Для начала определим, вправе ли российский нотариус удостоверять нотариальные акты в отношении имущества, находящегося за пределами РФ. Согласно Основам законодательства РФ о нотариате, нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением прямо указанных случаев — сделки с недвижимостью за рубежом в этот перечень не входят.
Статья 40. Место совершения нотариальных действий
Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62-64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст.40
Таким образом, с точки зрения российского права нотариус вправе удостоверить и доверенность, и договор дарения. Однако полномочие нотариуса не означает автоматического признания акта за границей — здесь вступают коллизионные нормы.
Ключевой вопрос — форма сделки. Для договора дарения недвижимости, находящейся за рубежом, статьей 1209 ГК РФ установлено специальное правило:
Статья 1209 ГК РФ. 1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. ... Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. ... 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст.1209
Применительно к нашему случаю: поскольку недвижимость находится не в РФ, а в иностранном государстве, форма договора дарения должна соответствовать праву этой страны. Российская нотариальная форма сама по себе может быть недостаточной для признания договора действительным в стране нахождения имущества. Однако абзац первый пункта 1 статьи 1209 содержит «правило-спасатель»: если требования российского права к форме (нотариальное удостоверение) соблюдены, то с точки зрения российского права сделка не может быть признана недействительной из-за формы — но это не отменяет требований иностранного права. Для доверенности пункт 4 не применяется (доверенность — не сделка с недвижимостью), поэтому к ее форме применим пункт 1: достаточно соблюсти форму по праву места совершения (Россия), и доверенность будет считаться действительной по форме в РФ, но для признания за границей потребуется учет иностранного права.
Перейдем к праву, регулирующему содержание и последствия. Для договора дарения недвижимости решающее значение имеет статья 1213 ГК РФ:
Статья 1213 ГК РФ устанавливает, что при отсутствии соглашения сторон о применимом праве к договору в отношении недвижимого имущества применяется право страны, где находится недвижимость (п. 1). Для недвижимости, находящейся на территории РФ, применяется российское право (п. 2).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст.1213
Следовательно, к обязательствам из договора дарения (если стороны не выбрали иное право) применяется право страны нахождения недвижимости. Это означает, что российский нотариус, удостоверяя такой договор, должен учитывать, что условия сделки (в частности, предмет, возможность безвозмездного отчуждения, ограничения) будут оцениваться по иностранному праву, и если оно требует, например, регистрации перехода права собственности в местном реестре, то договор будет лишь основанием, а не финальным актом.
Для доверенности (отношения представительства) применяются специальные нормы статьи 1217.1 ГК РФ:
Статья 1217.1 ГК РФ определяет право, подлежащее применению к отношениям представительства. В частности, пункт 3 устанавливает, что если полномочие предоставлено для совершения сделки в отношении недвижимого имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимость внесена в государственный реестр. Пункт 2 указывает, что при отсутствии выбора права применяется право места жительства представителя. Пункт 5 перечисляет вопросы, определяемые применимым правом, включая требования к содержанию доверенности, срок действия, прекращение и последствия превышения полномочий.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст.1217.1
Здесь доверенность выдается для распоряжения зарубежной недвижимостью, подлежащей обязательной регистрации за рубежом. Поэтому применяется право страны, где недвижимость внесена в реестр (п.3). Следовательно, к содержанию доверенности (какие полномочия должны быть прямо указаны, срок действия, порядок отмены) будут применяться требования иностранного права. Российская нотариальная форма доверенности может быть признана, если иностранное право допускает нотариальное удостоверение, совершенное за границей, но может потребовать дополнительной легализации или апостиля, а также нотариально заверенного перевода.
Общие вопросы вещных прав и их перехода регулируются статьями 1205 и 1206:
Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст.1205
- Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст.1206
Это означает, что сам факт перехода права собственности при дарении определяется правом страны нахождения имущества. Российский нотариальный договор не переносит право собственности — он является лишь сделкой-основанием. Для признания перехода права в иностранном государстве необходимо будет обратиться в его регистрирующие органы и представить документы, оформленные по требованиям этого государства.
Правоспособность иностранного гражданина как участника сделки определяется его личным законом, но в РФ он приравнен к российским гражданам:
Статья 1196. Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст.1196
Таким образом, гражданин другой страны, проживающий в РФ, вправе совершать сделки на территории России. Нотариус должен проверить его дееспособность по российскому праву, но для этого достаточно документа, удостоверяющего личность (загранпаспорт), и возможно, дополнительных документов (вид на жительство, миграционная карта), если нотариус сочтет это необходимым для подтверждения места жительства.
Для удостоверения доверенности или договора дарения зарубежной недвижимости российский нотариус, руководствуясь статьей 1186 ГК РФ, должен определить применимое право и потребовать документы, подтверждающие право собственности на имущество. Такие документы должны быть легализованы (или снабжены апостилем, если страна-участник Гаагской конвенции) и переведены на русский язык с нотариальным заверением перевода. Однако в контексте предоставленных норм нет прямого указания на перечень документов — он определяется по правилам иностранного права и международным договорам. Отсутствие в контексте норм о легализации и переводе не означает, что они не нужны; это общепринятая практика в международном нотариате. Нотариус вправе отказать в удостоверении, если не может удостовериться в личности заявителя или в его праве распоряжаться имуществом (например, если документы о праве собственности не переведены или вызывают сомнения).
Таким образом, российский нотариус вправе удостоверить как доверенность, так и договор дарения в отношении зарубежной недвижимости. Однако признание этих актов в стране нахождения имущества будет зависеть от соответствия их формы и содержания требованиям иностранного права. Для доверенности форма может быть сохранена по российскому праву, но содержание должно учитывать иностранное право (ст.1217.1 п.3). Для договора дарения форма подчиняется праву места нахождения недвижимости (ст.1209 п.4), поэтому одного российского нотариального удостоверения может быть недостаточно — потребуется дополнительное оформление по местным правилам. В любом случае потребуется легализация или апостиль, а также нотариально заверенный перевод на язык страны нахождения имущества.
