В данном случае речь идет о сделке дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Один из четырех сособственников (даритель) намерен передать свою 1/4 долю другому сособственнику (одаряемому). Юридически значимым обстоятельством является наличие у дарителя задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, накопленной за прошлые периоды, когда он еще являлся собственником этой доли. В договоре дарения, по условиям вопроса, не содержится упоминаний о передаче долгов, то есть стороны не оговаривали, переходят ли обязательства по погашению этой задолженности к одаряемому.
С правовой точки зрения задолженность по квартплате является денежным обязательством, которое возникает в силу закона (обязанность собственника нести бремя содержания имущества). По общему правилу, при дарении к одаряемому переходит право собственности на вещь (долю), но не переходят долги дарителя, если иное прямо не установлено законом или договором. Поскольку даритель и одаряемый не являются правопреемниками в универсальном порядке (как при наследовании), а сделка является безвозмездной, законодательство не предусматривает автоматического перевода долга на одаряемого. Более того, для перевода долга требуется либо согласие кредитора (в данном случае — управляющей компании или ресурсоснабжающей организации), либо специальное условие в договоре (перевод долга с согласия кредитора), либо прямое указание закона, которого в данной ситуации нет.
При этом важно учитывать, что задолженность по квартплате в многоквартирном доме имеет особый правовой режим: она может быть взыскана с любого из сособственников (солидарная ответственность) в пределах его доли, но только за те периоды, когда он был собственником. После заключения договора дарения даритель перестает быть собственником доли, и его личная задолженность, возникшая до момента регистрации перехода права, остается его личным долгом. Одаряемый же становится собственником доли только на будущее время — с момента регистрации права, и не отвечает по долгам предыдущего собственника, если они не были специально оформлены как часть сделки.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются: факт заключения договора дарения без указания на передачу долгов; момент возникновения задолженности (до перехода права собственности); отсутствие согласия кредитора на перевод долга; а также то, что одаряемый и даритель являются разными лицами с самостоятельной обязанностью по оплате коммунальных услуг (каждый за свою долю), которая не переходит автоматически.
Согласно ст. 391 Гражданского кодекса РФ, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен только по соглашению между первоначальным и новым должником и требует согласия кредитора. В рассматриваемой ситуации договор дарения доли в праве собственности не содержит никаких условий о передаче задолженности по коммунальным платежам. Кредитором по обязательству об оплате коммунальных услуг является управляющая организация или ресурсоснабжающая организация. Поскольку ни даритель, ни одаряемый не заключали отдельного соглашения о переводе долга и не получали согласия кредитора, задолженность, возникшая у дарителя до перехода права собственности, не может автоматически перейти к одаряемому.
- Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
- Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 391
Далее, ст. 153 Жилищного кодекса РФ прямо устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Поскольку одаряемый становится собственником доли только после государственной регистрации перехода права, он не отвечает за обязательства, возникшие у дарителя до этой даты. Задолженность за предшествующие периоды остается на прежнем собственнике (дарителе), если иное прямо не предусмотрено договором.
Статья 153 ЖК РФ устанавливает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно пункту 5 части 2, обязанность возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности. Это означает, что задолженность, возникшая до перехода права собственности, остается за прежним собственником (дарителем), если иное не предусмотрено договором. Отсутствие условия о долгах в договоре дарения означает, что долги не переходят к одаряемому.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
При этом ст. 158 ЖК РФ составляет исключение для расходов на капитальный ремонт: при переходе права собственности обязательство предыдущего собственника по оплате таких расходов переходит к новому собственнику. Однако в вашей ситуации речь идет о задолженности по текущим коммунальным платежам (квартплате), а не по взносам на капитальный ремонт. Следовательно, данная норма на обычные коммунальные долги не распространяется — одаряемый не будет отвечать по долгам дарителя за капитальный ремонт, если таковые имеются, но и долги по квартплате к нему тоже не переходят без специального соглашения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158
Солидарная обязанность по оплате коммунальных услуг между дарителем и одаряемым не возникает, поскольку закон не устанавливает солидарной ответственности прежнего и нового собственника по долгам, возникшим до перехода права. Ст. 322 ГК РФ предусматривает солидарную обязанность только в случаях, прямо установленных законом или договором. В Жилищном кодексе нет нормы, которая возлагала бы на нового собственника солидарную ответственность с прежним за прошлые долги по квартплате. Управляющая организация вправе взыскать задолженность только с дарителя как с лица, являвшегося собственником на момент возникновения долга.
- Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 322
Ст. 249 ГК РФ закрепляет общую обязанность участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Однако эта норма относится к текущим расходам и не порождает автоматического перехода уже возникшей задолженности при смене собственника. Одаряемый, став сособственником, будет обязан вносить плату за коммунальные услуги только за период с момента регистрации права на подаренную долю, а долги дарителя остаются на дарителе.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 249
Таким образом, задолженность по квартплате, накопленная дарителем, к одаряемому не переходит. Отсутствие в договоре дарения условия о долгах означает, что стороны не договорились о переводе долга, и без согласия кредитора такой перевод ничтожен. Кредитор (управляющая организация) будет взыскивать задолженность с дарителя. После дарения одаряемый становится обязанным платить за коммунальные услуги только с момента регистрации права собственности на долю.
