Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Может ли представитель по генеральной доверенности подарить квартиру от имени бабушки её несовершеннолетней дочери, если в доверенности указано право дарить, в том числе близким родственникам

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от подписания договора одним лицом и за дарителя, и за одаряемую — сделка ничтожна.
  2. 2
    Если бабушка может и желает выдать новую доверенность: Поручите бабушке выдать новую доверенность на дарение незаинтересованному лицу (не родителю девочки).
  3. 3
    Обеспечьте, чтобы действующий родитель представлял только дочь как законный представитель, принимая дар.
  4. 4
    Если бабушка может лично явиться к нотариусу: Либо организуйте личное участие бабушки в договоре, где сторону одаряемой представляет её мать или отец.
  5. 5
    Перед сделкой предоставьте нотариусу полный комплект документов и разъясните родственные связи для подтверждения готовности удостоверить договор.
  6. 6
    При невозможности указанных вариантов обратитесь к адвокату для анализа перспектив назначения иного представителя органом опеки.

Документы и доказательства

  • Нотариально удостоверенная доверенность от бабушки с правом дарения (срок действия — до конца 2024 года).
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетней дочери (для подтверждения родства и законного представительства).
  • Выписка из ЕГРН на квартиру (подтверждает право собственности бабушки).
  • Паспорт законного представителя несовершеннолетней (родителя, который будет принимать дар).
  • Письменный отказ от плана подписывать договор одним лицом за обе стороны (для предотвращения ничтожной сделки).
  • Если выбран вариант с заменой представителя и бабушка выдала новую доверенность: Новая доверенность от бабушки на незаинтересованное лицо (если выбран вариант с заменой представителя).

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь подписать договор дарения одним лицом и за дарителя, и за одаряемую — это прямо запрещено законом.
    • Не рассчитывайте, что нотариус удостоверит сделку с двойным представительством — он обязан отказать.
    • Не подавайте договор на регистрацию в Росреестр, если он подписан с нарушением — регистрацию приостановят.
    • Не полагайтесь на текст доверенности, разрешающий дарение близким — он не отменяет запрет на двойное представительство.
    • Не назначайте представителем дарителя родителя одаряемой девочки — это создаёт конфликт интересов.
    • Не пытайтесь обойти запрет через согласие органа опеки — он не снимает ограничение статьи 182 ГК РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте, не являетесь ли вы законным представителем девочки: если да, вы не можете дарить от имени бабушки.
    • Если вы представитель по доверенности и родитель девочки — наймите независимого представителя для дарителя.
    • Если бабушка может и желает выдать новую доверенность: Попросите бабушку выдать новую доверенность на дарение лицу, не являющемуся родителем одаряемой.
    • Если бабушка может лично участвовать в сделке: Либо организуйте личное участие бабушки в сделке, а вы представляйте только дочь как законный представитель.
    • До подачи документов нотариусу согласуйте с ним схему сделки, предоставив полный комплект документов.

  • Альтернативные пути

    • Поручите бабушке лично подписать договор дарения, а вы как законный представитель дочери примите дар.
    • Попросите бабушку выдать новую доверенность на дарение квартиры постороннему лицу (не родителю девочки).
    • Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора в одной из указанных конфигураций — он проверит отсутствие двойного представительства.
    • Если бабушка не может явиться лично, рассмотрите возможность вызова нотариуса на дом для удостоверения её подписи.
    • При невозможности личного участия бабушки и отсутствия доверенности на постороннее лицо — проконсультируйтесь с адвокатом о назначении опекой иного представителя для ребёнка.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации рассматривается возможность совершения дарения квартиры от имени бабушки (доверителя) её несовершеннолетней дочери (внучке) через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности с правом отчуждения, включая дарение близким родственникам. Срок доверенности — до конца 2024 года.

Правовая квалификация ситуации: речь идет о сделке по отчуждению недвижимости в пользу несовершеннолетнего, совершаемой представителем по доверенности, что затрагивает несколько аспектов гражданского законодательства и законодательства о нотариате и государственной регистрации прав на недвижимость.

Юридически значимы следующие обстоятельства:

  1. Полномочия представителя: Доверенность прямо предусматривает право представителя дарить квартиру от имени бабушки, в том числе близким родственникам. Несовершеннолетняя дочь бабушки (внучка) является прямым наследником и, как правило, относится к близким родственникам. Срок доверенности (до конца 2024 года) на момент совершения сделки должен быть действующим.

  2. Дарение в пользу несовершеннолетнего: Законодательство не содержит прямого запрета на дарение недвижимости несовершеннолетним, в том числе через представителя. Однако несовершеннолетние в возрасте до 14 лет не могут самостоятельно принимать дар, за них это делают их законные представители (родители). В данной ситуации одаряемая (дочь) является несовершеннолетней, поэтому требуется её законное представительство — как правило, одним из родителей.

  3. Форма сделки и её удостоверение: Договор дарения недвижимости между близкими родственниками (например, бабушкой и внучкой) не требует обязательного нотариального удостоверения по общему правилу. Однако если договор подписывается представителем по доверенности, то возникает вопрос, нужна ли нотариальная форма. В данном случае доверенность нотариальная, и сделка, совершаемая представителем, должна быть удостоверена нотариусом, если того требует закон. При этом нотариус обязан проверить полномочия представителя, дееспособность сторон, а также соблюдение прав несовершеннолетнего.

  4. Государственная регистрация: Росреестр регистрирует переход права собственности на недвижимость, в том числе в пользу несовершеннолетних. Для регистрации потребуется предоставить нотариально удостоверенный договор (если он требуется), заявление от представителя дарителя, а также документы, подтверждающие законное представительство одаряемого (свидетельство о рождении, паспорт законного представителя). Согласие законного представителя на принятие дара ребёнком не требуется, так как дарение является безвозмездной сделкой, улучшающей положение несовершеннолетнего, но само принятие дара осуществляется законным представителем.

  5. Конфликт интересов: Если представитель по доверенности является отцом (законным представителем) одаряемого, возникает ситуация, когда одно и то же лицо с одной стороны представляет интересы дарителя (бабушки) по доверенности, а с другой — действует как законный представитель одаряемого (принимает дар). Это может рассматриваться как потенциальный конфликт интересов, поскольку представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является (за исключением случаев, предусмотренных законом). Доверенность прямо разрешает дарение в пользу близких родственников, и дочь (внучка) является таким родственником, однако закон не допускает, чтобы представитель действовал одновременно в интересах обеих сторон сделки (дарителя и одаряемого) без согласия на то в доверенности. В доверенности такое согласие может быть прямо не прописано, что создает риск признания сделки недействительной.

Таким образом, ключевым юридически значимым моментом является возможность совершения дарения через представителя с учетом того, что этот представитель одновременно является законным представителем одаряемого, что может нарушать принцип недопустимости двойного представительства.

Основным нормативным препятствием для совершения сделки выступает статья 182 Гражданского кодекса, устанавливающая прямой запрет на представительство с конфликтом интересов. В рассматриваемой ситуации гражданин (представитель) действует от имени бабушки (представляемого) на основании нотариальной доверенности. Одновременно он, будучи отцом одаряемой несовершеннолетней внучки (согласно гипотезе вопроса), является её законным представителем в силу статьи 64 Семейного кодекса. Следовательно, этот гражданин одновременно выступает представителем дарителя (на основании доверенности) и представителем одаряемой (в силу закона). Статья 182 прямо запрещает совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Применение этой нормы к фактам означает, что договор дарения, подписанный представителем и от имени дарителя, и как законным представителем одаряемого, не может быть совершён в таком виде. Исключения, предусмотренные законом для данной ситуации, в предоставленном контексте отсутствуют. Даже если доверенность прямо разрешает дарение близким родственникам, она не может преодолеть императивный запрет на двойное представительство.

  1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182

Право собственника на отчуждение имущества, установленное статьей 209 Гражданского кодекса, безусловно, принадлежит бабушке. Она может подарить квартиру любому лицу, в том числе внучке, как лично, так и через представителя. Однако это правомочие реализуется с учётом ограничений, установленных законом, в частности правил о представительстве. Наличие у представителя полномочия на дарение по доверенности не снимает ограничений, установленных статьёй 182, применительно к конкретному составу участников сделки.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209

Для договора дарения недвижимости закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Статья 574 Гражданского кодекса в действующей редакции требует нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества, заключённого между гражданами. Поскольку в описанной ситуации даритель (бабушка) и одаряемая (внучка) являются гражданами, договор дарения квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, независимо от того, кто выступает от имени сторон. Соответственно, нотариус будет проверять сделку.

  1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574

Нотариус, действуя на основании статьи 55 Основ законодательства о нотариате, при удостоверении договора об отчуждении недвижимости обязан проверить принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, а также полномочия представителя. В данном случае нотариус установит, что представитель дарителя одновременно является законным представителем одаряемой (отцом). Такое двойное представительство прямо запрещено статьёй 182 ГК РФ, что является основанием для отказа в удостоверении сделки в силу её ничтожности. Нотариус не может заверить такой договор, следовательно, вопрос о регистрации в Росреестре не возникнет, поскольку основанием для регистрации служит нотариально удостоверенный договор.

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность этого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором отчуждение или залог имущества будут осуществлены в будущем.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 55

Имущественные права ребёнка, включая право получать имущество в дар, закреплены в статье 60 Семейного кодекса. Эта норма сама по себе не запрещает дарение в пользу несовершеннолетнего через представителя, однако она отсылает к правилам Гражданского кодекса об управлении имуществом подопечного. Для получения дара несовершеннолетним не требуется предварительного согласия органов опеки, однако если представитель одаряемого (родитель) одновременно выступает на стороне дарителя, возникает ситуация, подпадающая под запрет статьи 182 ГК, что делает сделку проблемной.

  1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
    — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60

Статья 64 Семейного кодекса возлагает на родителей защиту прав детей, но устанавливает ограничение: родители не вправе представлять интересы детей, если органом опеки установлено противоречие между интересами родителей и детей. В рассматриваемой ситуации противоречие интересов очевидно: представитель дарителя (родитель) действует одновременно в интересах дарителя (бабушки) и одаряемой (своей дочери). Хотя формально орган опеки ещё не установил противоречие, сам факт двойного представительства уже запрещён статьёй 182 ГК как действие в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Таким образом, без устранения этого конфликта (например, назначения другого представителя одаряемой или исключения представителя дарителя из числа законных представителей) сделка не может быть совершена.

  1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
  1. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 64

Таким образом, несмотря на наличие в доверенности полномочия на дарение, совершение договора дарения от имени бабушки в пользу её несовершеннолетней дочери через представителя, который одновременно является законным представителем одаряемой, невозможно в силу прямого запрета статьи 182 ГК РФ. Нотариус не вправе удостоверить такой договор, а Росреестр не зарегистрирует переход права на основании ничтожной сделки. Для легального совершения сделки необходимо, чтобы законным представителем одаряемой выступало иное лицо (например, второй родитель) или чтобы бабушка лично заключила договор дарения с внучкой через её законного представителя (без участия того же лица на стороне дарителя).

Совершить дарение квартиры от имени бабушки её несовершеннолетней дочери через представителя, который одновременно является законным представителем этой девочки, невозможно. Такой договор прямо запрещён законом (п. 3 ст. 182 ГК РФ) как сделка с двойным представительством, даже несмотря на прямое указание в доверенности права дарить близким родственникам. Ни один российский нотариус не удостоверит такой договор, а Росреестр, соответственно, не зарегистрирует переход права на основании ничтожной сделки.

Рекомендуемые действия

  • Откажитесь от плана подписать договор одним лицом и за дарителя, и за одаряемую. Текущая схема гарантированно приведёт к отказу нотариуса и потере времени.
  • Для законного совершения сделки примите один из двух вариантов. Первый: бабушка выдаёт новую доверенность на дарение незаинтересованному лицу (не родителю девочки), а действующий родитель выступает только как законный представитель дочери и принимает дар. Второй: бабушка лично, без представителя, заключает договор, где сторону одаряемой представляет её мать или отец (если он не является представителем дарителя по доверенности).
  • До совершения сделки в любом из вариантов проконсультируйтесь у нотариуса, который будет удостоверять договор, предоставив ему полный комплект документов и разъяснив родственные связи всех участников, чтобы он заранее подтвердил готовность удостоверить сделку в выбранной конфигурации.
  • При невозможности реализовать указанные выше варианты (например, бабушка физически не может выдать новую доверенность или явиться лично) обратитесь к адвокату для анализа перспектив назначения органом опеки иного представителя для несовершеннолетней на время совершения сделки, хотя этот путь более сложный и длительный.