Пользователь намерен подарить своей матери жилой дом и земельный участок, расположенные в Липецкой области. При этом и даритель, и одаряемая проживают в Московской области. У пользователя на руках имеются выписки из ЕГРН, техпаспорт и кадастровый паспорт. Возник вопрос о том, к какому нотариусу необходимо обратиться для удостоверения договора дарения — по месту нахождения недвижимости (Липецкая область) или по месту жительства сторон (Московская область).
Ситуация относится к сфере гражданского права, а именно — к обязательствам по договору дарения недвижимости. Юридически значимым обстоятельством является то, что договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Вопрос заключается в территориальной подсудности нотариального действия: обязательно ли обращаться к нотариусу по месту нахождения имущества, или нотариус вправе удостоверить такую сделку независимо от места жительства сторон и места нахождения объекта.
Ключевой момент — правило о том, что нотариус совершает нотариальные действия в пределах своего нотариального округа. Однако для удостоверения договоров об отчуждении недвижимости законодательство устанавливает особый порядок: такое удостоверение допускается любым нотариусом Российской Федерации, независимо от места нахождения имущества. Таким образом, в данной ситуации территориальное нахождение дома и участка в Липецкой области не препятствует обращению к нотариусу в Московской области, где проживают стороны. Место жительства дарителя и одаряемой юридически значимо для определения подсудности спора, но не для выбора нотариуса.
Также важно отметить, что у пользователя имеются правоустанавливающие и технические документы (выписки из ЕГРН, кадастровый паспорт), что является необходимым условием для нотариального удостоверения сделки, так как нотариус должен установить принадлежность имущества дарителю и отсутствие обременений. Наличие этих документов у сторон позволяет совершить сделку без дополнительных запросов, что упрощает процедуру.
Договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что следует из ст. 574 ГК РФ. Однако ключевой вопрос — место совершения такого удостоверения — напрямую регулируется специальной нормой ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате. В силу этой нормы удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимости производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Поскольку дом и земельный участок расположены в Липецкой области, нотариус, удостоверяющий договор дарения, должен действовать в нотариальном округе именно этого субъекта РФ. Обращение к нотариусу в Московской области, где проживают даритель и одаряемая, не допускается, так как имущество находится за пределами этого субъекта. Таким образом, для удостоверения договора необходимо обращаться к нотариусу, осуществляющему деятельность в Липецкой области.
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
— Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 56
Что касается формы самого договора дарения недвижимости, ст. 574 ГК РФ предписывает для таких сделок обязательную письменную форму, а с 1 июня 2019 года — и обязательное нотариальное удостоверение (пункт 3 указанной статьи). В представленном контексте приведена неполная редакция данной нормы (обрывается на указании порядка для недвижимости), поэтому точное содержание не может быть процитировано дословно. Полный текст ст. 574 ГК РФ, действующий в настоящее время, содержится в Гражданском кодексе РФ (часть вторая). Применительно к вашей ситуации это означает, что договор дарения дома и земельного участка в любом случае требует нотариального удостоверения, и это требование не зависит от места жительства сторон.
Договор дарения недвижимого имущества, заключенный ме...
— ГК РФ, ст. 574
Сам договор дарения регулируется ст. 572 ГК РФ, определяющей его как безвозмездную передачу вещи в собственность. Ваш случай полностью подпадает под это определение: вы передаете дом и участок матери без встречного предоставления. Эта норма не влияет на вопрос о месте удостоверения, но является правовым основанием для самой сделки.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность...
— ГК РФ, ст. 572
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Однако это не определяет, у какого нотариуса удостоверять договор, а лишь фиксирует конечный результат после нотариального удостоверения и подачи документов в Росреестр. Нотариус после удостоверения договора сам направляет электронные документы на регистрацию, и для этого не требуется личного присутствия в Липецке.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи... подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— ГК РФ, ст. 131
Общее полномочие нотариуса на удостоверение сделок закреплено в ст. 53 Основ законодательства о нотариате, но это общая норма, уступающая специальному правилу ст. 56 тех же Основ. Поэтому решающее значение имеет именно ст. 56, которая прямо ограничивает территориальную компетенцию нотариуса при отчуждении недвижимости.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.
— Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 53
Вывод: для удостоверения договора дарения дома и земельного участка, находящихся в Липецкой области, необходимо обращаться к нотариусу, работающему на территории этого субъекта РФ (в любом нотариальном округе Липецкой области). Нотариус в Московской области не вправе удостоверить такой договор. Какие именно нотариусы в Липецкой области готовы принять вас — можно уточнить в нотариальной палате Липецкой области. Наличие всех документов (выписки из ЕГРН, техпаспорт, кадастровый паспорт) позволит нотариусу подготовить договор и направить его на регистрацию, при этом личного присутствия в Липецке может не потребоваться, если договор будет удостоверен, например, в МФЦ Липецкой области или у нотариуса, который работает с удаленными клиентами по предварительной договоренности.
