Может ли представитель по генеральной доверенности подарить квартиру от имени бабушки её несовершеннолетней дочери, если в доверенности указано право дарить, в том числе близким родственникам

В данной ситуации рассматривается возможность совершения дарения квартиры от имени бабушки (доверителя) её несовершеннолетней дочери (внучке) через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности с правом отчуждения, включая дарение близким родственникам. Срок доверенности — до конца 2024 года.

Правовая квалификация ситуации: речь идет о сделке по отчуждению недвижимости в пользу несовершеннолетнего, совершаемой представителем по доверенности, что затрагивает несколько аспектов гражданского законодательства и законодательства о нотариате и государственной регистрации прав на недвижимость.

Юридически значимы следующие обстоятельства:

1. Полномочия представителя: Доверенность прямо предусматривает право представителя дарить квартиру от имени бабушки, в том числе близким родственникам. Несовершеннолетняя дочь бабушки (внучка) является прямым наследником и, как правило, относится к близким родственникам. Срок доверенности (до конца 2024 года) на момент совершения сделки должен быть действующим.

2. Дарение в пользу несовершеннолетнего: Законодательство не содержит прямого запрета на дарение недвижимости несовершеннолетним, в том числе через представителя. Однако несовершеннолетние в возрасте до 14 лет не могут самостоятельно принимать дар, за них это делают их законные представители (родители). В данной ситуации одаряемая (дочь) является несовершеннолетней, поэтому требуется её законное представительство — как правило, одним из родителей.

3. Форма сделки и её удостоверение: Договор дарения недвижимости между близкими родственниками (например, бабушкой и внучкой) не требует обязательного нотариального удостоверения по общему правилу. Однако если договор подписывается представителем по доверенности, то возникает вопрос, нужна ли нотариальная форма. В данном случае доверенность нотариальная, и сделка, совершаемая представителем, должна быть удостоверена нотариусом, если того требует закон. При этом нотариус обязан проверить полномочия представителя, дееспособность сторон, а также соблюдение прав несовершеннолетнего.

4. Государственная регистрация: Росреестр регистрирует переход права собственности на недвижимость, в том числе в пользу несовершеннолетних. Для регистрации потребуется предоставить нотариально удостоверенный договор (если он требуется), заявление от представителя дарителя, а также документы, подтверждающие законное представительство одаряемого (свидетельство о рождении, паспорт законного представителя). Согласие законного представителя на принятие дара ребёнком не требуется, так как дарение является безвозмездной сделкой, улучшающей положение несовершеннолетнего, но само принятие дара осуществляется законным представителем.

5. Конфликт интересов: Если представитель по доверенности является отцом (законным представителем) одаряемого, возникает ситуация, когда одно и то же лицо с одной стороны представляет интересы дарителя (бабушки) по доверенности, а с другой — действует как законный представитель одаряемого (принимает дар). Это может рассматриваться как потенциальный конфликт интересов, поскольку представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является (за исключением случаев, предусмотренных законом). Доверенность прямо разрешает дарение в пользу близких родственников, и дочь (внучка) является таким родственником, однако закон не допускает, чтобы представитель действовал одновременно в интересах обеих сторон сделки (дарителя и одаряемого) без согласия на то в доверенности. В доверенности такое согласие может быть прямо не прописано, что создает риск признания сделки недействительной.

Таким образом, ключевым юридически значимым моментом является возможность совершения дарения через представителя с учетом того, что этот представитель одновременно является законным представителем одаряемого, что может нарушать принцип недопустимости двойного представительства.

Основным нормативным препятствием для совершения сделки выступает статья 182 Гражданского кодекса, устанавливающая прямой запрет на представительство с конфликтом интересов. В рассматриваемой ситуации гражданин (представитель) действует от имени бабушки (представляемого) на основании нотариальной доверенности. Одновременно он, будучи отцом одаряемой несовершеннолетней внучки (согласно гипотезе вопроса), является её законным представителем в силу статьи 64 Семейного кодекса. Следовательно, этот гражданин одновременно выступает представителем дарителя (на основании доверенности) и представителем одаряемой (в силу закона). Статья 182 прямо запрещает совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Применение этой нормы к фактам означает, что договор дарения, подписанный представителем и от имени дарителя, и как законным представителем одаряемого, не может быть совершён в таком виде. Исключения, предусмотренные законом для данной ситуации, в предоставленном контексте отсутствуют. Даже если доверенность прямо разрешает дарение близким родственникам, она не может преодолеть императивный запрет на двойное представительство.

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182

Право собственника на отчуждение имущества, установленное статьей 209 Гражданского кодекса, безусловно, принадлежит бабушке. Она может подарить квартиру любому лицу, в том числе внучке, как лично, так и через представителя. Однако это правомочие реализуется с учётом ограничений, установленных законом, в частности правил о представительстве. Наличие у представителя полномочия на дарение по доверенности не снимает ограничений, установленных статьёй 182, применительно к конкретному составу участников сделки.

Совершить дарение квартиры от имени бабушки её несовершеннолетней дочери через представителя, который одновременно является законным представителем этой девочки, невозможно. Такой договор прямо запрещён законом (п. 3 ст. 182 ГК РФ) как сделка с двойным представительством, даже несмотря на прямое указание в доверенности права дарить близким родственникам. Ни один российский нотариус не удостоверит такой договор, а Росреестр, соответственно, не зарегистрирует переход права на основании ничтожной сделки.

Рекомендуемые действия

• Откажитесь от плана подписать договор одним лицом и за дарителя, и за одаряемую. Текущая схема гарантированно приведёт к отказу нотариуса и потере времени.
• Для законного совершения сделки примите один из двух вариантов. Первый: бабушка выдаёт новую доверенность на дарение незаинтересованному лицу (не родителю девочки), а действующий родитель выступает только как законный представитель дочери и принимает дар. Второй: бабушка лично, без представителя, заключает договор, где сторону одаряемой представляет её мать или отец (если он не является представителем дарителя по доверенности).
• До совершения сделки в любом из вариантов проконсультируйтесь у нотариуса, который будет удостоверять договор, предоставив ему полный комплект документов и разъяснив родственные связи всех участников, чтобы он заранее подтвердил готовность удостоверить сделку в выбранной конфигурации.
• При невозможности реализовать указанные выше варианты (например, бабушка физически не может выдать новую доверенность или явиться лично) обратитесь к адвокату для анализа перспектив назначения органом опеки иного представителя для несовершеннолетней на время совершения сделки, хотя этот путь более сложный и длительный.