Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— пп. 1, 3 ст. 163 ГК РФ
Для вашей ситуации это означает: договор дарения квартиры, заключаемый между матерью (даритель) и вами (дочь, одаряемая), должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — переход права собственности не будет зарегистрирован, сделка не породит правовых последствий. Подать договор в простой письменной форме напрямую в МФЦ/Росреестр невозможно.
Правовая природа дарения — безвозмездная передача вещи в собственность:
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Договор дарения — это безвозмездная сделка; встречное предоставление (оплата) превращает его в куплю-продажу. Договор купли-продажи для дарения не нужен — это два самостоятельных вида договоров.
ВЫВОД по вопросу: Договор дарения квартиры между матерью и дочерью подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. Договор купли-продажи для оформления дарения не нужен — это самостоятельный вид договора.
Квалификация квартиры: совместная или личная собственность матери
Клиент утверждает, что квартира приобретена в браке и является совместным имуществом, но также указывает, что квартира была приватизирована. Это две взаимоисключающие юридические конструкции, поэтому необходимо рассмотреть обе ветки.
Ветка А: квартира приобретена по возмездной сделке (договор купли-продажи) в период брака
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Если квартира куплена матерью в период брака за счёт общих доходов супругов, она является совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оформлена в ЕГРН. Дарение всей квартиры матерью — это сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма. Следовательно, по п. 3 ст. 35 СК РФ необходимо получить нотариально удостоверенное согласие отца. Без такого согласия сделка оспорима — отец (через опекуна) вправе требовать признания её недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о её совершении.
Поскольку отец признан недееспособным, его согласие даёт опекун (сестра) — но только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными , их законными представителями ; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (пп. 3 в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ)
— п. 1 ст. 575 ГК РФ
Таким образом, в рамках ветки А: опекун (сестра) вправе дать согласие на дарение доли отца в квартире только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Самостоятельно, без такого разрешения, опекун дать согласие не может — сделка будет ничтожна в соответствующей части.
Ветка Б: квартира получена матерью в порядке приватизации
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Приватизация жилого помещения — это безвозмездная сделка (передача государственного/муниципального жилья в собственность гражданина). Если мать приватизировала квартиру на своё имя (отец не участвовал в приватизации либо отказался от участия), то в силу п. 1 ст. 36 СК РФ такая квартира является личной собственностью матери, а не совместной собственностью супругов. Режим совместной собственности не возникает — согласие отца/опекуна/органа опеки не требуется.
Если же в приватизации участвовали оба супруга (квартира передана в общую долевую или совместную собственность), то доля отца в праве собственности существует — и тогда применимы правила ветки А.
При любом варианте, если отец является сособственником (доля в праве), то для дарения матерью только своей доли согласие отца не требуется по ст. 35 СК, но дарение всей квартиры без его участия невозможно — его доля без его волеизъявления (через опекуна с разрешением органа опеки) не может быть подарена.
ВЫВОД по вопросу: Определяющим является документ-основание права собственности на квартиру. Если квартира приватизирована ТОЛЬКО на мать (отец не участвовал) — это её личная собственность, согласие отца/опекуна/органа опеки не требуется. Если квартира куплена в браке или приватизирована на обоих — требуется: (а) нотариальное согласие отца, которое даёт опекун (сестра), и (б) предварительное разрешение органа опеки и попечительства на дачу такого согласия опекуном. Без разрешения органа опеки сделка в части распоряжения долей недееспособного недействительна. Рекомендую до обращения к нотариусу проверить по выписке из ЕГРН, кто является собственником, и по документам основания (договор приватизации или купли-продажи) определить режим имущества.
Оформление дарения без личной явки матери: вариант с доверенностью
Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна
— п. 5 ст. 576 ГК РФ
Пункт 5 ст. 576 ГК РФ прямо регулирует доверенность на дарение: она действительна только если в ней назван одаряемый (вы — дочь) и указан конкретный предмет дарения (квартира с кадастровым номером по такому-то адресу). При соблюдении этих двух условий дарение через представителя по доверенности ДОПУСКАЕТСЯ — прямого запрета в законе нет.
Статья 182 ГК РФ допускает совершение сделки представителем по доверенности от имени представляемого, кроме сделок, которые по своему характеру могут быть совершены только лично. Дарение не относится к исключительно личным сделкам. Следовательно, мать может выдать нотариально удостоверенную доверенность на вас или на иное лицо с указанием одаряемого (вас) и предмета дарения.
ВЫВОД по вопросу: Оформить договор дарения без личной явки матери к нотариусу в г. Ставрополе МОЖНО — путём выдачи ею нотариально удостоверенной доверенности представителю. Доверенность должна содержать: (1) имя одаряемого — ваше ФИО, (2) предмет дарения — конкретную квартиру с адресом и кадастровым номером. Без этих реквизитов доверенность ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
У какого нотариуса удостоверяется договор
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате
Квартира находится в г. Ставрополе (Ставропольский край). Договор дарения подлежит удостоверению нотариусом, осуществляющим деятельность в любом нотариальном округе в пределах Ставропольского края. Если мать находится в другом субъекте РФ (например, в Москве) — нотариус её города НЕ вправе удостоверить такой договор (за исключением механизма двух нотариусов по ст. 53.1 Основ, когда один из них действует в Ставропольском крае).
Однако есть важный нюанс: доверенность на дарение мать может оформить у любого нотариуса по месту своего жительства (в любом субъекте РФ). А уже удостоверение самого договора дарения будет произведено нотариусом Ставропольского края, куда явится представитель по доверенности.
ВЫВОД по вопросу: Сама мать может оформить доверенность у нотариуса по месту своего проживания (в любом городе). Договор дарения удостоверяется у нотариуса Ставропольского края. Представитель матери по доверенности и вы (одаряемая) являетесь к такому нотариусу для подписания и удостоверения договора.
Документы и процедура: пошаговый план
Шаг 1. Подготовительный — проверка режима собственности
- Получить выписку из ЕГРН на квартиру (можно онлайн через портал Росреестра) — установить, кто собственник.
- Поднять документ-основание: договор приватизации (если приватизация) или договор купли-продажи. Если приватизация — проверить, кто указан в качестве приобретателя (только мать или мать и отец).
Шаг 2. Если квартира — совместная собственность/доля отца: получить согласие опекуна/органа опеки
- Сестра-опекун подаёт заявление в орган опеки и попечительства по месту жительства отца для получения предварительного разрешения на дачу согласия на отчуждение доли отца в праве на квартиру. Орган опеки рассматривает заявление и принимает решение — разрешить или отказать.
- После получения разрешения опекун оформляет нотариальное согласие от имени отца на дарение.
Шаг 3. Доверенность от матери
- Мать оформляет у нотариуса по месту жительства нотариально удостоверенную доверенность на представителя (вас или иное лицо) с обязательным указанием: (1) ФИО одаряемой (вас), (2) предмета дарения — квартиры по конкретному адресу с кадастровым номером.
Шаг 4. Нотариальное удостоверение договора дарения в Ставропольском крае
- Представитель матери по доверенности и вы (одаряемая) обращаетесь к нотариусу Ставропольского края.
- Предоставляете документы: паспорта (матери, ваш, представителя), доверенность, правоустанавливающий документ на квартиру (договор приватизации/купли-продажи), выписку из ЕГРН, согласие опекуна с разрешением органа опеки (если применимо). Нотариус проверяет законность сделки, разъясняет последствия, удостоверяет договор.
Шаг 5. Государственная регистрация перехода права собственности
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ
Нотариус, удостоверивший договор, ОБЯЗАН самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности в электронном виде (в силу ст. 55 ФЗ № 218-ФЗ — нотариус подаёт документы на регистрацию без участия сторон). Срок регистрации — до 3 рабочих дней (при электронной подаче нотариусом).
Шаг 6. Налоговые последствия
Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ: доходы в порядке дарения недвижимости освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи / близкие родственники по СК РФ, а именно: родители и дети (в том числе усыновлённые). Мать и дочь — близкие родственники, поэтому одаряемая НДФЛ не уплачивает. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
ВЫВОД по вопросу: Процедура включает 5 этапов: проверка режима собственности → получение разрешения органа опеки (только если требуется) → оформление матерью доверенности → нотариальное удостоверение договора в Ставропольском крае → электронная подача нотариусом документов на госрегистрацию. Пакет документов: паспорта, доверенность, правоустанавливающий документ на квартиру, выписка из ЕГРН, согласие опекуна/органа опеки (если нужно). НДФЛ не уплачивается. Договор купли-продажи не требуется.
Альтернативный путь: нотариальное соглашение о разделе имущества супругов
Если квартира является совместной собственностью, существует альтернативный способ обойти необходимость согласования с органом опеки: заключение между матерью и отцом (через опекуна) нотариального соглашения о разделе общего имущества супругов, по которому квартира переходит в единоличную собственность матери.
Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ
Однако для такого соглашения также необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, если оно затрагивает имущественные интересы недееспособного (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Без разрешения органа опеки ни один из вариантов (ни дарение с согласием опекуна, ни раздел имущества) невозможен законным путём.
ВЫВОД по вопросу: Если квартира является совместной собственностью супругов, то ключевым документом для совершения сделки в любом варианте (дарение всей квартиры или раздела с выделом доли) является предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Без него опекун не вправе давать согласие на отчуждение. Рекомендую сестре-опекуну заблаговременно обратиться в орган опеки по месту жительства отца с соответствующим заявлением.
