Это правило является специальной нормой о форме договора дарения недвижимости, и никаких исключений для дарения долей или дарения всеми участниками долевой собственности по одной сделке оно не содержит. Следовательно, для Вашей ситуации нотариальное удостоверение обязательно.
Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 от 22.12.2025
Верховный Суд РФ в Обзоре № 4/2025 (п. 52) прямо разъяснил соотношение ст. 574 ГК и ст. 42 ФЗ-218: исключение из ст. 42 касается сделок по отчуждению, но требования к форме договора дарения определяются исключительно ст. 574 ГК, и положения иных законов должны ей соответствовать. Поэтому исключение «отчуждение всеми участниками долевой собственности по одной сделке» НЕ применяется к договору дарения — нотариус обязателен безусловно.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ
Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — договор дарения, заключённый в простой письменной форме и поданный в МФЦ, не породит правовых последствий и переход права собственности зарегистрирован не будет.
Вывод: Нотариальное удостоверение договора дарения квартиры (в том числе долей) между родителями и сыном обязательно. Путь «через МФЦ с договором в простой письменной форме за 2 000 руб.» юридически невозможен — при подаче такого договора регистрация перехода права будет приостановлена с последующим отказом. Сумма 30 000 руб., озвученная нотариусом, включает не только нотариальный тариф, но и стоимость услуг правового и технического характера (составление договора, консультации).
Конструкция договора: один договор дарения квартиры с двумя дарителями и одним одаряемым
Правильный подход — заключить один трёхсторонний договор дарения, в котором оба дарителя (отец и мать, каждый со своей 1/2 долей) совместно передают, а одаряемый (сын) принимает в дар квартиру в целом. Составлять два отдельных договора (от отца на его долю и от матери на её долю) не требуется и нецелесообразно.
По правовой природе при дарении долей действует общая норма ст. 42 ФЗ-218:
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ
Хотя, как разъяснено в блоке 1, это исключение НЕ отменяет обязательность нотариального удостоверения для дарения (ст. 574 ГК — специальная норма), оно подтверждает допустимость отчуждения долей всеми участниками по одной сделке. Оба дарителя присутствуют в одном договоре, и он оформляется как дарение не всей квартиры как единого объекта, а долей каждого из дарителей, что в совокупности составляет 100% права собственности.
Договор дарения должен соответствовать требованиям ст. 572 ГК: быть безвозмездным, без встречных обязательств:
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. 3.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Предметом договора выступает безвозмездная передача каждым из дарителей своей доли (по 1/2). Никаких встречных обязательств одаряемого договор содержать не должен — иначе сделка будет признана притворной (п. 2 ст. 170 ГК) и ничтожной. Если сын несовершеннолетний — от его имени договор подписывает законный представитель (второй родитель) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
Вывод: Нужен один договор дарения, по которому отец и мать (два дарителя) безвозмездно передают сыну (одаряемому) каждый свою 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Отдельные договоры на каждую долю не требуются и усложнили бы процедуру.
Финансовые аспекты: нотариальный тариф и освобождение от НДФЛ
Нотариальный тариф. Поскольку с 13.01.2025 нотариальное удостоверение дарения недвижимости между гражданами является обязательным, применяется государственная пошлина (нотариальный тариф) по ст. 333.24 НК РФ:
за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; 6) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, - 500 рублей; 7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей; 8) за удостоверение учредительных документов (копий учредительных документов) организаций - 500 рублей; 9) за удостоверение соглашения об уплате алиментов - 250 рублей; 10) за удостоверение брачного договора - 500 рублей; 11) за удостоверение договоров поручительства - 0,5 процента суммы, на которую принимается обязательство, но не менее 200 рублей и не более 20 000 рублей
— п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ
Тариф составляет 0,5% от суммы договора (кадастровой или рыночной стоимости квартиры на выбор плательщика), но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Для квартиры стоимостью, например, 3 000 000 руб. тариф составит 15 000 руб. (0,5%). При стоимости от 4 млн. и выше — тариф достигает максимальных 20 000 руб. и далее не растёт.
Важное уточнение: тариф по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате (0,3% для близких родственников — п. 1 ч. 1 ст. 22.1) применяется ТОЛЬКО для договоров, удостоверяемых добровольно (когда нотариальная форма не обязательна). Для обязательной нотариальной формы дарения недвижимости приоритет имеет ст. 333.24 НК РФ. Сумма в 30 000 руб., названная клиентом, объясняется тем, что нотариус помимо тарифа взимает плату за услуги правового и технического характера (УПТХ): составление проекта договора, консультации, распечатку, копирование. Размер УПТХ устанавливается региональной нотариальной палатой и обычно составляет от 5 000 до 10 000 руб.
Госпошлина за регистрацию перехода права. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины за государственную регистрацию перехода права собственности составляет 2 000 рублей для физических лиц (именно эта сумма фигурирует как «2000 рублей в МФЦ»).
Налог (НДФЛ). Доходы одаряемого в виде полученной в дар недвижимости полностью освобождены от налогообложения:
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);"; в абзаце втором пункта 28 слова ", и не подлежащих обложению налогом на наследование или дарение в соответствии с действующим законодательством" исключить. Статья 3 1 Установить, что по наследству, открывшемуся до 1 января 2006 года: с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"; с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выдаются начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается. (Статья 3 1 дополнена Федеральным законом от 31.12.2005 № 201-ФЗ) Статья 4 Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2006 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. Президент Российской Федерации В.Путин Москва, Кремль 1 июля 2005 года № 78-ФЗ
— ст. 3 Федерального закона от 01.07.2005 № 78-ФЗ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)
Родители и дети являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ (ст. 14 СК РФ). Никаких налоговых деклараций подавать не нужно.
Вывод: Нотариальный тариф — 0,5% стоимости квартиры (не более 20 000 руб.) + УПТХ (около 5 000–10 000 руб.). Госпошлина за регистрацию перехода права — 2 000 руб. НДФЛ не уплачивается и декларация не подаётся.
Образец договора и порядок действий
Образец договора. Официально утверждённой (типовой) формы договора дарения недвижимости на сайтах государственных ведомств (Росреестр, Минюст) не существует. Договор составляется в свободной письменной форме с соблюдением обязательных требований: предмет (описание квартиры и долей), стороны (паспортные данные дарителей и одаряемого), безвозмездность передачи, нотариальное удостоверение.
Поскольку нотариальное удостоверение обязательно, договор составляет и удостоверяет нотариус — именно он проверяет законность сделки (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Использование образцов с «левых» сайтов, тем более устаревших (2017 года), нецелесообразно и рискованно: нотариус всё равно проверит и, вероятно, скорректирует текст. Рекомендуется просто обратиться к нотариусу, который подготовит правильный договор.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ
Порядок действий:
- Обратиться к любому нотариусу с документами: паспорта сторон, свидетельства о праве собственности на доли (или выписки из ЕГРН), кадастровый паспорт квартиры.
- Нотариус составит текст договора, стороны подпишут его в присутствии нотариуса.
- Нотариус удостоверит договор и самостоятельно (в электронном виде) направит документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр (в силу ч. 1 ст. 59 ФЗ-218 нотариально удостоверенные сделки регистрируются в ускоренном порядке — до 3 рабочих дней).
- Через 3 рабочих дня одаряемый получит выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности.
Документы: паспорта отца, матери, сына; свидетельства о праве собственности на доли (если право зарегистрировано до 2016 г.) или выписки из ЕГРН; кадастровый паспорт (если квартира не стоит на кадастровом учёте); согласие органов опеки (если сын несовершеннолетний и второй родитель подписывает договор от его имени).
Вывод: Официального типового образца договора дарения на сайтах ведомств нет, но это не проблема — договор составляет и удостоверяет нотариус, обеспечивая его соответствие закону. Искать и использовать образцы из интернета не рекомендуется.
