В основе ситуации лежит намерение гражданина РФ, находящегося в городе Курске, безвозмездно передать в собственность знакомому лицу квартиру, которая физически расположена на территории ДНР. Ключевой особенностью является то, что объект недвижимости находится на территории, которая de jure признана Российской Федерацией, но имеет особый правовой статус, связанный с переходным периодом интеграции новых регионов в российское правовое поле.
Юридически значимым обстоятельством является то, что возникли правоотношения по отчуждению недвижимого имущества (дарение), осложненные иностранным (с точки зрения классического территориального принципа) элементом — местонахождением вещи. Это затрагивает коллизионные вопросы: право какой территории (РФ или ДНР в переходный период) регулирует форму сделки, порядок её удостоверения и момент перехода права собственности.
Отказ нотариуса в Курске основан на территориальном принципе действия нотариальных актов: нотариус совершает нотариальные действия в пределах своего нотариального округа (в данном случае — Курской области). Сделка с недвижимостью, находящейся за пределами этого округа (даже если она в другом регионе РФ, не говоря уже о территории со специальным статусом), как правило, не может быть им удостоверена, если иное прямо не предусмотрено законом. Таким образом, нотариус констатировал отсутствие у него компетенции на удостоверение договора отчуждения квартиры, находящейся на территории ДНР.
Правовая квалификация ситуации также включает в себя вопрос о форме сделки. Гражданское законодательство РФ требует обязательного нотариального удостоверения для договоров дарения недвижимости, если дарителем является гражданин (физическое лицо). Простая письменная форма для такого рода сделок является недостаточной и не порождает юридических последствий в виде возможности государственной регистрации перехода права собственности. В то же время, если законодательство ДНР (действовавшее до интеграции) допускало иную форму, возникают коллизии, которые необходимо учитывать.
Кроме того, юридически значимым является статус самого права собственности дарителя на квартиру. Если право возникло по документам, выданным органами ДНР до 30 сентября 2022 года, и до сих пор не прошло процедуру признания в соответствии с российскими законами (Федеральный конституционный закон «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики…»), это может являться препятствием для совершения сделки, так как российские органы регистрации прав (Росреестр) могут отказать в регистрации перехода права к одаряемому без предварительного подтверждения права дарителя. Альтернативные варианты, такие как оформление доверенности на совершение сделки в ДНР, также требуют анализа на предмет возможности её удостоверения в РФ с учётом иностранного элемента.
Основным требованием к форме договора дарения недвижимости, заключённого между гражданами, является его нотариальное удостоверение. Это прямо установлено для всех подобных сделок, независимо от местонахождения объекта. Следовательно, предложение оформить договор в простой письменной форме с последующей регистрацией неприменимо: закон не допускает такой порядок для дарения недвижимости между гражданами. Ваш нотариус в Курске оказался прав в части необходимости нотариальной формы, но его аргумент об отсутствии юрисдикции требует отдельного анализа.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
Теперь о том, какой нотариус вправе удостоверить такую сделку. По общему правилу, закреплённому в Основах законодательства о нотариате, нотариус может совершать любые нотариальные действия, однако для договоров об отчуждении недвижимости установлено специальное ограничение. Это ограничение является исключением из общего принципа территориальной свободы: удостоверение договора об отчуждении объекта недвижимости производится нотариусом, действующим в пределах того субъекта Российской Федерации, на территории которого находится недвижимость. Поскольку квартира расположена в Донецкой Народной Республике — субъекте РФ, — удостоверить сделку вправе только нотариус, осуществляющий деятельность на территории ДНР (в соответствующем нотариальном округе). Нотариус в Курске территориально относится к другому субъекту, поэтому его отказ основан на законе: он не обладает полномочиями по ст. 56 Основ.
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 56
Однако в данном случае ситуация осложняется тем, что ДНР находится в переходном периоде после принятия в состав России. Федеральный конституционный закон о принятии ДНР прямо регулирует порядок совершения нотариальных действий на её территории. На момент вашего обращения нотариальная палата ДНР может ещё не быть создана, либо уже действовать в соответствии с российским законодательством. Если палата создана и объявлено о её создании, то нотариусы в ДНР работают по российским правилам, и они вправе удостоверить сделку. Если палата ещё не создана, то нотариальные действия на территории ДНР совершаются лицами, уполномоченными на это по законодательству ДНР, действовавшему на момент принятия республики. Таким образом, вам необходимо обратиться к нотариусу (или иному должностному лицу, имеющему такие полномочия в ДНР) по месту нахождения квартиры.
- До создания нотариальной палаты Донецкой Народной Республики нотариальные действия на ее территории совершаются лицами, уполномоченными на это в соответствии с законодательством Донецкой Народной Республики, если иное не у
— Федеральный конституционный закон от 4 октября 2022 г. № 5-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики", ст. 32
После удостоверения договора в ДНР необходимо будет зарегистрировать переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимость является обязательной согласно ст. 131 ГК РФ. Для такой регистрации основанием может служить договор, удостоверенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения недвижимости на момент совершения сделки. Поскольку ДНР является субъектом РФ, а в переходный период действуют как российское законодательство (после создания нотариальной палаты), так и прежнее законодательство ДНР (до этого момента), удостоверенный на территории ДНР договор будет признан надлежащим основанием для регистрации в Росреестре. При этом документы, выданные нотариусами ДНР (или Украины, если они были выданы до принятия), признаются в России без дополнительного подтверждения.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Отдельно следует остановиться на вопросе предварительного признания права собственности на квартиру по российскому законодательству. Федеральный конституционный закон о принятии ДНР признаёт юридическую силу документов, выданных государственными органами ДНР и Украины, которые подтверждают возникновение прав на недвижимость. Если у вас уже есть правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, выписка из реестра ДНР и т.п.), они признаются в РФ без специальной процедуры. Однако для совершения сделки дарения важно, чтобы ваше право собственности было зарегистрировано в ЕГРН, либо чтобы вы могли его подтвердить для нотариуса в ДНР по местным правилам. Если право ещё не зарегистрировано в российском реестре, нотариус в ДНР при удостоверении сделки может потребовать документы, действующие на территории ДНР, — они признаются российским законодательством. Таким образом, предварительная легализация права не нужна, но на практике вам, возможно, придётся сначала зарегистрировать своё право в ЕГРН, чтобы впоследствии зарегистрировать переход к одаряемому, хотя закон допускает одновременную регистрацию на основании удостоверенного договора при наличии документа-основания.
- документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики)
— Федеральный конституционный закон от 4 октября 2022 г. № 5-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики", ст. 12
Нотариус в Курске законно отказался удостоверять сделку — ст. 56 Основ прямо ограничивает его компетенцию территорией Курской области. Альтернативой является обращение к нотариусу (или уполномоченному лицу) в ДНР. Оформление доверенности на кого-либо в ДНР для подписания договора также возможно, но сам договор дарения всё равно потребует нотариальной формы именно по месту нахождения квартиры — ст. 56 Основ не позволяет обойти это требование через доверенность. Выдача доверенности в Курске на представление интересов при заключении договора в ДНР возможна, и её можно удостоверить у любого нотариуса (ст. 40 Основ устанавливает общее правило, и для доверенностей исключения по территориальному признаку не предусмотрено), но это не заменяет необходимость удостоверения самого договора в ДНР.
Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62-64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 40
Наконец, ст. 21 ФКЗ о принятии ДНР допускает возможность установления до 1 января 2028 года особых правил регулирования оборота недвижимости на территории ДНР. Это означает, что в ДНР может действовать упрощённый или специальный порядок совершения сделок, отличный от общего российского. Вам следует уточнить действующие нормативные акты ДНР — возможно, на момент вашего обращения там уже принят местный закон, разрешающий удостоверение таких договоров не только нотариусами, но и иными лицами, либо упрощающий регистрацию. Однако без конкретного текста такого акта можно лишь констатировать, что такая возможность предусмотрена федеральным законом и может быть реализована.
- До 1 января 2028 года на территории Донецкой Народной Республики нормативными правовыми актами Донецкой Народной Республики могут быть установлены особенности регулирования: 1) земельных отношений, отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровой деятельности и кадастровых отношений, государственной кадастровой оценки, землеустройства (за исключением охраны, использования и оборота земель, право федеральной собственности на которые возникает в силу федерального закона) по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регу
— Федеральный конституционный закон от 4 октября 2022 г. № 5-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики", ст. 21
