Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. ... 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). ... 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 1
Более того, статья 9 того же закона прямо предусматривает, что в ЕГРН вносятся сведения об ограничениях прав и обременениях, включая вид зарегистрированного ограничения и данные о лицах, в пользу которых установлено ограничение. Таким образом, техническая и правовая возможность внесения записи о праве пожизненного проживания как обременения в реестр существует — закон это допускает, а не запрещает. Поэтому довод нотариусов о том, что ЕГРН не зарегистрирует такое обременение, не соответствует букве закона.
Статья 9. Реестр прав на недвижимость
- В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
- В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:
- вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
- сведения о лицах,
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 9
Отказ нотариуса также может быть основан на статье 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, которая позволяет нотариусу отказать в удостоверении сделки, если она не соответствует требованиям закона. Однако, как показано выше, ни ГК РФ, ни Закон о регистрации не содержат прямого запрета на дарение с сохранением права проживания. Напротив, принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) допускает включение любых условий, не противоречащих закону, а регистрационное законодательство предусматривает возможность внесения такого обременения. Следовательно, формальных оснований для отказа по этому мотиву нет.
Статья 48. Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; сделка не соответствует требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 48
Теперь рассмотрим альтернативную конструкцию, которую предлагают нотариусы — договор ренты. Для сравнения важно проанализировать статью 584 ГК РФ, которая устанавливает обязательное нотариальное удостоверение договора ренты, а при отчуждении недвижимости — и государственную регистрацию. Эта норма показывает, что договор ренты является более сложной и формализованной сделкой, нежели дарение.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 584
Статья 585 ГК РФ уточняет, что имущество под выплату ренты может быть передано как за плату, так и бесплатно, причем в последнем случае применяются правила о договоре дарения. Это означает, что договор пожизненного содержания с иждивением с бесплатной передачей квартиры по своей экономической сути близок к дарению, но дополнительно обременен обязанностью плательщика ренты предоставлять содержание. Именно это обременение (содержание) делает ренту возмездной с точки зрения налоговых последствий, что пользователь пытается избежать.
Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты
- Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
- В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 585
Прямое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением, который нотариусы предлагают вместо дарения, содержится в статье 601 ГК РФ. В силу этой нормы получатель ренты передает недвижимость в собственность плательщика, а плательщик обязуется осуществлять пожизненное содержание, включающее обеспечение потребностей в жилище (статья 602). Это в точности соответствует цели пользователя — сохранить право проживания, но достигается через обязательство содержания, а не через обременение в виде вещного права.
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
- По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
- К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 601
Норма статьи 604 дополнительно защищает интересы получателя ренты: плательщик не может отчуждать или обременять недвижимость без согласия получателя ренты. При дарении с правом проживания такой защиты нет — новый собственник может продать квартиру третьему лицу, и право проживания дарителя может быть прекращено, если оно не было зарегистрировано как обременение, либо новый собственник может оспорить его. Это важное различие в правовых последствиях, которое пользователю следует учесть при выборе конструкции.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 604
Что касается налоговых обязательств, этот вопрос выходит за пределы представленного контекста НПА. Вкратце: при дарении одаряемый уплачивает налог на доходы физических лиц (13%) с кадастровой стоимости квартиры, за исключением случаев дарения близким родственникам (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). При договоре пожизненного содержания с иждивением получатель ренты получает доход в виде материального содержания, который облагается НДФЛ, но с возможностью применения имущественного вычета. Точные налоговые последствия зависят от конкретных обстоятельств и регулируются Налоговым кодексом РФ, который не представлен в контексте.
Вывод по существу вопроса: Законодательство (ГК РФ и Закон о регистрации) не содержит запрета на включение в договор дарения квартиры условия о сохранении за дарителем права пожизненного проживания. Такое право может быть зарегистрировано в ЕГРН как обременение. Отказ нотариуса не основан на прямом законном запрете. Однако на практике нотариусы могут отказывать, опасаясь рисков признания такой сделки ничтожной из-за смешения безвозмездной и возмездной природы. В качестве альтернатив, помимо ренты, можно рассмотреть:
- договор дарения с установлением права пользования на основании закона (например, ст. 292 ГК — члены семьи собственника, но даритель после перехода права не является членом семьи, если иное не оговорено);
- договор дарения доли в праве общей собственности с последующим заключением соглашения о порядке пользования всей квартирой;
- завещательный отказ (легат), когда в завещании устанавливается обязанность наследника предоставить право проживания наследодателю (но это не прижизненная передача).
Наиболее надёжной конструкцией, гарантирующей пожизненное проживание дарителя и защищённой от отчуждения без его согласия, остаётся договор ренты (пожизненное содержание с иждивением), несмотря на налоговые последствия. Пользователю рекомендуется обратиться к другому нотариусу или в нотариальную палату с письменным запросом о разъяснении причин отказа, а также проконсультироваться с адвокатом для судебного обжалования отказа, если выбран именно вариант дарения.
