Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Дарение доли в квартире сразу двум сестрам в один день: как правильно оформить и зарегистрировать договор

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения единого договора дарения долей двум сёстрам одновременно.
  2. 2
    Укажите в договоре даримые доли как простые дроби от всей квартиры — по 1/6 каждой одаряемой.
  3. 3
    Подготовьте паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
  4. 4
    Подайте документы на регистрацию перехода права через нотариуса в электронной форме в Росреестр.
  5. 5
    Если доля дарителя приобретена в браке: Проверьте, не приобреталась ли доля дарителя в браке — при необходимости получите нотариальное согласие супруга.
  6. 6
    Получите выписки из ЕГРН на каждую одаряемую сестру для подтверждения права на 1/6 долю.

Документы и доказательства

  • Паспорта дарителя и обеих одаряемых сестёр (оригиналы и копии).
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
  • Документ-основание возникновения права собственности у дарителя (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).
  • Если технический или кадастровый паспорт имеется в наличии: Технический паспорт или кадастровый паспорт на квартиру (если есть, для уточнения характеристик объекта).
  • Если доля дарителя приобретена в браке: Нотариальное согласие супруга дарителя, если её 50% доля приобретена в браке (проверьте необходимость).

  • Срочно: первые шаги

    • Уточните у нотариуса возможность удостоверения одного договора дарения на обеих сестер сразу.

  • Сроки и риски

    • Удостоверьте единый договор дарения у нотариуса — это обязательно для долей в недвижимости.
    • Укажите в договоре даримые доли как 1/6 от всей квартиры каждой сестре, предварительно делить долю дарителя не нужно.
    • Подайте документы на регистрацию через нотариуса в электронном виде — это ускорит процесс и исключит отказ из-за одновременной подачи.
    • После регистрации получите выписки из ЕГРН на каждую одаряемую сестру — это подтвердит их право на 1/6 доли.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте два отдельных договора дарения в один день — используйте один договор на обеих сестёр.
    • Не указывайте доли как часть от доли дарителя — пишите в договоре «1/6 доля в праве на квартиру».
    • Не пытайтесь предварительно делить долю дарителя перед дарением — это не требуется.
    • Не заверяйте договор у нотариуса без паспортов всех сторон и документов на квартиру.
    • Не подавайте документы на регистрацию самостоятельно — поручите это нотариусу в электронном виде.
    • Не игнорируйте необходимость нотариального согласия супруга дарителя, если доля приобретена в браке.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к нотариусу: дарение долей в праве на недвижимость требует обязательного нотариального удостоверения.
    • Если даритель состоял в браке, когда приобретал долю, потребуется нотариальное согласие супруга на дарение.
    • Если одна из сторон не может лично явиться к нотариусу, понадобится адвокат для оформления доверенности или представления интересов.
    • Если возникнут сложности с регистрацией из-за ошибок в договоре: Адвокат поможет, если возникнут сложности с регистрацией перехода права в Росреестре из-за ошибок в договоре.
    • Если вы сомневаетесь в правильности расчёта итоговых долей (1/6 у каждой), адвокат проверит проект договора до его подписания.

  • Расходы и госпошлина

    • Уточните у нотариуса размер госпошлины за удостоверение единого договора дарения долей двум одаряемым.
    • Оплатите нотариальный тариф, который рассчитывается от кадастровой стоимости каждой даримой доли (1/6).
    • Учтите, что после нотариального удостоверения госпошлина за регистрацию права в Росреестре для каждой одаряемой составит 2000 рублей.
    • Затраты на получение выписок из ЕГРН после регистрации оплачиваются отдельно каждой одаряемой.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В основе ситуации лежит намерение одного из участников общей долевой собственности (сестры) безвозмездно передать часть принадлежащего ей имущества двум другим участникам. Юридически значимым действием здесь является дарение долей в праве общей собственности на недвижимость. Квартира принадлежит родителям (предположительно, в равных долях или иным образом, но из вопроса следует, что сестра уже является собственником 50% — это означает, что ранее доли были определены или выделены). Сейчас сестра хочет уменьшить свою долю c 50% до 0% (либо оставить себе часть, если это не указано), подарив по 1/6 от всей квартиры каждой из двух сестер. Фактически она передает 2/6 (то есть 1/3 от всей квартиры), оставаясь, вероятно, с 1/6 (если исходно 3/6 — 50%, то после дарения 1/6 у нее останется, или расчет иной — это уточняется). Ключевое: предмет дарения — доля в праве, а не часть квартиры в натуре. Дарение доли возможно как одному лицу, так и нескольким одновременно. Юридически здесь нет препятствий для совершения двух сделок дарения в один день — каждое дарение является самостоятельным договором между дарителем и конкретным одаряемым, даже если они совершаются одновременно. Однако важно правильно сформулировать предмет договора: даритель передает одаряемому не просто «часть своей доли», а конкретную долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Размер такой доли должен быть выражен в виде простой дроби от всей квартиры, так как квартира — единый объект права. Поэтому дарится, например, 1/6 доля в праве собственности на квартиру, а не 1/3 от половины (что одно и то же). Предварительного выделения или «деления» доли дарителя перед дарением не требуется: даритель вправе распоряжаться своей долей, передавая ее как целиком, так и в части. Если он дарит не всю долю, а часть, это нормально — просто в договоре указывается, какая именно часть от его исходной доли переходит к одаряемому, но в виде доли от общего имущества. Нюанс регистрации: при подаче двух договоров дарения, заключенных в один день, Росреестр может рассматривать их как связанные сделки. Если обе сделки подаются одновременно, регистратору важно удостовериться, что даритель не передал в совокупности больше, чем у него есть (чтобы не возникло ситуации, когда общий объем подаренных долей превысил его исходную долю). Также возможен вопрос о необходимости нотариального удостоверения — если дарятся доли в праве общей собственности, то с 2016 года сделки по отчуждению долей требуют нотариального удостоверения (за исключением случаев, когда все участники долевой собственности отчуждают доли по одному договору, но это не тот случай). Таким образом, юридически значимыми являются: точное определение размера даримой доли в виде дроби от всей квартиры, соблюдение формы договора (нотариальное удостоверение), а также корректное единовременное волеизъявление дарителя в отношении двух одаряемых.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению отчуждать принадлежащее ему имущество в собственность другим лицам. В рассматриваемой ситуации сестра-даритель является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Поэтому она вправе распорядиться этой долей по своему усмотрению, в том числе подарить ее часть двум другим сестрам. Это право конкретизировано в статье 246 ГК РФ, которая устанавливает, что участник долевой собственности вправе подарить свою долю без соблюдения правил о преимущественной покупке, поскольку дарение является безвозмездной сделкой.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246

Таким образом, даритель не обязана спрашивать согласия других сособственников (родителей или иных совладельцев) на дарение частей своей доли. Она также вправе подарить долю сразу нескольким лицам — это допустимо в силу общего принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ, не приведена в контексте, но является общеизвестной нормой). В одном договоре дарения может быть несколько одаряемых, либо можно заключить отдельные договоры с каждым одаряемым. Оба варианта юридически равнозначны.

Переходя к существу договора, важно определить, как именно указывать размер даримой доли. Статья 244 ГК РФ определяет, что доли в праве общей собственности могут быть определены (долевая собственность). Доля дарителя составляет ½ в праве на квартиру. Чтобы в итоге у всех трёх сестёр доли стали равными (по ⅙), даритель должен передать каждой из двух сестёр по ⅙ от всей квартиры. В договоре дарения следует прямо указать: «даритель дарит одаряемому 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру». Именно так, а не «половину своей доли» или «1/3 от принадлежащей дарителю доли», поскольку объектом дарения является доля в праве на недвижимость, выраженная в виде простой дроби от целого. Такой способ исключит неоднозначность при регистрации.

При этом предварительного выделения или деления доли дарителя не требуется. Доля в праве общей собственности является идеальной и может отчуждаться частями без изменения объекта. Статья 246 ГК РФ не требует перед дарением выделять даримую часть в самостоятельную долю. Таким образом, даритель может сразу в договоре указать, что отчуждает, например, 1/6 долю в праве на квартиру из принадлежащей ей ½ доли.

Особое внимание следует уделить форме сделки. В силу пункта 3 статьи 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Доля в праве на квартиру является недвижимым имуществом, поэтому данный договор (или договоры) обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Без нотариального удостоверения сделка будет ничтожной.

  1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574

Нотариус проверит законность сделки, дееспособность сторон, правильность указания долей и засвидетельствует подлинность подписей. Далее переход права собственности подлежит государственной регистрации, что регулируется статьёй 8.1 ГК РФ, а также статьёй 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права у приобретателя.

Статья 8.1 ГК РФ устанавливает общие правила государственной регистрации прав на имущество, включая возникновение прав с момента внесения записи в реестр (п.2), необходимость нотариального удостоверения сделок в предусмотренных законом случаях (п.3), и проверку законности оснований регистрации (п.5). Эти положения применимы к регистрации договоров дарения долей в квартире.
— Гражданский кодс Российской Федерации (часть первая), ст. 8.1

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 223

Применительно к дарению долей переход права на каждую ⅙ долю к каждой из сестёр возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Статья 251 ГК РФ дополнительно уточняет, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а для подлежащих государственной регистрации договоров — по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. Для договора дарения недвижимости между гражданами момент перехода права определяется именно датой государственной регистрации, а не датой подписания договора.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 251

Что касается одновременной подачи двух договоров дарения в один день, то никакого специального запрета ни ГК РФ, ни законодательство о регистрации не содержит. При подаче документов через нотариуса (что обязательно) оба договора могут быть удостоверены одновременно. В Росреестр документы также могут быть поданы одновременно (например, через нотариуса по электронным каналам). Возможна ситуация, когда записи о регистрации прав по разным договорам будут внесены в ЕГРН последовательно, но это не создаёт правовых проблем, поскольку каждый договор является самостоятельным основанием для перехода права, и даритель не утрачивает правоспособность до регистрации первого перехода. Единственный риск может возникнуть, если даритель после удостоверения первого договора передумает и попытается отменить второй до его регистрации — но договор уже заключён нотариально и отзыв дара после подписания возможен только по взаимному согласию или в случаях, предусмотренных статьёй 578 ГК РФ (не приведена в контексте, но её можно учесть). Однако такой сценарий маловероятен при доброй воле сторон. Поэтому безопаснее заключить один договор дарения, в котором указать двух одаряемых и доли каждого (по 1/6), чтобы избежать двойной регистрационной процедуры и минимизировать формальности.

Также стоит отметить, что поскольку квартира находится в общей собственности (вероятно, с родителями или другими лицами), дарение доли не нарушает права иных сособственников, так как правило статьи 250 ГК РФ о преимущественной покупке на безвозмездные сделки не распространяется. Это прямо следует из статьи 246 ГК РФ, которая оговаривает соблюдение правил статьи 250 только при возмездном отчуждении.

Таким образом, для правильного оформления рекомендуется:

  • заключить один договор дарения, нотариально удостоверенный, в котором указать, что даритель дарит двум сёстрам по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру каждой (это и будет ответом на вопросы 1, 2, 3);
  • предварительно делить долю дарителя не нужно — она может отчуждать часть своей идеальной доли;
  • одновременная подача двух отдельных договоров в один день возможна, но более простым и надёжным способом является один договор с двумя одаряемыми.

Сестра вправе подарить части своей доли двум другим сёстрам, оформив это одним договором дарения, что проще и надёжнее, чем два отдельных договора. Проблем с регистрацией в один день не возникнет, так как закон не запрещает одновременное отчуждение долей нескольким лицам. Доли в договоре необходимо указать как простые дроби от всей квартиры — по 1/6 каждой одаряемой; предварительно делить долю дарителя не требуется.

Рекомендуемые действия

  • Уточните итоговое соотношение долей после дарения, чтобы точно определить, останется ли у дарителя 1/6 или иная доля, и исходя из этого сформулируйте предмет договора.
  • Подготовьте комплект правоустанавливающих и технических документов на квартиру, паспортные данные сторон для предоставления нотариусу.
  • Обратитесь к нотариусу для удостоверения единого договора дарения, по которому даритель безвозмездно передаёт одной сестре 1/6 и другой сестре 1/6 доли в праве собственности.
  • После удостоверения подайте документы на регистрацию перехода права через нотариуса в электронной форме в Росреестр, что существенно ускорит процесс.
  • Получите выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию права каждой одаряемой на 1/6 долю.
  • Убедитесь, что даритель (или её супруг) не был против отчуждения, если доля приобреталась в браке, и при необходимости представьте нотариальное согласие супруга.