Вместе с тем, само право собственности, включая правомочие распоряжаться имуществом, является абсолютным и может быть ограничено только на основании закона. Договор дарения по своей правовой природе (ст. 572 ГК РФ) направлен на безвозмездную передачу имущества в собственность одаряемого, что влечёт полное и безусловное прекращение права собственности дарителя. Условие, сохраняющее за дарителем право вето на последующие сделки, по сути ограничивает правомочие одаряемого по распоряжению своим имуществом. Такое ограничение не предусмотрено законом для отношений дарения, а значит, в силу ст. 422 ГК РФ (в контексте не приведена, но является общей нормой) оно не может быть установлено договором, поскольку противоречит существу права собственности. В контексте приведённых норм прямой ст. 422 нет, однако принцип, что условия договора не должны противоречить закону, вытекает из ст. 421 и ст. 168 ГК РФ. При отсутствии в контексте ст. 168 или ст. 209 ГК РФ, можно сделать вывод, что норма, позволяющая такое ограничение, отсутствует, и такое условие следует признать ничтожным как не соответствующее закону.
Для цели сохранения контроля над судьбой недвижимости после передачи права собственности законодательством предусмотрены иные механизмы, в частности договор ренты. В представленном контексте содержатся положения о договоре ренты, который может служить альтернативой дарению с сохранением у дарителя определённых прав. Договор ренты (ст. 583 ГК РФ) предполагает передачу имущества в собственность плательщика ренты (в данном случае — сына) в обмен на обязанность последнего периодически выплачивать получателю ренты (дарителю) определённую денежную сумму или предоставлять содержание. Такой договор позволяет дарителю сохранить имущество в своей собственности до полной выплаты (если это не пожизненная рента) или получать содержание, но не даёт права вето на отчуждение после перехода права собственности. Однако, если использовать модель пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ), то имущество передаётся в собственность плательщика ренты, но получатель ренты (даритель) сохраняет право пользования жилым помещением (если это оговорено) и получает содержание. При этом право собственности плательщика обременено рентными платежами, что само по себе может затруднить отчуждение, но прямого права вето не создаёт.
Статья 583. Договор ренты
- По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
- По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 583
Договор пожизненного содержания с иждивением конкретизирован в ст. 601 ГК РФ: он заключается именно в отношении недвижимости (жилой дом, квартира, земельный участок) и предполагает передачу имущества в собственность плательщика с обязанностью последнего осуществлять пожизненное содержание получателя ренты. Этот механизм более близок к целям дарителя, поскольку даритель остаётся связанным с недвижимостью через получение содержания и может предусмотреть условие о сохранении за ним права проживания, что фактически ограничивает возможности одаряемого свободно распоряжаться домом (поскольку обременение в виде права пользования регистрируется). Однако прямого запрета на отчуждение без согласия дарителя договор ренты не устанавливает — такое условие может быть включено, но оно будет ограничивать право собственности плательщика ренты и может быть оспорено, если не вытекает из существа обязательства. Следовательно, для надёжного контроля следует использовать не просто условие в договоре, а регистрируемые обременения (например, ипотека в силу закона при рассрочке платежа, если дом не подарен, а продан с условием), что выходит за рамки дарения.
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
- По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 601
Что касается возможности через договор дарения установить сервитут или залог — в контексте приведённых норм указаний на сервитут нет (он регулируется ст. 274 ГК РФ, которая не упомянута). Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком и недвижимостью, он не даёт права вето на отчуждение. Залог (ипотека) может быть установлен в обеспечение обязательств, но для его возникновения нужно обязательство, которого нет в безвозмездном дарении. Если даритель хочет сохранить контроль, то договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением является наиболее подходящей альтернативой из числа упомянутых в контексте, поскольку он создаёт долгосрочное обязательство плательщика ренты, и в случае неисполнения обязательств по содержанию получатель ренты может требовать возврата имущества (ст. 605 ГК РФ, не приведена в контексте, но это общее правило). Таким образом, прямое условие в договоре дарения о запрете отчуждения без согласия дарителя недействительно, а для достижения аналогичной цели следует использовать договор пожизненного содержания с иждивением.
