В рамках описанной ситуации речь идет о дарении объектов недвижимости (дома, гаража, земельного участка) между близкими родственниками (даритель — родитель, одаряемый — сын). Юридически значимым действием является заключение и нотариальное удостоверение договора дарения, что влечет переход права собственности на указанное имущество от дарителя к одаряемому.
Правовая квалификация ситуации включает два ключевых аспекта. Первый — это сам договор дарения, регулируемый гражданским законодательством (нормы о дарении, форме сделки, правах и обязанностях сторон). Второй — нотариальное удостоверение сделки, которое подчиняется законодательству о нотариате и определяет требования к документам, необходимым для удостоверения.
Суть разногласия сводится к определению обязательности документов, подтверждающих стоимость недвижимости. Нотариус настаивает на предоставлении рыночной оценки, хотя у сторон уже имеется кадастровая стоимость. С юридической точки зрения, это вопрос о том, какие именно сведения о стоимости имущества нотариус вправе или обязан потребовать для исчисления нотариального тарифа (госпошлины за удостоверение) и для проверки законности сделки (например, чтобы исключить притворность или кабальность условий, что для дарения между родственниками менее характерно, но теоретически возможно). Важно, что законодательство не устанавливает безусловного требования рыночной оценки для всех случаев дарения, и кадастровая стоимость является официально признанной государством. Однако есть специальные случаи (например, когда предмет дарения — доля в уставном капитале ООО, или когда стоимость необходима для расчета госпошлины при отчуждении), когда рыночная оценка может требоваться прямо или косвенно. Нотариус вправе запрашивать дополнительные документы, если нормы права или локальные акты нотариальной палаты обязывают его это делать, либо если он самостоятельно сомневается в достоверности кадастровой стоимости для целей своей работы. Также необходимо учитывать, что стоимость объектов недвижимости влияет на размер нотариального тарифа, и законодательство о нотариате может устанавливать, что тариф рассчитывается именно от суммы сделки, подтвержденной оценкой (включая рыночную), если кадастровая стоимость не определена или если она существенно ниже рыночной. В данном случае нужна проверка: кадастровая стоимость установлена, и для дарения между близкими родственниками обычно применяются льготные ставки тарифа, что делает требование рыночной оценки неочевидным с точки зрения закона.
Таким образом, юридически значимым является то, насколько законны и обоснованны полномочия нотариуса в данной конкретной ситуации, а также какие правовые последствия влечет отказ от предоставления рыночной оценки (например, может ли нотариус правомерно отказать в удостоверении сделки).
Согласно ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что в вашей ситуации — при дарении дома, гаража и земельного участка сыну — вы обязаны обратиться к нотариусу. Нотариус, удостоверяя сделку, проверяет её законность и, в том числе, правильность расчёта причитающегося ему тарифа. Для исчисления тарифа нотариусу необходима стоимость передаваемого имущества, и в вашем случае он вправе запросить документ, подтверждающий эту стоимость. Кадастровая стоимость, указанная в документах, является официальной, но не единственно возможной — закон не запрещает нотариусу использовать рыночную оценку для расчёта тарифа, если он сочтет это необходимым.
"3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 574
Ключевая норма, регулирующая расчёт нотариального тарифа в вашем случае, — ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Она прямо устанавливает, что размер тарифа за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости в пользу близкого родственника (в том числе сына) зависит от «оценки недвижимого имущества (суммы сделки)». Термин «оценка» здесь не конкретизирован — закон не уточняет, какая именно оценка (кадастровая или рыночная) должна применяться. Однако, поскольку тариф рассчитывается как «0,2 процента оценки недвижимого имущества», нотариусу необходимо иметь сведения о стоимости, чтобы определить точную сумму тарифа. На практике нотариусы часто трактуют «оценку» как рыночную стоимость, если она отличается от кадастровой, так как это позволяет избежать споров о занижении тарифа. В ваших обстоятельствах, когда нотариус требует рыночную оценку, он руководствуется именно этой нормой: ему нужно объективное значение для расчёта тарифа, и он не обязан принимать кадастровую стоимость как единственную базу, если считает, что рыночная оценка более адекватна.
"Статья 22.1. Размеры федерального тарифа... 1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);"
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 22.1
Что касается отказа нотариуса в удостоверении договора при наличии только кадастровой стоимости, то ст. 55 Основ о нотариате, регулирующая удостоверение сделок с недвижимостью, не содержит прямого требования о предоставлении именно рыночной оценки. Она лишь устанавливает, что при удостоверении договора об отчуждении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность права и отсутствие обременений. Отказ возможен, если нотариус сочтёт, что без рыночной оценки он не может надлежаще определить тариф и, следовательно, выполнить свои обязанности по исчислению федерального тарифа. Однако закон не обязывает нотариуса отказывать в удостоверении только из-за отсутствия рыночной оценки, если кадастровая стоимость имеется и не оспаривается. На практике такой отказ может быть оспорен в суде, но это связано с риском затягивания сделки.
"Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации"
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 55
Таким образом, ни одна из приведённых норм прямо не требует предоставления рыночной оценки для удостоверения договора дарения близкому родственнику. Однако ст. 22.1 Основ даёт нотариусу основание потребовать сведения о стоимости для расчёта тарифа, и он вправе трактовать «оценку» как рыночную, особенно если кадастровая стоимость существенно ниже рыночной или нотариус действует в рамках внутренних методических рекомендаций. Если вы намерены избежать дополнительных расходов на оценку, можно ссылаться на то, что кадастровая стоимость является официальной и достаточной для расчёта тарифа, и требовать удостоверения на её основе. Но в отсутствие прямого указания закона на приоритет кадастровой стоимости перед рыночной, позиция нотариуса не является однозначным нарушением, и отказ возможен.
