Ситуация заключается в том, что единственный собственник (даритель) намерен безвозмездно передать в собственность своей матери (одаряемой) квартиру, в которой она зарегистрирована (прописана). Факт регистрации матери в квартире юридически значим: он не препятствует дарению, но может влиять на последствия — например, право пользования одаряемой после смены собственника законом не прекращается, если она там проживает.
Правоотношения сторон подпадают под регулирование договора дарения недвижимости между физическими лицами, являющимися близкими родственниками. Это имеет значение для налоговых последствий (освобождение от уплаты НДФЛ), но не для формы сделки.
Ключевой юридический вопрос — форма договора. По общему правилу, договор дарения недвижимости должен быть заключён в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации перехода права собственности. При этом закон не требует обязательного нотариального удостоверения для сделок дарения между физическими лицами, за исключением случаев дарения долей в праве общей собственности. Поскольку даритель является единственным собственником квартиры, нотариальное удостоверение не обязательно — договор может быть составлен в простой письменной форме самими сторонами и подан на регистрацию через МФЦ.
Однако существует практическая сложность: стороны находятся в разных городах, что требует механизма подписания договора без одновременной встречи. Варианты: подписание на расстоянии с последующей передачей подписанных экземпляров (например, курьером); подписание одного экземпляра с проставлением подписей в разное время; либо удостоверение подлинности подписей нотариусом на добровольной основе. Электронное взаимодействие (через портал Госуслуг или с использованием усиленной электронной подписи) также возможно, но требует наличия у сторон соответствующих электронных подписей.
Также юридически значимо, что мать является пенсионеркой — этот статус даёт право на получение нотариальных льгот (уменьшение размера госпошлины) при обращении к нотариусу, но не влияет на обязательность нотариальной формы. Кроме того, даритель является сыном одаряемой, что (при условии подтверждения родства) освобождает одаряемую от налога на доходы физических лиц (НДФЛ), так как дарение между близкими родственниками не облагается налогом.
Таким образом, в данной ситуации затронуты правоотношения по переходу права собственности на недвижимость в порядке дарения, требующие государственной регистрации, но не обязательно нотариального удостоверения; при этом факт раздельного проживания сторон создаёт организационные (но не правовые) препятствия для подписания договора.
Согласно пункту 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку в вашей ситуации дарителем и одаряемой выступают два гражданина (вы и ваша мать), а предметом договора является квартира — недвижимое имущество, — данное требование распространяется на ваш случай в полном объеме. Это означает, что самостоятельно, без участия нотариуса, вы не можете заключить такой договор; его удостоверение у нотариуса является обязательным условием для дальнейшей государственной регистрации перехода права собственности.
Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
Поскольку вы являетесь единственным собственником и дарите квартиру своей матери (одаряемой), которая приходится вам родителем, применяются специальные правила расчета нотариального тарифа, установленные статьей 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Для сделок между близкими родственниками (родителями и детьми) предусмотрен льготный порядок: за удостоверение договора, предметом которого является отчуждение недвижимого имущества, взимается 3 000 рублей плюс 0,2 процента от оценки недвижимости (как правило, от кадастровой стоимости квартиры), если сумма сделки не превышает 10 000 000 рублей. Если кадастровая стоимость вашей квартиры выше, тариф рассчитывается иначе, но не может превышать 50 000 рублей. Таким образом, итоговая сумма нотариального тарифа будет зависеть от конкретной кадастровой стоимости вашей квартиры, а также от размера платы за услуги правового и технического характера (УПТХ), которую устанавливает нотариус.
за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 22.1
Переход права собственности на квартиру от вас к вашей матери подлежит обязательной государственной регистрации. В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимость возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После того как нотариус удостоверит договор дарения, он, как правило, самостоятельно направляет документы в орган регистрации прав в электронной форме, что избавляет вас от необходимости лично подавать их в МФЦ. Однако если нотариус по каким-то причинам не сделает этого, вы и ваша мать вправе подать заявление о регистрации через МФЦ или обратиться в Росреестр напрямую, но только при условии, что договор уже нотариально удостоверен.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Что касается порядка подачи документов после нотариального удостоверения, то в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление и прилагаемые к нему документы могут быть представлены в многофункциональный центр лично или в электронной форме. Однако в вашей ситуации, когда мать проживает в другом городе, а вы — в другом, наиболее удобным вариантом будет поручить нотариусу, удостоверившему договор, подать документы на регистрацию в электронном виде. При личном обращении в МФЦ потребуется одновременное присутствие обеих сторон или представителей по доверенности, что может быть затруднительно.
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:
- в форме документов на бумажном носителе — посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее — личное обращение);
- в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
В представленном блоке нормативных актов не содержится специальных норм, регулирующих подписание договора дарения сторонами, находящимися в разных городах. Между тем, на практике возможен следующий механизм: один из участников (например, вы) может лично явиться к нотариусу по месту нахождения квартиры и подписать договор в его присутствии, а ваша мать — подписать договор у другого нотариуса в своем городе с последующим направлением его копии для совместного удостоверения. Однако для точного решения этого вопроса следует обратиться к выбранному нотариусу, который укажет конкретный порядок действий, возможно, с использованием ст. 44.2 Основ законодательства о нотариате (дистанционное удостоверение сделок), которая в вашем контексте не приведена, но может быть применима.
