) должны соблюдаться правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Дарение же является безвозмездной сделкой, поэтому правила ст. 250 ГК РФ на него не распространяются. Таким образом, при дарении доли (в том числе третьим лицам — вашим дочерям) согласие другого сособственника (бывшего мужа) не требуется. Вы вправе подарить свою долю без его ведома и одобрения, поскольку закон не устанавливает обязанности получать согласие на безвозмездное отчуждение. Уведомление, о котором упомянул нотариус, не является юридически обязательным — возможно, оно требуется лишь для информирования, но отсутствие уведомления не влечёт недействительности сделки.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Соответственно, ст. 250 ГК РФ, закрепляющая преимущественное право покупки, применяется только при продаже доли и при мены, но не при дарении. Поскольку ваша сделка — дарение, ссылаться на эту норму для получения согласия второго сособственника неправомерно. Даже если бывший муж хотел бы приобрести вашу долю, дарение исключает такое право, так как оно безвозмездно. Закон специально не относит дарение к числу сделок, требующих соблюдения преимущественного права.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях... 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Наконец, форма договора дарения доли в недвижимости имеет строгие требования. Согласно ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку вы дарите долю в квартире своим совершеннолетним дочерям (то есть договор заключается между физическими лицами), без нотариуса такая сделка будет недействительна. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон, законность сделки и отсутствие обременений — именно на этом этапе он может запросить сведения о втором сособственнике, но не для получения согласия, а для проверки соблюдения прав (например, чтобы убедиться, что не нарушаются правила ст. 250, которые, как мы выяснили, не применимы). Однако если нотариус настаивает на уведомлении бывшего мужа, это может быть его личной рекомендацией — закон такого требования не содержит.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
Таким образом, согласие бывшего мужа на дарение вашей доли дочерям не требуется. Вы вправе заключить договор дарения без его подписи, но обязательно через нотариуса. Уведомление второго сособственника не является обязательным условием действительности сделки.
