В рассматриваемой ситуации затронуты несколько правоотношений: внутренние семейные (дарение одним родителем имущества несовершеннолетнему ребенку), вещные (переход права собственности на недвижимость), нотариальные (обязательное удостоверение договора) и административные (полномочия консульских учреждений, статус документов, удостоверяющих личность).
Юридически значимым является то, что даритель — гражданин РФ, постоянно находящийся за границей, но при этом предмет сделки — это объект недвижимости, расположенный на территории России (в Москве). Договор дарения недвижимости, где одаряемый — несовершеннолетний (14 лет) и при этом ребенок самого дарителя, согласно закону, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При этом несовершеннолетний в возрасте 14 лет действует с письменного согласия своих законных представителей (родителей), однако в данном случае даритель и является таким представителем, что создает особую правовую ситуацию, требующую внимания к возможному конфликту интересов.
Ключевой момент: нотариальное удостоверение сделки должно быть совершено нотариусом, имеющим право действовать на территории РФ (либо нотариусом в РФ, либо уполномоченным должностным лицом консульского учреждения РФ за границей). Консульские учреждения РФ действительно вправе совершать нотариальные действия для граждан РФ, находящихся за пределами страны. Однако для этого даритель обязан явиться лично в консульство и предъявить документ, удостоверяющий его личность, подтверждающий российское гражданство. Именно здесь возникает правовая проблема: истекший загранпаспорт с точки зрения закона считается недействительным, и его предъявление для совершения нотариального действия не допускается — консул не сможет установить личность по просроченному документу.
Таким образом, перед дарителем стоит задача легализовать свое удостоверение личности за рубежом, чтобы иметь возможность совершить сделку. Отсутствие на руках действующего паспорта (ни внутреннего, ни заграничного) является ключевым препятствием для реализации его намерения через консульство. Альтернативные варианты, такие как использование электронной подписи (КЭП) или дистанционное удостоверение сделки российским нотариусом, также требуют учета особых правил — для этого дарителю потребуется либо КЭП, полученная в удостоверяющем центре (что физически сложно сделать из Турции без действующего паспорта), либо личное посещение российского нотариуса в порядке «выездного» обслуживания, что в данной ситуации невозможно.
Дополнительно юридически значимо то, что одаряемый — несовершеннолетний (14 лет). Это требует участия в сделке его законного представителя (второго родителя, опекуна) для дачи согласия на принятие дара, а также, возможно, уведомления органов опеки (если усматривается ухудшение имущественного положения ребенка — что при дарении ему квартиры обычно не требуется, но формально законных оснований для обязательного согласия опеки нет, так как объем прав ребенка увеличивается). Однако необходимость нотариального удостоверения сделки остается безусловной.
Применимое право
Договор дарения недвижимости, заключаемый между гражданами, в силу прямого указания закона подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно пункту 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое требование установлено для договоров дарения недвижимого имущества, заключенных между гражданами. Эта императивная норма распространяется и на ситуацию, когда даритель находится за пределами России: независимо от места нахождения дарителя, договор должен быть удостоверен нотариусом, и несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). В данном случае квартира находится в Москве, дочь — несовершеннолетняя, и сделка должна быть оформлена в нотариальной форме, иначе она не породит правовых последствий.
Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Для дарителя, находящегося в Турции, ключевым вопросом является определение органа, который может удостоверить сделку. Консульское учреждение Российской Федерации за рубежом вправе совершать нотариальные действия, однако в отношении договоров об отчуждении недвижимости, находящейся на территории России, установлен прямой запрет. Статья 26 Федерального закона «Консульский устав Российской Федерации» относит к полномочиям консульских должностных лиц удостоверение сделок, но с исключением: «кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации». Аналогичное ограничение закреплено в статье 38 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, которая перечисляет нотариальные действия консулов и также исключает договоры отчуждения российской недвижимости. Таким образом, через консульство в Турции напрямую удостоверить договор дарения квартиры в Москве невозможно.
- удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
— Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», ст. 26
Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 38
Вместе с тем российское законодательство предусматривает возможность удостоверения сделки двумя нотариусами без совместного присутствия сторон. Статья 53.1 Основ законодательства о нотариате устанавливает, что сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в ней участвуют два и более лица без их совместного присутствия. При этом для договоров об отчуждении недвижимости удостоверение должно производиться с участием нотариуса, осуществляющего деятельность в месте нахождения имущества (в данном случае — в Москве в силу статьи 56 Основ). По этой процедуре каждый участник подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью в присутствии своего нотариуса, после чего нотариусы обмениваются документами. Однако для применения этой нормы даритель должен явиться к нотариусу, который вправе удостоверить сделку. Поскольку за пределами России нотариусов, действующих по российскому законодательству, нет (за исключением консульских должностных лиц, которые, как мы выяснили, не вправе удостоверять данный договор), реализовать механизм статьи 53.1 напрямую из Турции без выезда в Россию или без посредничества консула невозможно. Консул не может выступить в роли второго нотариуса в рамках этой процедуры из-за прямого запрета на удостоверение договоров отчуждения недвижимости.
Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. ... Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 53.1
Наиболее реалистичный вариант — выдача дарителем нотариально удостоверенной доверенности на представителя в России, который подпишет договор от его имени. Доверенность является односторонней сделкой, и на нее не распространяется ограничение, касающееся договоров отчуждения недвижимости, поэтому консульское должностное лицо в Турции вправе ее удостоверить (статья 26 Консульского устава прямо включает доверенности в перечень удостоверяемых сделок). Однако здесь возникает проблема с документом, удостоверяющим личность. Статья 42 Основ законодательства о нотариате обязывает нотариуса при совершении нотариального действия устанавливать личность гражданина на основании паспорта или других документов, исключающих сомнения. Истекший загранпаспорт является недействительным документом, поэтому консул не сможет на его основании установить личность дарителя. Для совершения нотариального действия необходим действующий загранпаспорт, который можно получить в консульстве РФ в Турции как замена истекшего.
При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 42
Что касается статуса несовершеннолетней дочери (14 лет), ее участие в сделке регулируется нормами Гражданского кодекса и Семейного кодекса. Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в дар. В силу статьи 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей). Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, направленной на приобретение имущества, согласие законного представителя одаряемого необходимо только в том случае, если сам несовершеннолетний подписывает договор; если же от его имени действует представитель, то требуется соответственно его волеизъявление. При этом даритель и законный представитель одаряемого могут совпадать в одном лице, но это порождает конфликт интересов. Статья 64 Семейного кодекса устанавливает, что родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено противоречие между интересами родителей и детей. В ситуации, когда родитель дарит квартиру своему ребенку, обычно интересы не противоречат, однако при подписании договора от имени дочери тем же родителем, который выступает дарителем, возникает ситуация, когда одно лицо действует в разных качествах, что может быть расценено как нарушение. Следовательно, безопаснее, чтобы одаряемую (или ее интересы) представлял другой законный представитель — например, мать ребенка, либо сама дочь с согласия второго родителя. Если дочь будет подписывать договор лично, ей потребуется нотариально удостоверенное согласие законного представителя (статья 26 ГК РФ).
- Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 26
- Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
После нотариального удостоверения договора дарения (или доверенности, на основании которой договор подпишет представитель дарителя) переход права собственности подлежит государственной регистрации. Статья 8.1 ГК РФ закрепляет, что запись в реестр вносится по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Нотариус, удостоверивший сделку, обязан направить заявление о регистрации в электронном виде. Если договор удостоверен в порядке статьи 53.1 Основ, нотариус в Москве (по месту нахождения квартиры) также обеспечит регистрацию. В случае выдачи доверенности на представителя в России, представитель дарителя и законный представитель одаряемой (или сама дочь с согласия) подают документы через МФЦ или нотариуса.
В отношении возможности использования усиленной электронной подписи для подписания самого договора дистанционно, статья 6 Федерального закона «Об электронной подписи» признает документ, подписанный квалифицированной электронной подписью, равнозначным бумажному. Однако для договоров, требующих нотариального удостоверения, электронная подпись стороны применяется только в рамках процедуры, установленной Основами о нотариате (статья 44.2 и 53.1), где простая электронная подпись используется в присутствии нотариуса. Самостоятельное подписание договора дарителем квалифицированной электронной подписью без нотариуса не заменит нотариального удостоверения, поэтому этот путь не подходит.
Таким образом, для достижения цели дарителю необходимо в консульстве РФ в Турции сначала получить новый загранпаспорт, затем удостоверить доверенность на представителя в России (консул может это сделать), после чего представитель вместе с дочерью (или ее законным представителем) обращаются к нотариусу в Москве для удостоверения договора дарения.
