Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Квартира под материнский капитал куплена, это было давно. Она долевая, у меня 1/4. Возможно ли продать/подарить маме свою часть, папе? Детям 20 и 15 полных лет. Обременений нет, все документы на руках.
Краткая фабула: собственник 1/4 доли в квартире, приобретённой с использованием средств материнского (семейного) капитала, намерен продать или подарить свою часть родителям (маме/папе). Детям 20 и 15 полных лет, обременений нет, документы в порядке.
Правоотношения и правовые вопросы: (1) распоряжение долей в праве общей долевой собственности — право подарить долю и порядок продажи в условиях преимущественного права покупки остальных сособственников (ст. 246, 250 ГК РФ); (2) специальная обязанность лица, использовавшего маткапитал, оформить жильё в общую собственность себя, супруга и детей (ст. 10 ФЗ-256) — является ли её неисполнение препятствием к отчуждению доли; (3) обязательная нотариальная форма сделок по отчуждению долей (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218); (4) режим имущества супругов — если квартира приобретена в браке, доля может относиться к совместной собственности, что требует нотариального согласия супруга (ст. 34, 35 СК РФ); (5) налоговые последствия — НДФЛ при дарении близкому родственнику (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) и при продаже (ст. 217.1 НК РФ).
Юридически значимые факты: давность покупки (влияет на минимальный срок владения для НДФЛ; абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК исчисляет срок с даты приобретения квартиры владельцем сертификата), возраст ребёнка 15 лет (несовершеннолетний — при отчуждении его собственной доли потребуется согласие органа опеки, но отчуждается доля родителя), выделены ли уже доли детям по обязательству ст. 10, брак и кем приобретена квартира.
Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению. При этом принципиальная разница между дарением и продажей: преимущественное право покупки остальных сособственников (ст. 250 ГК РФ) действует только при возмездном отчуждении — продаже/мене — и не распространяется на безвозмездное дарение.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
Из п. 2 ст. 246 ГК следует, что дарение доли родителю (маме или папе) не требует соблюдения правил ст. 250 ГК — участник вправе подарить долю свободно, без извещения остальных сособственников и без ожидания месячного срока, поскольку преимущественное право покупки привязано именно к продаже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Для вашей ситуации это означает: при дарении доли маме или папе уведомлять остальных сособственников (в том числе супруга и детей как участников долевой собственности) не требуется. При продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки: продавец обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о цене и условиях, и только если они в течение месяца не выкупят долю, её можно продать. Обратите внимание: если покупатель — ваш супруг (т.е. "мама"/«папа» — это ваш супруг/супруга), он относится к числу сособственников только при наличии у него доли; если же долей у него нет, он считается «посторонним лицом» по смыслу ст. 250 ГК, и преимущественное право покупки будет действовать.
Вывод: подарить свою 1/4 долю маме или папе вы можете в любой момент без согласия других сособственников; при продаже — действует преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности с месячным сроком на выкуп.
Если квартира приобретена с использованием средств маткапитала, лицо, получившее сертификат, его супруг обязаны оформить жильё в общую собственность себя, супруга и всех детей с определением долей.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Ключевой для вас вопрос — исполнена ли эта обязанность, то есть выделены ли доли детям (20 и 15 лет). Из фактов следует, что квартира долевая и обременений нет; детям уже 20 и 15 полных лет — если доли детям выделены, обязательство исполнено, и отчуждение вашей 1/4 доли ничем по линии маткапитала не ограничено.
Если же обязательство ст. 10 ФЗ-256 не исполнено (доли детям не выделены), отчуждение вашей доли не снимает долга перед детьми, и в дальнейшем дети или прокурор вправе требовать в судебном порядке обязать вас выделить доли — однако само по себе это не делает сделку по отчуждению вашей доли недействительной. При отчуждении доли при неисполненном обязательстве по маткапиталу сохраняется риск признания сделки недобросовестной или наложения обязанности выделить доли в уже отчуждённом жилье, поэтому перед продажей/дарением целесообразно убедиться, что доли детям оформлены.
Вывод: если доли детям по обязательству ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 уже выделены (что согласуется с вашими словами о долевой квартире и взрослых детях), материнский капитал не препятствует ни продаже, ни дарению вашей доли; если доли не выделены — обязанность перед детьми сохраняется независимо от сделки.
Любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (в том числе дарение и купля-продажа доли) подлежат нотариальному удостоверению — закон не делает исключения для дарения доли родителю.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Оба названных вами способа — и продажа, и дарение 1/4 доли маме или папе — подпадают под общее правило ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 о нотариальном удостоверении, поскольку ни дарение, ни продажа доли одним участником не входят в перечень исключений (исключение — только отчуждение всех долей всеми участниками по одной сделке). Это означает, что договор дарения или купли-продажи доли должен быть удостоверен нотариусом; государственная регистрация перехода права осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки.
Вывод: договор дарения или купли-продажи вашей 1/4 доли маме/папе подлежит обязательному нотариальному удостоверению — иначе сделка недействительна.
Квартира, приобретённая во время брака за общие средства, по общему правилу является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлена.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
Из ст. 34 СК следует, что если квартира куплена в период брака, ваша 1/4 доля может фактически относиться к общему имуществу супругов. Для сделки по распоряжению таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Применение к вашей ситуации зависит от фактов: (а) если доля уже определена в долевую собственность и не является предметом раздела совместной собственности, а вы и супруг действуете как самостоятельные сособственники — согласия супруга на отчуждение вашей доли не требуется; (б) но если доля, хоть и зарегистрированная как долевая, относится к совместно нажитому в браке имуществу и не закреплена за вами лично (например, брачным договором или разделом), нотариальное согласие супруга на продажу/дарение необходимо.
Обратите внимание на развитие: если «мама» / «папа», которым вы хотите подарить или продать долю, — это второй супруг, то при отчуждении доли ему (как супругу) действуют особые правила. Дарение доли супругу допустимо; при продаже супругу, если он уже участник долевой собственности, преимущественное право покупки не применяется.
Вывод: если квартира куплена в браке и доля относится к совместному имуществу супругов — потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга; если доля выделена лично вам и не входит в совместную собственность — согласия не требуется.
Дарение. Доходы в порядке дарения освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по СК РФ.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ
Поскольку мама и папа — это родители дарителя, то есть близкие родственники по ст. 14 СК РФ (> близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2), дарение доли родителю не облагается НДФЛ — дарителю не нужно подавать декларацию и уплачивать налог. Это ключевое преимущество дарения перед продажей.
Продажа. При продаже доли доход подлежит обложению НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения. Общий минимальный срок — 5 лет:
В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ
Для доли, приобретённой по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 (материнский капитал), срок исчисляется с даты приобретения квартиры владельцем сертификата (или его супругом):
В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой).
— абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Из абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК следует: при продаже вашей 1/4 доли срок владения исчисляется с момента приобретения квартиры владельцем сертификата, а не с момента выделения доли. Поскольку квартира куплена «давно» (детям уже 20 и 15 лет — прошло не менее 15 лет), минимальный срок владения (5 лет по п. 4 ст. 217.1 НК) давно истёк, и доход от продажи доли освобождается от НДФЛ.
Вывод: дарение доли родителю НДФЛ не влечёт (п. 18.1 ст. 217 НК — близкие родственники); при продаже доход также освобождается от НДФЛ, поскольку минимальный пятилетний срок владения, исчисляемый с даты приобретения квартиры (абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК), давно истёк.
Вы отчуждаете свою 1/4 долю, а не долю ребёнка. Ребёнок не имеет прав на имущество родителя:
Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2. Несовершеннолетние родители, не состоящие в браке, в случае рождения у них ребенка и при установлении их материнства и (или) отцовства вправе самостоятельно осуществлять родительские права по достижении ими возраста шестнадцати лет. До достижения несовершеннолетними родителями возраста шестнадцати лет их ребенку назначается опекун, который осуществляет его воспитание совместно с несовершеннолетними родителями ребенка.
— п. 4 ст. 60 СК РФ
Из п. 4 ст. 60 СК прямо вытекает: распоряжение собственной долей родителя не требует согласия органа опеки и попечительства, поскольку отчуждение не затрагивает имущества ребёнка. Согласие органа опеки потребовалось бы только при отчуждении доли, принадлежащей самому несовершеннолетнему (15 лет). Поскольку отчуждается ваша личная доля, опека здесь не задействована.
При этом нотариус, удостоверяя сделку, проверит, что обязательство по маткапиталу по выделению долей детям исполнено — практика удостоверения сделок с долями в жилье, приобретённом на маткапитал, требует подтверждения оформления долей детей.
Вывод: распоряжение вашей собственной долей не требует согласия органа опеки, даже если у 15-летнего ребёнка есть своя доля в квартире; ограничения касаются лишь отчуждения доли самого несовершеннолетнего.
Порядок различается: дарение — нотариус удостоверяет договор, далее регистратор (Росреестр) регистрирует переход права на основании нотариальной сделки; согласие других сособственников и их извещение не требуется. Продажа — сначала письменное извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать с указанием цены (> Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ), ожидание месяца, затем нотариальное удостоверение договора и регистрация перехода права.
Если нотариус или регистратор укажет на препятствие (например, неисполненное обязательство о выделении долей детям), препятствие устраняется до сделки: оформление соглашения об определении долей. Отказ нотариуса в удостоверении может быть обжалован в суд в порядке особого производства по правилам ст. 310 ГПК:
Заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий. Заявления о неправильном удостоверении завещаний и доверенностей или об отказе в их удостоверении должностными лицами, указанными в федеральных законах, подаются в суд по адресу соответственно госпиталя, больницы, санатория, другого стационарного лечебного учреждения; организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме; экспедиции, воинских части, соединения, учреждения и военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, места лишения свободы. (В редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 28.11.2015 № 358-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Заявление о неправильном удостоверении завещания или об отказе в его удостоверении капитаном морского судна, судна смешанного плавания или судна внутреннего плавания, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, подается в суд по месту порта приписки судна. 2. Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия. 3.
— ст. 310 ГПК РФ, п. 1
Из ст. 310 ГПК следует: заявление подаётся в районный суд по месту нахождения нотариуса в десятидневный срок со дня отказа. Возникший спор о праве (например, спор сособственника о преимущественном праве покупки) рассматривается судом в порядке искового производства (п. 3 ст. 310 ГПК РФ).
Приостановление регистрации Росреестром обжалуется в административном порядке (ст. 26.1 ФЗ-218) или в суде по правилам КАС РФ.
Вывод: при дарении процедура — нотариус → Росреестр (без извещения сособственников); при продаже — извещение сособственников → месяц → нотариус → Росреестр; отказы нотариуса обжалуются в десятидневный срок в районный суд по месту его нахождения (ст. 310 ГПК), отказы Росреестра — по правилам КАС РФ.
Подарить свою 1/4 долю маме или папе вы можете свободно, без согласия других собственников; продажа возможна, но с соблюдением преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности. Материнский капитал не препятствует сделке, если доли детям уже выделены, однако любое отчуждение доли требует обязательного нотариального удостоверения.
Дарение доли родителям
Вы вправе подарить свою 1/4 долю маме или папе без каких-либо ограничений со стороны других сособственников. Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности распоряжается своей долей по своему усмотрению, а преимущественное право покупки, установленное ст. 250 ГК РФ, действует только при возмездном отчуждении (продаже) и на дарение не распространяется. Уведомлять остальных собственников о дарении не требуется. Доход, полученный одаряемым (мамой или папой), освобождается от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поскольку родители и дети являются близкими родственниками в соответствии со ст. 14 СК РФ.
Продажа доли
При продаже доли постороннему лицу (в том числе родителю, если он не является участником долевой собственности на эту квартиру) вы обязаны соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников. В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ вы должны письменно известить всех участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и условий. Сособственники имеют месяц на реализацию своего права (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если по истечении месяца они не приобретут долю либо ранее письменно откажутся от покупки, вы вправе продать её родителю.
Обязательство по материнскому капиталу
Если доли детям (20 и 15 лет) уже выделены во исполнение ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, обязательство перед ними выполнено, и материнский капитал не создаёт препятствий для отчуждения вашей доли. Если же доли детям не выделены, обязанность сохраняется независимо от совершаемой вами сделки, что создаёт риск последующих требований со стороны детей или прокурора о выделе долей. Перед сделкой убедитесь, что выделение долей детям зарегистрировано.
Нотариальная форма
Любая сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость — как дарение, так и купля-продажа — подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исключений для дарения близкому родственнику закон не предусматривает. Без нотариального удостоверения сделка недействительна, а переход права не будет зарегистрирован.
Согласие супруга
Если квартира приобреталась в период брака и ваша доля входит в состав совместно нажитого имущества (п. 1 ст. 34 СК РФ), для её отчуждения потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если же доля выделена вам в личную собственность (например, по брачному договору или соглашению о разделе имущества) и не относится к совместной собственности, такое согласие не требуется.
Налоговые последствия
При дарении доли маме или папе налог у одаряемого не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). При продаже доли вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, если срок вашего владения долей составляет не менее 3 лет (п. 2¹ ст. 217.1 НК РФ) либо 5 лет в общем случае (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку квартира приобретена давно, с высокой вероятностью минимальный срок владения уже истёк, и налог при продаже платить не придётся.
Проверьте выделение долей детям. Запросите выписку из ЕГРН на квартиру и убедитесь, что дети (20 и 15 лет) значатся собственниками долей. Если доли не выделены, исполните обязательство по ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ до совершения сделки.
Определите необходимость согласия супруга. Если квартира приобретена в браке и доля является совместной собственностью, получите нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение доли (п. 3 ст. 35 СК РФ).
При продаже — направьте извещения сособственникам. Письменно уведомите всех участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и условий. Дождитесь истечения месячного срока либо получите письменные отказы от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
Подготовьте документы для нотариуса:
Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения или купли-продажи доли (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус проверит законность сделки и направит документы на государственную регистрацию в Росреестр.
Зарегистрируйте переход права. Нотариус самостоятельно подаёт заявление в Росреестр в электронной форме. Срок регистрации при нотариальном удостоверении — сокращённый. После регистрации одаряемый/покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на долю.
При отказе нотариуса в совершении нотариального действия вы вправе обжаловать такой отказ в суд по месту нахождения нотариуса в порядке, предусмотренном ст. 310 ГПК РФ.
