Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Можно ли расторгнуть договор дарения квартиры через соглашение, если даритель и одаряемый передумали, и как это сделать

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Составьте письменное соглашение о расторжении договора дарения в двух экземплярах.descriptionСоглашение о расторжении договора дарения
  2. 2
    Укажите в соглашении реквизиты договора, кадастровый номер квартиры и намерение вернуть право собственности дарителю.
  3. 3
    Подайте соглашение и заявление о регистрации перехода права в Росреестр через МФЦ.descriptionЗаявление о регистрации перехода права собственности на квартиру на основании соглашения о расторжении договора дарения (свободная форма)
  4. 4
    Явитесь в МФЦ лично с дарителем, имея при себе паспорта и квитанцию об уплате госпошлины.
  5. 5
    Если невозможность совместной подачи документов в МФЦ: Удостоверьте соглашение у нотариуса, если не можете подать документы совместно.
  6. 6
    Дождитесь регистрации — после нее даритель получит выписку из ЕГРН о праве собственности.

Документы и доказательства

  • Два подлинных экземпляра письменного соглашения о расторжении договора дарения с указанием кадастрового номера квартиры и реквизитов сторон.
  • Заявление о государственной регистрации перехода права собственности к дарителю (заполняется в МФЦ).
  • Паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы для удостоверения личности).
  • Если невозможность совместной подачи документов в МФЦ: Нотариально удостоверенное соглашение о расторжении (если не можете явиться в МФЦ вдвоем).
  • Если подача документов представителем: Нотариальная доверенность на представителя (если документы подает третье лицо).

  • Срочно: первые шаги

    • Подготовьте заявление о регистрации перехода права собственности к дарителю (бланк дадут в МФЦ).
    • Явитесь с дарителем в любое отделение МФЦ с паспортами, соглашением и квитанцией.
    • Укажите в соглашении, что право проживания дарителя прекращается с возвратом квартиры.

  • Расходы и госпошлина

    • Подготовьте два экземпляра письменного соглашения о расторжении договора дарения.
    • Укажите в соглашении реквизиты договора, кадастровый номер квартиры и отмену права проживания дарителя.
    • Подайте соглашение, заявление и квитанцию об оплате пошлины в МФЦ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Стороны заключили договор дарения квартиры, который прошёл государственную регистрацию в Росреестре, и право собственности на недвижимость перешло от дарителя к одаряемому. В договоре дополнительно закреплено условие о том, что даритель сохраняет право проживания в этой квартире. В настоящее время обе стороны добровольно изменили своё намерение и желают вернуться в первоначальное состояние: даритель снова становится собственником, а одаряемый утрачивает своё право.

Юридическая суть ситуации состоит в том, что стороны пытаются прекратить уже исполненную сделку — договор дарения, влекущий передачу права собственности. С правовой точки зрения, здесь затронуты два блока отношений: обязательственные (договор дарения как двусторонняя сделка) и вещно-правовые (регистрация перехода права собственности). Юридически значимым является то, что договор дарения уже фактически исполнен (квартира передана, право зарегистрировано), поэтому простое соглашение о расторжении может быть недостаточным — необходимо не только прекратить договор, но и оформить обратный переход права собственности, что по сути является новой сделкой.

Особое значение имеет условие о сохранении права проживания дарителя: оно обременяет квартиру и может влиять на возможность её свободного отчуждения, но при обратном переходе права собственности это условие утрачивает смысл (даритель снова станет собственником), однако вопрос о его формальном прекращении также требует разрешения.

Ключевые юридически значимые обстоятельства: 1) договор дарения зарегистрирован (исполнен); 2) в договоре содержится обременение в виде права проживания дарителя; 3) стороны являются родственниками; 4) намерение сторон — вернуться в исходное положение (реституция), а не просто прекратить неисполненное обязательство.

Поскольку право собственности на недвижимость уже перешло, простое расторжение договора (без регистрации обратного перехода) не восстановит право дарителя в ЕГРН. Следовательно, юридический результат может быть достигнут либо через признание расторжения и последующую регистрацию перехода права обратно, либо через заключение нового договора дарения от одаряемого дарителю. Выбор способа влияет на перечень необходимых документов, порядок действий и налоговые последствия.

Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения является безвозмездной сделкой, при которой даритель передает одаряемому вещь в собственность без встречного предоставления. В вашей ситуации договор дарения квартиры был заключен и зарегистрирован, однако в тексте указано, что даритель сохраняет право проживания. Это условие не является встречным предоставлением, поскольку не обязывает одаряемого совершить какие-либо действия в пользу дарителя, а лишь сохраняет за дарителем личное право пользования квартирой. Соответственно, договор дарения остается безвозмездным, и его расторжение по соглашению сторон возможно на общих основаниях, предусмотренных ГК РФ.

  1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 572

Ст. 574 ГК РФ устанавливает форму договора дарения недвижимости: такой договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Поскольку ваш договор дарения был зарегистрирован в Росреестре, он заключен с соблюдением требуемой формы. Соглашение о расторжении такого договора, по смыслу ст. 452 ГК РФ (общие положения о расторжении договора, которые не приведены в контексте, но подлежат применению по аналогии), также должно быть совершено в той же форме — то есть письменной. Однако для недвижимости специальных требований о нотариальном удостоверении соглашения о расторжении договор дарения закон не содержит. Тем не менее, учитывая, что в договоре имеется условие о сохранении права проживания дарителя (что может рассматриваться как обременение), на практике Росреестр может потребовать нотариальное удостоверение соглашения для подтверждения добровольности воли сторон, особенно если одна из сторон будет подавать документы единолично. Но прямо из закона это не следует, и при личной подаче заявления обоими сторонами простая письменная форма допустима.

  1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный ме
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574

Ст. 578 ГК РФ регулирует случаи судебной отмены дарения (например, при покушении на жизнь дарителя, угрозе утраты подаренной вещи и т.д.) — эти основания не применимы к вашей ситуации, поскольку стороны добровольно и взаимно хотят расторгнуть договор, а не отменить его в судебном порядке. Таким образом, вы вправе использовать общий механизм расторжения договора по соглашению сторон, а не специальные нормы об отмене дарения.

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 578 (в контексте приведена полностью, но цитируется только в части релевантности)

Ст. 551 ГК РФ говорит о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость при договоре продажи, однако по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) этот порядок применяется и к дарению недвижимости. Поскольку переход права собственности к одаряемому уже зарегистрирован, для возврата квартиры дарителю необходимо зарегистрировать обратный переход права собственности. Основанием для такой регистрации будет соглашение о расторжении договора дарения (или отдельный договор обратного дарения, но проще — соглашение о расторжении, которое влечет реституцию).

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 551

В соответствии со ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, основанием для государственной регистрации прав являются в том числе договоры и соглашения, которые влекут прекращение права. Соглашение о расторжении договора дарения, подписанное сторонами, является таким основанием. Согласно ст. 15 указанного закона, заявление о регистрации вправе подать любая из сторон договора, а также обе стороны совместно. На практике для внесудебного расторжения зарегистрированного договора дарения недвижимости Росреестр рекомендует нотариально удостоверенное соглашение о расторжении — это упрощает процедуру, так как одна сторона может подать заявление без личного присутствия второй. Если стороны подают документы лично в МФЦ, нотариальное удостоверение не обязательно, но потребуется явка обоих.

  1. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Ст. 18 и 29 218-ФЗ описывают порядок подачи документов: заявление и прилагаемые документы подаются в орган регистрации прав (Росреестр) через МФЦ или непосредственно (например, через личный кабинет на сайте Росреестра). Для расторжения договора дарения и одновременного возврата права собственности дарителю вам потребуется:

  • заявление о государственной регистрации права собственности дарителя (на возврат квартиры);
  • соглашение о расторжении договора дарения (в 2 экземплярах, нотариально удостоверенное по желанию);
  • квитанция об уплате госпошлины (за регистрацию права дарителя — 2000 рублей, если даритель физическое лицо);
  • паспорта сторон (или нотариально заверенные копии при подаче через представителя).

Также может потребоваться выписка из ЕГРН о текущем праве одаряемого, хотя Росреестр может получить её самостоятельно.

  1. прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 29

Согласно ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в виде недвижимости в дар от близких родственников (родители, дети, супруги, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры), освобождаются от налогообложения НДФЛ. Поскольку вы и даритель — родственники, сам факт дарения не облагался налогом. При расторжении договора и возврате квартиры дарителю возникает встречная передача имущества — но она не является доходом дарителя, поскольку он получает обратно свою же квартиру, а для одаряемого — это отказ от ранее полученного дара, который сам по себе не признается его доходом. Таким образом, ни у одной из сторон не возникает обязанности по уплате НДФЛ в результате расторжения договора дарения. Если же одна из сторон не является близким родственником, то при возврате квартиры дарителю может возникнуть налоговый риск (как безвозмездная передача дарителю), но в вашем случае родственная связь исключает налогообложение.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 1) государственные пособия, за исключением пособий по временной нетрудоспособности (включая пособие по уходу за больным ребенком); если иное не предусмотрено настоящим пунктом, все виды компенсационных выплат, установленных законодательством Российской Федерации
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217

Ст. 574 ГК РФ, как указано, требует письменной формы для договора дарения недвижимости, но не устанавливает обязательного нотариального удостоверения соглашения о его расторжении. Однако на практике, если в договоре было предусмотрено условие о сохранении права проживания дарителя, возврат квартиры дарителю влечет не только аннулирование перехода права собственности, но и прекращение этого личного права. Для внесения соответствующих изменений в ЕГРН (погашение записи о праве одаряемого и регистрация права дарителя) Росреестр может рассматривать соглашение о расторжении как сделку с недвижимостью, что в силу п. 2 ст. 163 ГК РФ позволяет сторонам нотариально удостоверить её по желанию, но не обязывает. Если одна из сторон не сможет лично подать заявление, нотариальное удостоверение соглашения необходимо для подачи документов через представителя по доверенности или для единоличной подачи — в таком случае соглашение приобретает силу нотариально удостоверенной сделки.

  1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный ме
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574 (цитирование, как указано)

Таким образом, применимые нормы права допускают расторжение зарегистрированного договора дарения квартиры по соглашению сторон, с последующей регистрацией возврата права собственности дарителю. Главное — составить письменное соглашение, подать его в Росреестр (через МФЦ или электронно) и уплатить госпошлину. Родственная связь сторон не создает дополнительных препятствий, но освобождает от налога при дарении и при возврате.

Да, вы вправе расторгнуть зарегистрированный договор дарения квартиры по взаимному соглашению и вернуть право собственности дарителю. Для этого необходимо заключить соглашение о расторжении договора в письменной форме и подать его на государственную регистрацию в Росреестр, на основании которой будет зарегистрирован обратный переход права собственности. Родственная связь налогообложения НДФЛ не влечет, а право проживания дарителя прекращается вместе с регистрацией права одаряемого.

Рекомендуемые действия

  • Заключите письменное соглашение о расторжении договора дарения в двух экземплярах, указав в нем реквизиты расторгаемого договора, данные сторон, кадастровый номер квартиры, намерение прекратить обязательства и вернуть право собственности дарителю с одновременным аннулированием условия о сохранении права проживания.
  • При желании минимизировать риски или при невозможности совместной подачи удостоверьте соглашение у нотариуса — это позволит в дальнейшем подать документы одной стороне либо через представителя; при личной явке обоих в МФЦ нотариальное удостоверение не обязательно.
  • Подготовьте заявление о государственной регистрации перехода права собственности к дарителю и погашении права собственности одаряемого (форма заявления будет предоставлена в МФЦ).
  • Оплатите государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности дарителя на недвижимое имущество (для физических лиц — 2 000 рублей).
  • Подайте оба экземпляра соглашения, заявление и квитанцию об уплате пошлины через МФЦ либо в электронном виде через официальный сайт Росреестра; при подаче необходимо предъявить документы, удостоверяющие личность обеих сторон.
  • Получите расписку о приеме документов и ожидайте регистрации (общий срок — до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ); после завершения процедуры даритель получает выписку из ЕГРН о праве собственности.

Куда обращаться и порядок действий

  • Подача документов осуществляется через любое отделение МФЦ, уполномоченное на прием заявлений на государственную регистрацию прав на недвижимость, независимо от местонахождения объекта недвижимости, либо в электронной форме через личный кабинет на официальном сайте Росреестра.
  • В МФЦ необходимо явиться обоим участникам сделки (дарителю и одаряемому) с оригиналами паспортов; если соглашение нотариально удостоверено, подать заявление вправе любая из сторон или их представитель по нотариальной доверенности.
  • Сотрудник МФЦ оформит заявление, проверит комплектность и выдаст расписку с перечнем принятых документов и датой окончания регистрационных действий.
  • Результатом регистрации станет погашение записи о праве собственности одаряемого и новая запись о праве собственности дарителя, что подтверждается выпиской из ЕГРН; право проживания дарителя также прекращается автоматически, поскольку оно было неразрывно связано с правом собственности одаряемого.
  • Дополнительных действий по прекращению условия о сохранении права проживания не требуется, так как при возврате квартиры дарителю обременение прекращается в силу прямого указания нового собственника, однако в тексте соглашения рекомендуется прямо указать на это обстоятельство для ясности.

Документы и доказательства

  • Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется и распечатывается сотрудником МФЦ при приеме).
  • Соглашение о расторжении договора дарения — два подлинных экземпляра, один из которых после регистрации остается в реестровом деле, второй возвращается сторонам; если соглашение нотариально удостоверено, достаточно одного экземпляра для подачи.
  • Нотариально заверенное соглашение о расторжении (по желанию или при отсутствии возможности одновременной явки сторон).
  • Квитанция об уплате госпошлины в размере 2 000 рублей.
  • Документы, удостоверяющие личность (паспорта дарителя и одаряемого).
  • При подаче представителем — нотариально удостоверенная доверенность с правом на представление интересов в органах регистрации прав.

Денежные требования

  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности дарителя составляет 2 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) и уплачивается до подачи заявления.
  • Если соглашение удостоверяется у нотариуса, стоимость нотариального тарифа складывается из федеральной части (госпошлина за нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью) и региональной части (услуги правового и технического характера), общая сумма обычно составляет от 5 000 до 15 000 рублей в зависимости от региона и кадастровой стоимости.
  • Дополнительных налоговых обязательств для обеих сторон не возникает; возврат квартиры в связи с расторжением договора дарения между родственниками не признается доходом ни для дарителя, ни для одаряемого в смысле главы 23 НК РФ.

Сроки и риски

  • Срок государственной регистрации перехода права при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней, при подаче через сайт Росреестра — до 7 рабочих дней; срок исчисляется с даты приема документов.
  • Риск приостановки регистрации возникает, если: в ЕГРН содержатся противоречивые сведения, на квартиру наложены аресты или запреты, либо не уплачена госпошлина, — поэтому перед подачей рекомендуется заказать актуальную выписку из ЕГРН и проверить отсутствие обременений.
  • Если право проживания дарителя было зарегистрировано как обременение в ЕГРН, дополнительно потребуется заявление о его погашении; это следует уточнить при подаче, иначе регистрация может быть приостановлена до уточнения статуса обременения.
  • При нотариальном удостоверении соглашения риски приостановки по формальным основаниям существенно ниже, так как нотариус сам направляет документы в Росреестр в электронной форме и несет ответственность за их законность.

Когда нужен адвокат

  • Если одна из сторон отказывается от добровольного расторжения договора либо уклоняется от подачи заявления, потребуется обращение в суд с иском о расторжении договора дарения по соглашению сторон либо о возврате неосновательного обогащения — в такой ситуации самостоятельные действия неэффективны.
  • В случае появления ограничений или арестов на квартире, наложенных по долгам одаряемого, возврат дарителю без юридической помощи крайне затруднителен, поскольку требуется отдельное производство по снятию обременений.
  • Если налоговый орган предъявит претензии по уплате НДФЛ из-за возврата квартиры (хотя при родстве это маловероятно), адвокат подготовит мотивированные возражения и защитит интересы сторон.
  • При утере оригинала договора дарения или возникновении спора о содержании условия о сохранении права проживания адвокат инициирует восстановление доказательств либо истребование документов из архива Росреестра.