Сама необходимость регистрации прав на недвижимость установлена ст. 131 ГК РФ. Эта норма закрепляет общий принцип: любые вещные права на недвижимость, их возникновение и переход подлежат государственной регистрации. Применительно к вашей ситуации это означает, что пока вы не зарегистрировали своё право на комнату, вы не можете им распоряжаться — ни подарить, ни иным образом передать бабушке напрямую. Договор дарения от матери к вам нотариально удостоверен, но без регистрации перехода права собственности вы не становитесь законным собственником.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Договор дарения между вами и матерью отвечает признакам, указанным в ст. 572 ГК РФ: мать безвозмездно передала вам комнату в собственность. Вы этот договор приняли нотариально, то есть договор заключён в надлежащей форме. Однако из-за отсутствия госрегистрации перехода права собственность вы ещё не приобрели. Этот договор уже породил обязательственные отношения, но не вещные — право собственности не перешло.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 572
Ключевая норма для вашего намерения отказаться от дара — ст. 573 ГК РФ. Она даёт одаряемому право в любое время до передачи дара отказаться от него. До регистрации вашего права собственности дар в юридическом смысле считается не переданным, хотя фактически комната может быть вам передана (ключи, доступ). Однако для целей ст. 573 ГК РФ «передача дара» для недвижимости — это совершение действий, необходимых для перехода права собственности, то есть государственная регистрация. Пока регистрация не произведена, вы вправе отказаться от дара в одностороннем порядке. Отказ должен быть оформлен письменно (ваш договор был нотариальным, но сам отказ не требует нотариальной формы, хотя с учётом природы сделки лучше его нотариально удостоверить, чтобы избежать споров). В силу п. 2 ст. 573 ГК РФ, если договор дарения зарегистрирован, отказ тоже подлежит регистрации, но ваш договор не зарегистрирован, поэтому регистрация отказа не нужна.
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 573
Таким образом, вы можете отказаться от дара, направив письменное уведомление матери. Договор дарения от матери к вам будет считаться расторгнутым, и вы не станете собственником комнаты. Однако отказ от дара не переносит право собственности на бабушку — он лишь аннулирует сделку между вами и матерью. После отказа имущество останется у матери (если она уже зарегистрировала своё право после дарения от бабушки), либо, если мать ещё не зарегистрировала своё право, вернётся к бабушке. Но в условиях задачи сказано, что бабушка подарила комнату матери, и мать, вероятно, уже зарегистрировала своё право, иначе не смогла бы дарить вам. Поэтому после вашего отказа мать снова станет собственником (если её право уже было зарегистрировано) или останется им. Для передачи комнаты напрямую бабушке этот путь не подходит.
Альтернативный и юридически корректный способ — сначала зарегистрировать переход права собственности к вам на основании нотариально удостоверенного договора дарения от матери. После регистрации вы станете собственником (ст. 223, 131 ГК РФ) и сможете подарить комнату бабушке по новому договору дарения. Этот договор также подлежит нотариальному удостоверению (если дарится доля в праве, но не обязательно, если целая комната — для недвижимости обязательна простая письменная форма, а нотариальная форма в данном контексте не требуется, но безопаснее нотариус), и после его регистрации в Росреестре бабушка станет собственником. Никакого института «отказа в пользу третьего лица» гражданское законодательство не предусматривает — отказ от дара возможен только в пользу дарителя (расторжение договора). Поэтому прямо передать бабушке через отказ не получится.
Рекомендованный порядок действий:
- Подать заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности на комнату от матери к вам на основании нотариального договора дарения.
- После получения выписки из ЕГРН о вашем праве собственности заключить новый договор дарения комнаты от вас к бабушке.
- Подать этот договор на государственную регистрацию перехода права к бабушке.
Иной способ — с согласия матери расторгнуть договор дарения между вами по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ, с учётом обязательств) и вернуть комнату матери, а затем мать может подарить её бабушке. Но это два лишних шага; проще действовать через регистрацию вашего права и дарение бабушке. Если же вы настаиваете на отказе от дара без регистрации своего права, то после отказа мать останется собственником, и вы не сможете влиять на дальнейшую судьбу комнаты — она сможет распорядиться ею по своему усмотрению. Передача бабушке в этом случае будет зависеть только от воли матери.
