Согласно ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения. Поскольку даритель (Вы) лично не можете присутствовать у нотариуса в РФ, Ваш представитель (подруга) должен быть наделен полномочиями на подписание такого договора от Вашего имени. Сама доверенность, выданная за пределами РФ, должна быть удостоверена нотариусом в Грузии, что соответствует общим требованиям к форме. При этом договор дарения, который подпишет представитель, должен быть удостоверен российским нотариусом; доверенность лишь дает представителю право совершить это действие.
Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 574
В силу ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, удостоверение доверенностей осуществляется нотариусом. Применительно к Вашей ситуации это означает, что доверенность, которую Вы намерены выдать в Грузии, должна быть нотариально удостоверена грузинским нотариусом. В российской нотариальной практике доверенность, удостоверенная нотариусом за рубежом, признается действительной при условии соблюдения требований к легализации (о чем сказано ниже). Содержание доверенности должно четко определять полномочия представителя: право заключать договор дарения, подписывать его, подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности, получать зарегистрированные документы. Ст. 59 Основ не раскрывает перечень обязательных полномочий, однако по общему смыслу представитель вправе совершать только те действия, которые прямо указаны в доверенности.
Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 59
Что касается требований к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимость, ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что документы должны соответствовать законодательству РФ и в установленных случаях быть нотариально удостоверены. Ваша доверенность, удостоверенная нотариусом в Грузии, должна быть представлена в подлиннике при регистрации. Закон не требует отдельной доверенности на мать (одаряемую) – она может лично явиться к нотариусу для удостоверения договора дарения и самостоятельно подать документы на регистрацию, если доверенность на неё не выдавалась. Однако для принятия дара и регистрации права одаряемая должна присутствовать у нотариуса лично либо через своего представителя, но в Вашем случае это не нужно.
Статья 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ устанавливает общие требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимость. В частности, часть 1 требует, чтобы документы соответствовали законодательству РФ, отражали необходимую информацию, в установленных случаях были нотариально удостоверены, заверены печатями и имели надлежащие подписи. Часть 3 требует представления подлинников документов, выражающих содержание сделки, за исключением актов госорганов и судебных актов.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Вопрос о легализации доверенности, удостоверенной в Грузии, не урегулирован нормами, приведёнными в контексте. Однако для использования иностранного официального документа на территории РФ необходимо либо проставление апостиля (если Грузия и РФ являются участниками Гаагской конвенции 1961 года), либо консульская легализация. Поскольку в предоставленных НПА об этом ничего не сказано, следует обратиться к международным договорам и Федеральному закону о нотариате в части признания иностранных документов. В Вашей ситуации нотариус в РФ, скорее всего, потребует апостиль на доверенности, удостоверенной в Грузии, либо её легализацию в консульстве РФ в Грузии. Таким образом, доверенность должна быть удостоверена нотариусом в Грузии, содержать полный перечень полномочий для подруги (включая заключение договора дарения, подписание его, подачу документов на регистрацию и получение выписки из ЕГРН), и на неё должен быть проставлен апостиль. Отдельная доверенность на мать не требуется.
