Таким образом, даритель не обязана спрашивать согласия других сособственников (родителей или иных совладельцев) на дарение частей своей доли. Она также вправе подарить долю сразу нескольким лицам — это допустимо в силу общего принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ, не приведена в контексте, но является общеизвестной нормой). В одном договоре дарения может быть несколько одаряемых, либо можно заключить отдельные договоры с каждым одаряемым. Оба варианта юридически равнозначны.
Переходя к существу договора, важно определить, как именно указывать размер даримой доли. Статья 244 ГК РФ определяет, что доли в праве общей собственности могут быть определены (долевая собственность). Доля дарителя составляет ½ в праве на квартиру. Чтобы в итоге у всех трёх сестёр доли стали равными (по ⅙), даритель должен передать каждой из двух сестёр по ⅙ от всей квартиры. В договоре дарения следует прямо указать: «даритель дарит одаряемому 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру». Именно так, а не «половину своей доли» или «1/3 от принадлежащей дарителю доли», поскольку объектом дарения является доля в праве на недвижимость, выраженная в виде простой дроби от целого. Такой способ исключит неоднозначность при регистрации.
При этом предварительного выделения или деления доли дарителя не требуется. Доля в праве общей собственности является идеальной и может отчуждаться частями без изменения объекта. Статья 246 ГК РФ не требует перед дарением выделять даримую часть в самостоятельную долю. Таким образом, даритель может сразу в договоре указать, что отчуждает, например, 1/6 долю в праве на квартиру из принадлежащей ей ½ доли.
Особое внимание следует уделить форме сделки. В силу пункта 3 статьи 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Доля в праве на квартиру является недвижимым имуществом, поэтому данный договор (или договоры) обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Без нотариального удостоверения сделка будет ничтожной.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
Нотариус проверит законность сделки, дееспособность сторон, правильность указания долей и засвидетельствует подлинность подписей. Далее переход права собственности подлежит государственной регистрации, что регулируется статьёй 8.1 ГК РФ, а также статьёй 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права у приобретателя.
Статья 8.1 ГК РФ устанавливает общие правила государственной регистрации прав на имущество, включая возникновение прав с момента внесения записи в реестр (п.2), необходимость нотариального удостоверения сделок в предусмотренных законом случаях (п.3), и проверку законности оснований регистрации (п.5). Эти положения применимы к регистрации договоров дарения долей в квартире.
— Гражданский кодс Российской Федерации (часть первая), ст. 8.1
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 223
Применительно к дарению долей переход права на каждую ⅙ долю к каждой из сестёр возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Статья 251 ГК РФ дополнительно уточняет, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а для подлежащих государственной регистрации договоров — по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. Для договора дарения недвижимости между гражданами момент перехода права определяется именно датой государственной регистрации, а не датой подписания договора.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 251
Что касается одновременной подачи двух договоров дарения в один день, то никакого специального запрета ни ГК РФ, ни законодательство о регистрации не содержит. При подаче документов через нотариуса (что обязательно) оба договора могут быть удостоверены одновременно. В Росреестр документы также могут быть поданы одновременно (например, через нотариуса по электронным каналам). Возможна ситуация, когда записи о регистрации прав по разным договорам будут внесены в ЕГРН последовательно, но это не создаёт правовых проблем, поскольку каждый договор является самостоятельным основанием для перехода права, и даритель не утрачивает правоспособность до регистрации первого перехода. Единственный риск может возникнуть, если даритель после удостоверения первого договора передумает и попытается отменить второй до его регистрации — но договор уже заключён нотариально и отзыв дара после подписания возможен только по взаимному согласию или в случаях, предусмотренных статьёй 578 ГК РФ (не приведена в контексте, но её можно учесть). Однако такой сценарий маловероятен при доброй воле сторон. Поэтому безопаснее заключить один договор дарения, в котором указать двух одаряемых и доли каждого (по 1/6), чтобы избежать двойной регистрационной процедуры и минимизировать формальности.
Также стоит отметить, что поскольку квартира находится в общей собственности (вероятно, с родителями или другими лицами), дарение доли не нарушает права иных сособственников, так как правило статьи 250 ГК РФ о преимущественной покупке на безвозмездные сделки не распространяется. Это прямо следует из статьи 246 ГК РФ, которая оговаривает соблюдение правил статьи 250 только при возмездном отчуждении.
Таким образом, для правильного оформления рекомендуется:
- заключить один договор дарения, нотариально удостоверенный, в котором указать, что даритель дарит двум сёстрам по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру каждой (это и будет ответом на вопросы 1, 2, 3);
- предварительно делить долю дарителя не нужно — она может отчуждать часть своей идеальной доли;
- одновременная подача двух отдельных договоров в один день возможна, но более простым и надёжным способом является один договор с двумя одаряемыми.
