Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Образец договора дарения квартиры от отца и матери сыну: нужно ли у нотариуса, как подать через МФЦ, отдельные договоры на доли или один общий

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от плана подать договор через МФЦ: с 13.01.2025 дарение недвижимости между гражданами требует обязательного нотариуса, иначе сделка ничтожна.
  2. 2
    Обратитесь к нотариусу для составления и удостоверения договора: официального образца на сайтах ведомств нет, договор готовит именно он.
  3. 3
    Заключите один трёхсторонний договор, где отец и мать выступают дарителями, а сын — одаряемым, передавая каждый свою 1/2 долю.
  4. 4
    Проверьте, что договор не содержит встречных обязательств сына перед родителями, иначе он не будет признан дарением.
  5. 5
    Поручите нотариусу подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр в электронном виде — это займёт до 3 рабочих дней.
  6. 6
    Учитывайте, что одаряемый освобождён от НДФЛ как близкий родственник, поэтому подавать налоговую декларацию не требуется.

Документы и доказательства

  • Свидетельства о праве собственности на 1/2 доли каждого родителя (оригиналы).
  • Паспорта обоих дарителей и одаряемого (копии).
  • Если нотариус запросит выписку для определения стоимости и характеристик: Выписка из ЕГРН об актуальной стоимости и характеристиках квартиры.
  • Если право собственности возникло на основании таких документов и они сохранились: Документы-основания возникновения права собственности у родителей (договор купли-продажи, приватизации).
  • Если нотариус запросит справку для проверки состава лиц, сохранивших право пользования: Справка о составе семьи или выписка из домовой книги (по запросу нотариуса).
  • Если доли приобретены в браке и супруги дарителей не являются одаряемым: Согласие супругов дарителей на дарение, если доли приобретены в браке.

  • Сроки и риски

    • С 13.01.2025 договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению — сделка без нотариуса ничтожна.
    • Подача договора в простой письменной форме через МФЦ невозможна: регистрацию приостановят, последует отказ, сделка не породит правовых последствий.
    • Официально утверждённого образца договора дарения на сайтах госведомств не существует — договор составляет и удостоверяет нотариус.
    • Использование образцов со сторонних сайтов, особенно устаревших, нецелесообразно: нотариус проверит и скорректирует текст под актуальные требования закона.
    • Договор не должен содержать встречных обязательств сына перед родителями — иначе сделка будет признана притворной и ничтожной.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь подать договор дарения через МФЦ в простой письменной форме — с 13.01.2025 это невозможно, сделка будет ничтожной.
    • Не используйте образцы договоров с левых сайтов, особенно устаревшие — нотариус сам подготовит и удостоверит договор.
    • Не заключайте два отдельных договора, если хотите оформить квартиру целиком — достаточно одного трёхстороннего договора.
    • Не включайте в договор встречные обязательства сына перед вами — это лишит сделку статуса дарения и сделает её ничтожной.
    • Не пытайтесь сэкономить на нотариусе — без его удостоверения Росреестр откажет в регистрации перехода права.
    • Не ищите официальный образец договора на сайтах ведомств — его не существует, договор составляет нотариус.

  • Когда нужен адвокат

    • Заключите один трёхсторонний договор дарения, где отец и мать передают сыну каждый свою 1/2 долю.
    • Учитывайте, что нотариальный тариф составит 0,5% стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей, плюс услуги правового и технического характера.

  • Расходы и госпошлина

    • Учитывайте, что итоговая стоимость у нотариуса складывается из тарифа (0,5% от стоимости, но не более 20 000 руб.) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ), размер которой устанавливает региональная нотариальная палата.
    • Помимо оплаты нотариусу, вы дополнительно оплатите госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 2 000 рублей.
    • Нотариальный тариф рассчитывается от суммы договора, которую вы с нотариусом определите как кадастровую или рыночную стоимость квартиры.
    • Одаряемый сын освобождается от уплаты НДФЛ с полученного в дар имущества, так как родители и дети являются близкими родственниками.
    • Уточните у нотариуса точный размер УПТХ до начала оформления, чтобы понимать окончательную сумму расходов.
    • Оплата услуг нотариуса и госпошлины за регистрацию — это все обязательные расходы; никаких дополнительных платежей законом не предусмотрено.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Отец и мать, являясь участниками общей долевой собственности на квартиру (каждый владеет 1/2 долей на основании свидетельств о праве собственности), намерены безвозмездно передать квартиру сыну. Стороны рассматривают два варианта оформления: через нотариуса (озвучена стоимость 30 000 руб.) либо путём подачи договора в простой письменной форме через МФЦ (озвучена стоимость 2 000 руб. — фактически размер госпошлины за регистрацию перехода права). Клиент запрашивает образец договора дарения с официального источника и уточняет, какой договор требуется: один на квартиру в целом или два отдельных на каждую долю.

С 13 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 459-ФЗ, который ввёл в пункт 3 статьи 574 ГК РФ императивное требование: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Никаких исключений для дарения долей либо для отчуждения всеми участниками долевой собственности по одной сделке данная норма не содержит. Верховный Суд РФ в пункте 52 Обзора судебной практики № 4/2025 от 22.12.2025 прямо разъяснил: исключение, предусмотренное пунктом 1 части 1 статьи 42 ФЗ № 218-ФЗ (отчуждение долей всеми участниками по одной сделке без нотариуса), к договору дарения не применяется, поскольку требования к форме договора дарения определяются исключительно статьёй 574 ГК РФ, и положения иных законов должны ей соответствовать. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Таким образом, путь «через МФЦ за 2 000 руб.» юридически невозможен — регистрация перехода права по договору в простой письменной форме будет приостановлена с последующим отказом.

Сумма 30 000 руб., озвученная нотариусом, складывается из нотариального тарифа (0,5% стоимости квартиры, но не более 20 000 руб. — пункт 5 части 1 статьи 333.24 НК РФ) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ), размер которой устанавливается региональной нотариальной палатой. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности в размере 2 000 руб. (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ) уплачивается дополнительно. Доход одаряемого в виде полученной в дар квартиры полностью освобождён от НДФЛ, поскольку родители и дети являются близкими родственниками (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ, статья 14 СК РФ) — налоговая декларация не подаётся.

Официально утверждённой (типовой) формы договора дарения недвижимости на сайтах государственных ведомств не существует. Договор составляется в свободной письменной форме, однако при обязательной нотариальной форме именно нотариус готовит и удостоверяет договор, проверяя его законность. Использование образцов со сторонних сайтов, тем более устаревших, нецелесообразно — нотариус скорректирует текст в соответствии с действующим законодательством.

Затронутые правоотношения

  • Обязательная нотариальная форма договора дарения недвижимости между гражданами — с 13.01.2025 пункт 3 статьи 574 ГК РФ императивно требует нотариального удостоверения, что исключает возможность подачи договора в простой письменной форме через МФЦ и делает нотариуса обязательным участником сделки.
  • Отчуждение долей в праве общей долевой собственности — хотя статья 42 ФЗ № 218-ФЗ допускает отчуждение долей всеми участниками по одной сделке без нотариуса, данное исключение не применяется к дарению в силу приоритета специальной нормы статьи 574 ГК РФ, что подтверждено Верховным Судом РФ.
  • Последствия несоблюдения нотариальной формы — пункт 3 статьи 163 ГК РФ устанавливает ничтожность сделки, совершённой с нарушением обязательной нотариальной формы, что означает отсутствие правовых последствий и невозможность государственной регистрации перехода права.
  • Налоговые последствия дарения между близкими родственниками — пункт 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает одаряемого от уплаты НДФЛ, поскольку родители и сын являются близкими родственниками по статье 14 СК РФ, что исключает обязанность по подаче налоговой декларации.
  • Конструкция договора при множественности дарителей — допустимо и целесообразно заключение одного трёхстороннего договора, по которому оба дарителя передают свои доли одаряемому; это соответствует пункту 1 статьи 572 ГК РФ и не требует составления отдельных договоров на каждую долю.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Дата совершения сделки — после 13.01.2025 нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между гражданами обязательно безусловно; сделка, совершённая в простой письменной форме, ничтожна.
  2. Статус сторон как участников долевой собственности — отец и мать владеют долями по 1/2, что требует указания в договоре предмета дарения как долей, а не квартиры в целом; однако допустимо оформление одного договора с двумя дарителями.
  3. Родственная связь между дарителями и одаряемым — родители и сын являются близкими родственниками, что полностью освобождает одаряемого от уплаты НДФЛ и подачи налоговой декларации.
  4. Отсутствие официально утверждённого образца договора — договор составляет нотариус в рамках обязательной нотариальной процедуры; самостоятельный поиск образцов не требуется и сопряжён с риском использования неактуальных форм.
  5. Структура расходов — итоговая сумма включает нотариальный тариф (0,5% стоимости, максимум 20 000 руб.), УПТХ и госпошлину за регистра

Нотариальное удостоверение договора дарения обязательно; вариант «через МФЦ без нотариуса за 2000 руб.» невозможен

До 13 января 2025 года (дата вступления в силу Федерального закона № 459-ФЗ) договор дарения доли в праве общей собственности при отчуждении всеми участниками долевой собственности по одной сделке действительно мог быть заключён в простой письменной форме и подан в МФЦ — исключение, предусмотренное пунктом 1 части 1 статьи 42 ФЗ № 218-ФЗ. Однако с 13 января 2025 года ситуация изменилась кардинально.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это правило является специальной нормой о форме договора дарения недвижимости, и никаких исключений для дарения долей или дарения всеми участниками долевой собственности по одной сделке оно не содержит. Следовательно, для Вашей ситуации нотариальное удостоверение обязательно.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 от 22.12.2025

Верховный Суд РФ в Обзоре № 4/2025 (п. 52) прямо разъяснил соотношение ст. 574 ГК и ст. 42 ФЗ-218: исключение из ст. 42 касается сделок по отчуждению, но требования к форме договора дарения определяются исключительно ст. 574 ГК, и положения иных законов должны ей соответствовать. Поэтому исключение «отчуждение всеми участниками долевой собственности по одной сделке» НЕ применяется к договору дарения — нотариус обязателен безусловно.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — договор дарения, заключённый в простой письменной форме и поданный в МФЦ, не породит правовых последствий и переход права собственности зарегистрирован не будет.

Вывод: Нотариальное удостоверение договора дарения квартиры (в том числе долей) между родителями и сыном обязательно. Путь «через МФЦ с договором в простой письменной форме за 2 000 руб.» юридически невозможен — при подаче такого договора регистрация перехода права будет приостановлена с последующим отказом. Сумма 30 000 руб., озвученная нотариусом, включает не только нотариальный тариф, но и стоимость услуг правового и технического характера (составление договора, консультации).

Конструкция договора: один договор дарения квартиры с двумя дарителями и одним одаряемым

Правильный подход — заключить один трёхсторонний договор дарения, в котором оба дарителя (отец и мать, каждый со своей 1/2 долей) совместно передают, а одаряемый (сын) принимает в дар квартиру в целом. Составлять два отдельных договора (от отца на его долю и от матери на её долю) не требуется и нецелесообразно.

По правовой природе при дарении долей действует общая норма ст. 42 ФЗ-218:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Хотя, как разъяснено в блоке 1, это исключение НЕ отменяет обязательность нотариального удостоверения для дарения (ст. 574 ГК — специальная норма), оно подтверждает допустимость отчуждения долей всеми участниками по одной сделке. Оба дарителя присутствуют в одном договоре, и он оформляется как дарение не всей квартиры как единого объекта, а долей каждого из дарителей, что в совокупности составляет 100% права собственности.

Договор дарения должен соответствовать требованиям ст. 572 ГК: быть безвозмездным, без встречных обязательств:

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. 3.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Предметом договора выступает безвозмездная передача каждым из дарителей своей доли (по 1/2). Никаких встречных обязательств одаряемого договор содержать не должен — иначе сделка будет признана притворной (п. 2 ст. 170 ГК) и ничтожной. Если сын несовершеннолетний — от его имени договор подписывает законный представитель (второй родитель) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Вывод: Нужен один договор дарения, по которому отец и мать (два дарителя) безвозмездно передают сыну (одаряемому) каждый свою 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Отдельные договоры на каждую долю не требуются и усложнили бы процедуру.

Финансовые аспекты: нотариальный тариф и освобождение от НДФЛ

Нотариальный тариф. Поскольку с 13.01.2025 нотариальное удостоверение дарения недвижимости между гражданами является обязательным, применяется государственная пошлина (нотариальный тариф) по ст. 333.24 НК РФ:

за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; 6) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, - 500 рублей; 7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей; 8) за удостоверение учредительных документов (копий учредительных документов) организаций - 500 рублей; 9) за удостоверение соглашения об уплате алиментов - 250 рублей; 10) за удостоверение брачного договора - 500 рублей; 11) за удостоверение договоров поручительства - 0,5 процента суммы, на которую принимается обязательство, но не менее 200 рублей и не более 20 000 рублей
— п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ

Тариф составляет 0,5% от суммы договора (кадастровой или рыночной стоимости квартиры на выбор плательщика), но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Для квартиры стоимостью, например, 3 000 000 руб. тариф составит 15 000 руб. (0,5%). При стоимости от 4 млн. и выше — тариф достигает максимальных 20 000 руб. и далее не растёт.

Важное уточнение: тариф по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате (0,3% для близких родственников — п. 1 ч. 1 ст. 22.1) применяется ТОЛЬКО для договоров, удостоверяемых добровольно (когда нотариальная форма не обязательна). Для обязательной нотариальной формы дарения недвижимости приоритет имеет ст. 333.24 НК РФ. Сумма в 30 000 руб., названная клиентом, объясняется тем, что нотариус помимо тарифа взимает плату за услуги правового и технического характера (УПТХ): составление проекта договора, консультации, распечатку, копирование. Размер УПТХ устанавливается региональной нотариальной палатой и обычно составляет от 5 000 до 10 000 руб.

Госпошлина за регистрацию перехода права. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины за государственную регистрацию перехода права собственности составляет 2 000 рублей для физических лиц (именно эта сумма фигурирует как «2000 рублей в МФЦ»).

Налог (НДФЛ). Доходы одаряемого в виде полученной в дар недвижимости полностью освобождены от налогообложения:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);"; в абзаце втором пункта 28 слова ", и не подлежащих обложению налогом на наследование или дарение в соответствии с действующим законодательством" исключить. Статья 3 1 Установить, что по наследству, открывшемуся до 1 января 2006 года: с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"; с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выдаются начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается. (Статья 3 1 дополнена Федеральным законом от 31.12.2005 № 201-ФЗ) Статья 4 Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2006 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. Президент Российской Федерации В.Путин Москва, Кремль 1 июля 2005 года № 78-ФЗ
— ст. 3 Федерального закона от 01.07.2005 № 78-ФЗ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)

Родители и дети являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ (ст. 14 СК РФ). Никаких налоговых деклараций подавать не нужно.

Вывод: Нотариальный тариф — 0,5% стоимости квартиры (не более 20 000 руб.) + УПТХ (около 5 000–10 000 руб.). Госпошлина за регистрацию перехода права — 2 000 руб. НДФЛ не уплачивается и декларация не подаётся.

Образец договора и порядок действий

Образец договора. Официально утверждённой (типовой) формы договора дарения недвижимости на сайтах государственных ведомств (Росреестр, Минюст) не существует. Договор составляется в свободной письменной форме с соблюдением обязательных требований: предмет (описание квартиры и долей), стороны (паспортные данные дарителей и одаряемого), безвозмездность передачи, нотариальное удостоверение.

Поскольку нотариальное удостоверение обязательно, договор составляет и удостоверяет нотариус — именно он проверяет законность сделки (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Использование образцов с «левых» сайтов, тем более устаревших (2017 года), нецелесообразно и рискованно: нотариус всё равно проверит и, вероятно, скорректирует текст. Рекомендуется просто обратиться к нотариусу, который подготовит правильный договор.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Порядок действий:

  1. Обратиться к любому нотариусу с документами: паспорта сторон, свидетельства о праве собственности на доли (или выписки из ЕГРН), кадастровый паспорт квартиры.
  2. Нотариус составит текст договора, стороны подпишут его в присутствии нотариуса.
  3. Нотариус удостоверит договор и самостоятельно (в электронном виде) направит документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр (в силу ч. 1 ст. 59 ФЗ-218 нотариально удостоверенные сделки регистрируются в ускоренном порядке — до 3 рабочих дней).
  4. Через 3 рабочих дня одаряемый получит выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности.

Документы: паспорта отца, матери, сына; свидетельства о праве собственности на доли (если право зарегистрировано до 2016 г.) или выписки из ЕГРН; кадастровый паспорт (если квартира не стоит на кадастровом учёте); согласие органов опеки (если сын несовершеннолетний и второй родитель подписывает договор от его имени).

Вывод: Официального типового образца договора дарения на сайтах ведомств нет, но это не проблема — договор составляет и удостоверяет нотариус, обеспечивая его соответствие закону. Искать и использовать образцы из интернета не рекомендуется.

Договор дарения квартиры от родителей сыну с 13 января 2025 года подлежит обязательному нотариальному удостоверению — подать его через МФЦ в простой письменной форме за 2000 рублей невозможно, такая сделка будет ничтожной.

Вам необходимо заключить один трёхсторонний договор дарения, по которому отец и мать (два дарителя) безвозмездно передают сыну (одаряемому) каждый свою 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Официально утверждённого образца договора на сайтах государственных ведомств не существует — договор составляет и удостоверяет нотариус, поэтому искать образцы на сторонних ресурсах не требуется и рискованно.

Почему нотариус обязателен, а путь через МФЦ невозможен

С 13 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 459-ФЗ, который внёс изменения в пункт 3 статьи 574 ГК РФ. Теперь любой договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это специальная норма, которая имеет приоритет над всеми иными законами.

Ранее действительно существовало исключение: если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, нотариус не требовался (пункт 1 части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Однако Верховный Суд РФ в пункте 52 Обзора судебной практики № 4/2025 от 22.12.2025 прямо разъяснил: это исключение не применяется к договору дарения, поскольку требования к его форме определяются исключительно статьёй 574 ГК РФ. Нотариальное удостоверение обязательно безусловно.

Если вы заключите договор в простой письменной форме и подадите его в МФЦ, регистрация перехода права будет приостановлена, а затем последует отказ. Более того, согласно пункту 3 статьи 163 ГК РФ, несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — такой договор не породит никаких правовых последствий с момента его заключения.

Один договор или два отдельных

Возможно заключение как одного трёхстороннего договора, так и двух отдельных, поскольку закон допускает отчуждение долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке, но не запрещает и отдельные сделки. Рекомендуется заключить один трёхсторонний договор дарения, в котором оба дарителя совместно передают, а одаряемый принимает в дар квартиру в целом. Часть 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ прямо допускает отчуждение долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке.

В договоре предметом выступает безвозмездная передача каждым из дарителей своей 1/2 доли. Важно: договор не должен содержать никаких встречных обязательств сына перед родителями (пункт 1 статьи 572 ГК РФ) — иначе сделка будет признана притворной и ничтожной.

Образец договора

Договор составляется в свободной письменной форме, но с соблюдением обязательных требований к содержанию: описание объекта недвижимости и долей, паспортные данные сторон, условие о безвозмездности передачи.

Поскольку нотариальное удостоверение обязательно, договор составляет и удостоверяет сам нотариус — именно он проверяет законность сделки и готовит корректный текст. Использование образцов со сторонних сайтов, тем более устаревших (2017 года), нецелесообразно: нотариус всё равно проверит и скорректирует текст под вашу ситуацию и актуальные требования закона.

Финансовые аспекты

Нотариальный тариф за обязательное удостоверение договора дарения рассчитывается по пункту 5 части 1 статьи 333.24 НК РФ: 0,5% от суммы договора (кадастровой или рыночной стоимости квартиры на ваш выбор), но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Например, при стоимости квартиры 4 млн рублей и выше тариф составит максимальные 20 000 рублей.

Помимо тарифа нотариус взимает плату за услуги правового и технического характера (УПТХ): составление проекта договора, консультации, распечатку. Размер УПТХ устанавливается региональной нотариальной палатой и обычно составляет от 5 000 до 10 000 рублей. Именно совокупность тарифа и УПТХ даёт ту сумму около 30 000 рублей, которую вам озвучили.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре составляет 2 000 рублей для физических лиц (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Эту сумму нотариус включит в общий счёт или вы оплатите её отдельно.

НДФЛ не уплачивается. Доходы, полученные в порядке дарения, полностью освобождены от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ, введённый статьёй 3 Федерального закона от 01.07.2005 № 78-ФЗ). Родители и дети относятся к близким родственникам по статье 14 Семейного кодекса РФ. Подавать налоговую декларацию не требуется.

Пошаговые действия

  1. Подготовьте документы: паспорта отца, матери и сына; свидетельства о праве собственности на доли (или выписки из ЕГРН на квартиру); кадастровый паспорт (если есть). Если сын несовершеннолетний — дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а договор от его имени подпишет законный представитель.

  2. Обратитесь к любому нотариусу (по месту жительства или месту нахождения квартиры — значения не имеет). Нотариус составит текст трёхстороннего договора дарения, проверит законность сделки и назначит дату подписания.

  3. Подпишите договор в присутствии нотариуса. Нотариус удостоверит сделку и самостоятельно в электронном виде направит документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Срок регистрации нотариально удостоверенной сделки — до 3 рабочих дней (часть 1 статьи 59 Федерального закона № 218-ФЗ).

  4. Получите выписку из ЕГРН на имя сына — она подтвердит переход права собственности. Нотариус выдаст вам удостоверенный экземпляр договора.

  5. При отказе нотариуса удостоверить сделку (например, при выявлении препятствий) — получите письменное постановление об отказе и устраните указанные причины. При несогласии с отказом вы вправе обжаловать его в суд по месту нахождения нотариальной конторы.