Можно ли расторгнуть договор дарения квартиры через соглашение, если даритель и одаряемый передумали, и как это сделать

Стороны заключили договор дарения квартиры, который прошёл государственную регистрацию в Росреестре, и право собственности на недвижимость перешло от дарителя к одаряемому. В договоре дополнительно закреплено условие о том, что даритель сохраняет право проживания в этой квартире. В настоящее время обе стороны добровольно изменили своё намерение и желают вернуться в первоначальное состояние: даритель снова становится собственником, а одаряемый утрачивает своё право.

Юридическая суть ситуации состоит в том, что стороны пытаются прекратить уже исполненную сделку — договор дарения, влекущий передачу права собственности. С правовой точки зрения, здесь затронуты два блока отношений: обязательственные (договор дарения как двусторонняя сделка) и вещно-правовые (регистрация перехода права собственности). Юридически значимым является то, что договор дарения уже фактически исполнен (квартира передана, право зарегистрировано), поэтому простое соглашение о расторжении может быть недостаточным — необходимо не только прекратить договор, но и оформить обратный переход права собственности, что по сути является новой сделкой.

Особое значение имеет условие о сохранении права проживания дарителя: оно обременяет квартиру и может влиять на возможность её свободного отчуждения, но при обратном переходе права собственности это условие утрачивает смысл (даритель снова станет собственником), однако вопрос о его формальном прекращении также требует разрешения.

Ключевые юридически значимые обстоятельства: 1) договор дарения зарегистрирован (исполнен); 2) в договоре содержится обременение в виде права проживания дарителя; 3) стороны являются родственниками; 4) намерение сторон — вернуться в исходное положение (реституция), а не просто прекратить неисполненное обязательство.

Поскольку право собственности на недвижимость уже перешло, простое расторжение договора (без регистрации обратного перехода) не восстановит право дарителя в ЕГРН. Следовательно, юридический результат может быть достигнут либо через признание расторжения и последующую регистрацию перехода права обратно, либо через заключение нового договора дарения от одаряемого дарителю. Выбор способа влияет на перечень необходимых документов, порядок действий и налоговые последствия.

Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения является безвозмездной сделкой, при которой даритель передает одаряемому вещь в собственность без встречного предоставления. В вашей ситуации договор дарения квартиры был заключен и зарегистрирован, однако в тексте указано, что даритель сохраняет право проживания. Это условие не является встречным предоставлением, поскольку не обязывает одаряемого совершить какие-либо действия в пользу дарителя, а лишь сохраняет за дарителем личное право пользования квартирой. Соответственно, договор дарения остается безвозмездным, и его расторжение по соглашению сторон возможно на общих основаниях, предусмотренных ГК РФ.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 572

Ст. 574 ГК РФ устанавливает форму договора дарения недвижимости: такой договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Поскольку ваш договор дарения был зарегистрирован в Росреестре, он заключен с соблюдением требуемой формы. Соглашение о расторжении такого договора, по смыслу ст. 452 ГК РФ (общие положения о расторжении договора, которые не приведены в контексте, но подлежат применению по аналогии), также должно быть совершено в той же форме — то есть письменной. Однако для недвижимости специальных требований о нотариальном удостоверении соглашения о расторжении договор дарения закон не содержит. Тем не менее, учитывая, что в договоре имеется условие о сохранении права проживания дарителя (что может рассматриваться как обременение), на практике Росреестр может потребовать нотариальное удостоверение соглашения для подтверждения добровольности воли сторон, особенно если одна из сторон будет подавать документы единолично. Но прямо из закона это не следует, и при личной подаче заявления обоими сторонами простая письменная форма допустима.

Да, вы вправе расторгнуть зарегистрированный договор дарения квартиры по взаимному соглашению и вернуть право собственности дарителю. Для этого необходимо заключить соглашение о расторжении договора в письменной форме и подать его на государственную регистрацию в Росреестр, на основании которой будет зарегистрирован обратный переход права собственности. Родственная связь налогообложения НДФЛ не влечет, а право проживания дарителя прекращается вместе с регистрацией права одаряемого.

Рекомендуемые действия

• Заключите письменное соглашение о расторжении договора дарения в двух экземплярах, указав в нем реквизиты расторгаемого договора, данные сторон, кадастровый номер квартиры, намерение прекратить обязательства и вернуть право собственности дарителю с одновременным аннулированием условия о сохранении права проживания.
• При желании минимизировать риски или при невозможности совместной подачи удостоверьте соглашение у нотариуса — это позволит в дальнейшем подать документы одной стороне либо через представителя; при личной явке обоих в МФЦ нотариальное удостоверение не обязательно.
• Подготовьте заявление о государственной регистрации перехода права собственности к дарителю и погашении права собственности одаряемого (форма заявления будет предоставлена в МФЦ).
• Оплатите государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности дарителя на недвижимое имущество (для физических лиц — 2 000 рублей).
• Подайте оба экземпляра соглашения, заявление и квитанцию об уплате пошлины через МФЦ либо в электронном виде через официальный сайт Росреестра; при подаче необходимо предъявить документы, удостоверяющие личность обеих сторон.
• Получите расписку о приеме документов и ожидайте регистрации (общий срок — до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ); после завершения процедуры даритель получает выписку из ЕГРН о праве собственности.

Куда обращаться и порядок действий

• Подача документов осуществляется через любое отделение МФЦ, уполномоченное на прием заявлений на государственную регистрацию прав на недвижимость, независимо от местонахождения объекта недвижимости, либо в электронной форме через личный кабинет на официальном сайте Росреестра.
• В МФЦ необходимо явиться обоим участникам сделки (дарителю и одаряемому) с оригиналами паспортов; если соглашение нотариально удостоверено, подать заявление вправе любая из сторон или их представитель по нотариальной доверенности.
• Сотрудник МФЦ оформит заявление, проверит комплектность и выдаст расписку с перечнем принятых документов и датой окончания регистрационных действий.
• Результатом регистрации станет погашение записи о праве собственности одаряемого и новая запись о праве собственности дарителя, что подтверждается выпиской из ЕГРН; право проживания дарителя также прекращается автоматически, поскольку оно было неразрывно связано с правом собственности одаряемого.
• Дополнительных действий по прекращению условия о сохранении права проживания не требуется, так как при возврате квартиры дарителю обременение прекращается в силу прямого указания нового собственника, однако в тексте соглашения рекомендуется прямо указать на это обстоятельство для ясности.

Документы и доказательства

• Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется и распечатывается сотрудником МФЦ при приеме).
• Соглашение о расторжении договора дарения — два подлинных экземпляра, один из которых после регистрации остается в реестровом деле, второй возвращается сторонам; если соглашение нотариально удостоверено, достаточно одного экземпляра для подачи.
• Нотариально заверенное соглашение о расторжении (по желанию или при отсутствии возможности одновременной явки сторон).
• Квитанция об уплате госпошлины в размере 2 000 рублей.
• Документы, удостоверяющие личность (паспорта дарителя и одаряемого).
• При подаче представителем — нотариально удостоверенная доверенность с правом на представление интересов в органах регистрации прав.

Денежные требования

• Государственная пошлина за регистрацию права собственности дарителя составляет 2 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) и уплачивается до подачи заявления.
• Если соглашение удостоверяется у нотариуса, стоимость нотариального тарифа складывается из федеральной части (госпошлина за нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью) и региональной части (услуги правового и технического характера), общая сумма обычно составляет от 5 000 до 15 000 рублей в зависимости от региона и кадастровой стоимости.
• Дополнительных налоговых обязательств для обеих сторон не возникает; возврат квартиры в связи с расторжением договора дарения между родственниками не признается доходом ни для дарителя, ни для одаряемого в смысле главы 23 НК РФ.

Сроки и риски

• Срок государственной регистрации перехода права при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней, при подаче через сайт Росреестра — до 7 рабочих дней; срок исчисляется с даты приема документов.
• Риск приостановки регистрации возникает, если: в ЕГРН содержатся противоречивые сведения, на квартиру наложены аресты или запреты, либо не уплачена госпошлина, — поэтому перед подачей рекомендуется заказать актуальную выписку из ЕГРН и проверить отсутствие обременений.
• Если право проживания дарителя было зарегистрировано как обременение в ЕГРН, дополнительно потребуется заявление о его погашении; это следует уточнить при подаче, иначе регистрация может быть приостановлена до уточнения статуса обременения.
• При нотариальном удостоверении соглашения риски приостановки по формальным основаниям существенно ниже, так как нотариус сам направляет документы в Росреестр в электронной форме и несет ответственность за их законность.

Когда нужен адвокат

• Если одна из сторон отказывается от добровольного расторжения договора либо уклоняется от подачи заявления, потребуется обращение в суд с иском о расторжении договора дарения по соглашению сторон либо о возврате неосновательного обогащения — в такой ситуации самостоятельные действия неэффективны.
• В случае появления ограничений или арестов на квартире, наложенных по долгам одаряемого, возврат дарителю без юридической помощи крайне затруднителен, поскольку требуется отдельное производство по снятию обременений.
• Если налоговый орган предъявит претензии по уплате НДФЛ из-за возврата квартиры (хотя при родстве это маловероятно), адвокат подготовит мотивированные возражения и защитит интересы сторон.
• При утере оригинала договора дарения или возникновении спора о содержании условия о сохранении права проживания адвокат инициирует восстановление доказательств либо истребование документов из архива Росреестра.