В данной ситуации имеет место сложный юридический конфликт, связанный с переходом права собственности на недвижимое имущество (квартиру), расположенную на территории Луганской Народной Республики (ЛНР). Ключевая особенность — трансграничный элемент: даритель (мать) и объект недвижимости находятся в ЛНР, а одаряемый (сын) проживает в Республике Крым, которая является субъектом Российской Федерации. Это порождает вопросы о применимом праве и о взаимном признании юридически значимых действий, совершенных на территориях с разным правовым статусом.
Затронуты правоотношения, связанные с:
- Договором дарения недвижимости (дарственная), который требует обязательного нотариального удостоверения в силу закона.
- Представительством (доверенность), которое может быть оформлено для совершения регистрационных действий от имени дарителя.
- Государственной регистрацией прав на недвижимость (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) в органах Росреестра или их аналогах на территории ЛНР, а также через многофункциональные центры (МФЦ).
Юридически значимым является вопрос о признании на территории ЛНР нотариальных актов, совершенных нотариусом в Крыму. Поскольку Крым является регионом РФ, а ЛНР (на момент рассмотрения ситуации) относится к числу новых субъектов РФ с особым правовым режимом в переходный период, необходимо определить, действует ли на территории бывшей Украины (ЛНР) российское законодательство в полном объеме или сохраняются особенности. Если законодательство ЛНР не признает автоматически нотариальные действия, совершенные в другом регионе РФ, то доверенность, удостоверенная нотариусом Крыма, может быть признана ничтожной или недействительной для целей регистрации в ЛНР. Аналогично, дарственная, удостоверенная нотариусом Крыма, может вызвать отказ в регистрации из-за спора о юрисдикции нотариуса (привязка к месту нахождения недвижимости).
Кроме того, существенным является вопрос о правовом статусе самой квартиры (принадлежала ли она матери на праве собственности по украинскому законодательству или уже была перерегистрирована по российскому), а также о процессуальных требованиях МФЦ ЛНР к форме документов, их легализации или апостилированию. Если законодательство ЛНР требует, чтобы сделки с недвижимостью удостоверялись только нотариусом по месту нахождения имущества, то дарственную должен оформлять местный нотариус, что создает практические сложности для сына, проживающего в Крыму.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. В данной ситуации мать выдала доверенность на имя сына, проживающего в Крыму, для представления её интересов в МФЦ на территории ЛНР, где находится квартира. Доверенность удостоверена нотариусом в Крыму. В силу ст. 2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате документы, оформленные нотариусами, имеют одинаковую юридическую силу независимо от места их совершения в пределах Российской Федерации. Поскольку ЛНР является субъектом РФ, доверенность, удостоверенная нотариусом Крыма, признается на территории ЛНР. Статья 13 Основ закрепляет право гражданина обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных ст. 40, а совершение нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет его недействительности. Таким образом, доверенность юридически действительна для совершения действий в МФЦ ЛНР.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
При совершении нотариальных действий нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах и занимающиеся частной практикой, обладают равными правами и несут одинаковые обязанности. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 2
Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 13
Срок действия доверенности определяется по правилам ст. 186 ГК РФ. Если в доверенности не указан иной срок, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Поскольку доверенность предназначена для действий в пределах РФ (ЛНР не является иностранным государством в контексте ч.2 ст.186, которая предусматривает бессрочность для доверенностей, предназначенных для действий за границей), применяется общее правило: доверенность действительна в течение года, если в ней не указан иной срок. При предъявлении в МФЦ ЛНР доверенность будет действовать в пределах этого срока, при условии, что в ней указана дата совершения.
Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 186
Что касается дарственной, согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения даритель безвозмездно передает одаряемому вещь в собственность. Квартира является недвижимостью. Пункт 3 ст. 574 ГК РФ устанавливает обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами. Следовательно, дарственная на квартиру в ЛНР должна быть удостоверена нотариально.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Вместе с тем, ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате конкретизирует место удостоверения договоров об отчуждении недвижимости: такое удостоверение производится нотариусом, осуществляющим деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Квартира находится в ЛНР – субъекте РФ. Поэтому дарственная должна быть удостоверена нотариусом, действующим на территории ЛНР (в любом нотариальном округе этого субъекта). Удостоверение нотариусом Крыма или другого региона России не соответствует данной норме и может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 56
Регистрация права собственности на недвижимость регулируется ст. 131 ГК РФ. Право собственности и его переход подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Порядок такой регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на квартиру в МФЦ ЛНР осуществляются в соответствии с этим порядком, а доверенность, удостоверенная в Крыму, будет являться надлежащим основанием для представления интересов при подаче документов, если она содержит соответствующие полномочия (например, на подачу заявлений, подписание документов и получение выписок).
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. ... 6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
