В описанной ситуации речь идет о правоотношениях, связанных с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Пользователь, будучи собственником 1/3 доли в праве на жилой дом, намерен безвозмездно передать эту долю своей сестре, которая также является участником общей долевой собственности (сособственником). Юридически значимым действием является заключение договора дарения недвижимости, влекущего переход права собственности на долю от дарителя к одаряемому.
Поскольку сестра уже является сособственницей, преимущественное право покупки (которое действует при возмездных сделках) в данном случае не применяется, так как дарение является безвозмездной сделкой. Это важная особенность, упрощающая процедуру: уведомлять других сособственников (если бы они были) о намерении подарить долю не требуется. Однако в данной ситуации даритель и одаряемый — близкие родственники (родные сестра и брат), что может влиять на налоговые последствия (освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц для одаряемого), но не на перечень документов для регистрации.
Фактическим основанием для регистрации перехода права является договор дарения, заключенный в простой письменной форме (нотариальное удостоверение для сделок между близкими родственниками при дарении доли в праве на недвижимость не требуется, за исключением случаев, если отчуждается доля в праве на объект, находящийся в общей совместной собственности супругов, что в данной ситуации не указано). Юридически значимым действием является государственная регистрация перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
Для регистрации потребуется обратиться в территориальный орган Росреестра или в многофункциональный центр (МФЦ) по месту нахождения объекта (в небольшом городе это, скорее всего, МФЦ). Ключевым моментом является правильное оформление договора и подготовка правоустанавливающих документов.
Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ, договор дарения предполагает безвозмездную передачу вещи или имущественного права от дарителя одаряемому. В вашей ситуации передача 1/3 доли в праве собственности на жилой дом вашей сестре является именно такой безвозмездной сделкой, так как вы не получаете взамен никакого встречного предоставления. Доля в праве общей долевой собственности на недвижимость признается имущественным правом, и её дарение регулируется общими нормами о дарении.
Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
- Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
В силу статьи 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества, заключаемый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку вы дарите долю в праве на жилой дом (недвижимость), а даритель и одаряемая являются физическими лицами (граждане), этот договор нельзя заключить в простой письменной форме — его необходимо заверить у нотариуса. Таким образом, первой инстанцией для оформления сделки должен стать нотариус по месту нахождения дома.
Статья 574. Форма договора дарения
3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Нотариус, к которому вы обратитесь, действует в рамках обязанностей, установленных статьёй 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Он обязан оказать вам содействие в реализации прав, разъяснить юридические последствия сделки, предупредить о возможных рисках, а также провести правовой анализ всех представленных документов и самого проекта договора. Это означает, что нотариус не только удостоверит сделку, но и проверит, что у вас есть все необходимые документы (например, правоустанавливающие документы на вашу долю, выписка из ЕГРН, паспорта сторон, согласие супруга, если вы состоите в браке), и поможет правильно составить договор. Нотариус также изготовит электронные образы документов и в дальнейшем направит их на государственную регистрацию в Росреестр.
Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. При совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства, а также осуществить иные предусмотренные законодательством в связи с совершением нотариального действия обязанности и полномочия, включая изготовление документов, копий документов, скан-образов документов, отображений на бумажном носителе образов электронных документов и ин
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 16
Конкретный перечень документов, которые потребуются нотариусу, и порядок дальнейшей регистрации перехода права собственности в Росреестре (чаще всего через МФЦ) в предоставленных нормах не раскрыты. Эти вопросы регулируются прежде всего Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и принимаемыми в соответствии с ним административными регламентами. Рекомендую уточнить актуальный перечень у нотариуса при первичной консультации.
