Действительна ли доверенность и дарственная для оформления в МФЦ ЛНР: Крым или ЛНР нотариус?

В данной ситуации имеет место сложный юридический конфликт, связанный с переходом права собственности на недвижимое имущество (квартиру), расположенную на территории Луганской Народной Республики (ЛНР). Ключевая особенность — трансграничный элемент: даритель (мать) и объект недвижимости находятся в ЛНР, а одаряемый (сын) проживает в Республике Крым, которая является субъектом Российской Федерации. Это порождает вопросы о применимом праве и о взаимном признании юридически значимых действий, совершенных на территориях с разным правовым статусом.

Затронуты правоотношения, связанные с:

1. Договором дарения недвижимости (дарственная), который требует обязательного нотариального удостоверения в силу закона.
2. Представительством (доверенность), которое может быть оформлено для совершения регистрационных действий от имени дарителя.
3. Государственной регистрацией прав на недвижимость (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) в органах Росреестра или их аналогах на территории ЛНР, а также через многофункциональные центры (МФЦ).

Юридически значимым является вопрос о признании на территории ЛНР нотариальных актов, совершенных нотариусом в Крыму. Поскольку Крым является регионом РФ, а ЛНР (на момент рассмотрения ситуации) относится к числу новых субъектов РФ с особым правовым режимом в переходный период, необходимо определить, действует ли на территории бывшей Украины (ЛНР) российское законодательство в полном объеме или сохраняются особенности. Если законодательство ЛНР не признает автоматически нотариальные действия, совершенные в другом регионе РФ, то доверенность, удостоверенная нотариусом Крыма, может быть признана ничтожной или недействительной для целей регистрации в ЛНР. Аналогично, дарственная, удостоверенная нотариусом Крыма, может вызвать отказ в регистрации из-за спора о юрисдикции нотариуса (привязка к месту нахождения недвижимости).

Кроме того, существенным является вопрос о правовом статусе самой квартиры (принадлежала ли она матери на праве собственности по украинскому законодательству или уже была перерегистрирована по российскому), а также о процессуальных требованиях МФЦ ЛНР к форме документов, их легализации или апостилированию. Если законодательство ЛНР требует, чтобы сделки с недвижимостью удостоверялись только нотариусом по месту нахождения имущества, то дарственную должен оформлять местный нотариус, что создает практические сложности для сына, проживающего в Крыму.

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. В данной ситуации мать выдала доверенность на имя сына, проживающего в Крыму, для представления её интересов в МФЦ на территории ЛНР, где находится квартира. Доверенность удостоверена нотариусом в Крыму. В силу ст. 2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате документы, оформленные нотариусами, имеют одинаковую юридическую силу независимо от места их совершения в пределах Российской Федерации. Поскольку ЛНР является субъектом РФ, доверенность, удостоверенная нотариусом Крыма, признается на территории ЛНР. Статья 13 Основ закрепляет право гражданина обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных ст. 40, а совершение нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет его недействительности. Таким образом, доверенность юридически действительна для совершения действий в МФЦ ЛНР.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185

Доверенность, удостоверенная нотариусом в Крыму, обладает полной юридической силой для представления интересов матери при подаче документов в МФЦ на территории ЛНР. Договор дарения квартиры (дарственная) должен быть заключён и нотариально удостоверен исключительно на территории ЛНР — у нотариуса, осуществляющего деятельность в этом субъекте РФ. Оформление дарственной у нотариуса Крыма приведёт к отказу в государственной регистрации перехода права собственности.

Рекомендуемые действия

• Проверить выданную в Крыму доверенность: в ней должны быть прямо указаны полномочия на подачу заявлений о кадастровом учёте и регистрации права, подписание документов и получение выписок, а также проставлена дата совершения и, при необходимости, определён срок её действия (при отсутствии срока доверенность действительна в течение одного года).
• Матери обратиться к любому нотариусу, работающему на территории ЛНР, для составления и нотариального удостоверения договора дарения квартиры, так как только такой нотариус вправе удостоверять сделки с недвижимостью, расположенной в этом субъекте Российской Федерации.
• Убедиться, что право собственности матери на квартиру уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в соответствии с российским законодательством, поскольку без этого переход права зарегистрирован не будет.
• С подготовленным пакетом документов (доверенность, удостоверенная дарственная, правоустанавливающие документы на квартиру, паспорта) обратиться в МФЦ ЛНР, где сын, действуя на основании доверенности, вправе подать заявление от имени дарителя и получить документы о зарегистрированном праве.