В основе ситуации лежит намерение гражданки РФ Ольги, находящейся на территории России, распорядиться принадлежащим ей имуществом — земельным участком, расположенным за пределами Российской Федерации, в пользу своей дочери, которая постоянно проживает в стране местонахождения этого участка. Юридическая сложность обусловлена «иностранным элементом»: объект недвижимости находится за рубежом, даритель является резидентом РФ, а одаряемый — резидентом иностранного государства. Это порождает коллизию двух правопорядков — российского и права страны, где расположен участок.
Ключевым юридически значимым фактом является то, что недвижимость находится за границей. С точки зрения российского гражданского права (в частности, статьи 1213 ГК РФ), к сделкам с недвижимостью, расположенной на территории другого государства, по общему правилу применяется право этой страны. Таким образом, форма договора дарения, условия его совершения, требования к сторонам и момент перехода права собственности изначально подчиняются законодательству государства места нахождения земли. Это означает, что российские требования к нотариальной форме сделки (статья 574 ГК РФ) могут не применяться как обязательные, если только законодательство страны участка не признает такую форму или не требует соблюдения дополнительных формальностей для сделок, совершаемых с участием нерезидентов.
При этом возникает вопрос о личном статусе дарителя. Ольга как гражданин РФ, постоянно проживающий в России, может быть ограничена в возможности совершать действия за рубежом лично из-за физического отсутствия на месте. Ей потребуется либо лично выехать в страну нахождения участка для подписания договора, либо оформить доверенность на дочь или иного представителя для совершения сделки от её имени. Легализация (апостилирование или консульская легализация) российских документов (паспорта, нотариальной доверенности) и перевод документов на официальный язык страны местонахождения недвижимости становятся обязательным этапом, так как они будут предъявляться в иностранные органы регистрации прав.
Что касается имеющихся у Ольги документов — выписки из местного реестра и кадастрового номера, — это доказательство её права собственности на участок, но для совершения дарения в России (если по какой-то причине стороны решат следовать российской процедуре) этих документов будет недостаточно: потребуется их легализованное подтверждение, а также вывод о том, признает ли российский нотариус свою компетенцию удостоверять сделку с иностранным объектом (что обычно не допускается). Сама по себе регистрация перехода права собственности, скорее всего, будет происходить в иностранном реестре по правилам страны нахождения недвижимости, и именно там возникнут юридические последствия для дочери. Таким образом, центральной правовой проблемой является определение того, какой именно правопорядок (российский или иностранный) будет доминирующим при оформлении сделки и какие формальности (место подписания, нотариальное удостоверение, легализация) являются юридически обязательными, а какие — факультативными.
В силу статьи 1205 ГК РФ право собственности на земельный участок за границей и объём правомочий Ольги как собственника определяются по праву страны, где этот участок находится. Это означает, что вопросы владения, пользования и распоряжения участком (включая возможность его дарения) регулируются законодательством государства его местонахождения. Российское право не устанавливает содержание права собственности на такой участок, а лишь признаёт его в соответствии с иностранным законом.
Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1205
Далее, форма договора дарения недвижимости подчиняется правилам страны места нахождения участка. Согласно ст. 1209 ГК РФ, форма сделки в отношении недвижимости определяется по праву страны нахождения этой недвижимости. Поскольку участок Ольги находится за границей и не внесён в государственный реестр Российской Федерации, российское право на форму сделки не распространяется. Таким образом, нельзя требовать обязательного нотариального удостоверения по ст. 574 ГК РФ, если иностранное право не предусматривает такой формы. Если по законодательству того государства требуется простая письменная форма, нотариальное удостоверение или регистрация у местного нотариуса – исполнять нужно именно эти требования.
Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1209
Кроме того, ст. 1213 ГК РФ устанавливает общее правило для договоров в отношении недвижимости, расположенной за пределами России: при отсутствии соглашения сторон применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, и по умолчанию это право страны местонахождения недвижимости. В ситуации Ольги и её дочери, обе стороны являются гражданами РФ, но дочь постоянно проживает в той же стране, где находится участок, а сам участок привязан к иностранной правовой системе. Следовательно, договор дарения наиболее тесно связан с правом государства местонахождения земли. Это подтверждает, что содержание и исполнение договора (включая порядок передачи дара и момент перехода права) регулируются иностранным правом.
- При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1213
Вместе с тем, если Ольга захочет удостоверить договор у российского нотариуса на территории России, важно помнить, что российское законодательство устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для договоров дарения недвижимости между гражданами (ст. 574 ГК РФ). Однако эта норма – материально-правовая, а коллизионные правила (ст. 1209) отсылают к иностранному праву по вопросу формы. Поэтому если сделка совершается в России, российский нотариус не вправе удостоверить договор дарения иностранной недвижимости, так как нотариат действует в пределах территории РФ и не может подтверждать переход прав на имущество, подчиняющееся юрисдикции другого государства. Исключение возможно, если иностранное право допускает совершение сделки через дипломатические или консульские учреждения – тогда консул может удостоверить сделку по форме, признаваемой в стране местонахождения. Статья 53 Основ законодательства о нотариате закрепляет, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма, но только в отношении объектов, подчинённых российскому праву. Для иностранной недвижимости такое удостоверение не имеет правового эффекта, так как не соответствует коллизионной привязке.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 53
Относительно легализации и апостиля документов: в контексте НПА нет норм, регулирующих порядок легализации. Однако из общих принципов международного частного права следует, что выписка из местного реестра и кадастровый номер являются доказательствами права собственности Ольги. Для совершения сделки в стране нахождения участка, скорее всего, потребуется нотариально заверенный перевод этих документов на официальный язык государства местонахождения. Если это государство – участник Гаагской конвенции 1961 г., достаточно проставить апостиль на российских документах (например, на копии паспорта дарителя). Если нет – потребуется консульская легализация. Эти вопросы регулируются международными договорами и правом страны местонахождения недвижимости.
Наконец, регистрация перехода права собственности на участок в иностранном реестре – это обязательная процедура, предусмотренная правом страны местонахождения. Российское право (в том числе нормы, содержащиеся в контексте) не требует регистрации прав на зарубежную недвижимость в российских реестрах. Поэтому Ольге и её дочери необходимо обратиться в компетентный орган государства, где находится участок, для внесения записи о новом собственнике. Требования к документам (договор, выписка, подтверждение личности, доверенность, если нужно) устанавливаются местным законодательством.
