Подарили участок без согласия жены: регистратор требует второго дарителя при наличии нотариального согласия — есть ли шанс выиграть суд

Достаточно ли нотариального согласия супруга для дарения общего совместного имущества или требуется участие жены в договоре как дарителя?

Закон устанавливает, что для распоряжения общим совместным имуществом одному супругу достаточно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Специальное регулирование при дарении общего имущества отсылает к тем же правилам.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга
   — ст. 35 п. 2 СК РФ

Применительно к вашей ситуации: муж как один из супругов, совершающий сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом, вправе действовать при условии, что имеется предполагаемое согласие жены (презумпция). Поскольку сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации, закон требует не просто предполагаемого, а нотариально удостоверенного согласия.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Семейный кодекс прямо говорит: для сделки, права на которую подлежат государственной регистрации, одному супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Формулировка закона не требует, чтобы оба супруга выступали сторонами договора — достаточно, чтобы один из них совершал сделку, а второй дал нотариальное согласие. Ваша ситуация полностью соответствует этому требованию: муж — даритель, вы — супруг, давший нотариальное согласие.

Что касается дарения как особого вида распоряжения, ГК РФ содержит специальную норму для общего совместного имущества:

1. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса
   — п. 2 ст. 576 ГК РФ

Пункт 2 ст. 576 ГК отсылает к ст. 253 ГК, в которой закреплён принцип: распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кто именно совершает сделку. Иное может быть предусмотрено соглашением между участниками (брачным договором, соглашением о разделе), которого в вашем случае нет.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом
   — п. 2 ст. 253 ГК РФ

1. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом
   — п. 3 ст. 253 ГК РФ

Совокупность этих норм означает: закон не требует обязательного включения жены в договор дарения в качестве второго дарителя. Нотариально удостоверенное согласие, поданное вместе с договором дарения в регистрирующий орган, является достаточным подтверждением воли второго супруга на отчуждение общего имущества. Требование регистратора о включении жены в договор не основано на законе.

Вывод: шанс выиграть суд, ссылаясь на ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ, высокий. Нотариальное согласие жены является достаточным и единственно требуемым законом документом для подтверждения воли обоих супругов на дарение общего имущества одним из них. Обязательное включение жены в договор как второго дарителя законом не предусмотрено.

Законно ли приостановление регистрации по данному основанию и какие основания для приостановления предусмотрены ФЗ № 218-ФЗ

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав приведён в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Регистратор, требуя включения жены в договор дарения, скорее всего, руководствовался одной из двух возможных квалификаций. Первая — пункт 7 части 1 ст. 26 (форма и/или содержание документа не соответствуют требованиям законодательства). Однако, как показано выше, закон не требует участия обоих супругов в договоре — достаточно нотариального согласия. Содержание договора соответствует закону.

Вторая возможная квалификация — пункт 1 части 1 ст. 26: «лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости». Но муж является правообладателем (участником совместной собственности) и в силу ст. 253 ГК РФ и п. 3 ст. 35 СК РФ уполномочен распоряжаться общим имуществом при наличии нотариального согласия жены.

Также регистратор мог сослаться на пункт 8 части 1 ст. 26 («представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами»), но из контекста этот пункт не применим, поскольку договор подписан надлежащим лицом (мужем — участником совместной собственности), а согласие жены удостоверено нотариусом.

Существенно, что пункт 15 части 1 ст. 26, касающийся отсутствия подтверждения согласия третьего лица — прямо обратный: согласие жены представлено, нотариально удостоверено, подано в регистрирующий орган. Оснований для приостановления по данному пункту нет.

Вывод: приостановление регистрации по мотиву необходимости включения второго супруга в договор дарения является незаконным, поскольку ни одно из оснований ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ не охватывает ситуацию, когда нотариальное согласие второго супруга уже представлено, а договор заключён одним из участников совместной собственности в соответствии с правилами ст. 253 ГК РФ и п. 3 ст. 35 СК РФ.

Порядок обжалования приостановления и отказа в регистрации: апелляционная комиссия и суд

ФЗ № 218-ФЗ предусматривает два параллельных пути оспаривания приостановления: административный (через апелляционную комиссию) и судебный (по КАС РФ). При этом если начато судебное обжалование, апелляционная комиссия заявление не рассматривает.

1. Для обжалования решения о приостановлении лицом, указанным в части 12 1 статьи 29 настоящего Федерального закона, в апелляционную комиссию в течение пятнадцати рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление
   — ст. 31.2 ч. 1, 4 Федерального закона № 218-ФЗ

Апелляционная комиссия оценивает обоснованность приостановления — наличие оснований, предусмотренных ст. 26 Закона. Срок подачи заявления — 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении. Это быстрый и бесплатный способ, но он применим лишь при первом приостановлении и если оно не обжаловано в суд.

Если срок для апелляционной комиссии пропущен или причины приостановления не будут устранены в течение срока приостановления (до 3 месяцев — ч. 7 ст. 26 Закона) и последует отказ в регистрации, применяется ст. 27 Закона:

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав
   — ст. 27 ч. 1, 2 Федерального закона № 218-ФЗ

При отказе в регистрации судебное обжалование в порядке КАС РФ становится основным способом защиты. Срок на обращение в суд — 3 месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ст. 219 КАС РФ). Подсудность — районный суд по месту нахождения территориального органа Росреестра.

Рекомендация по тактике: в зависимости от стадии (приостановление или уже отказ) и оставшегося времени:

• если прошло менее 15 рабочих дней с даты приостановления — подать заявление в апелляционную комиссию;
• одновременно или по истечении срока приостановления — готовить административный иск в районный суд.

Вывод: процедура обжалования действий регистратора законодательно урегулирована. С учётом того, что основания для приостановления отсутствуют, перспективы удовлетворения жалобы в апелляционную комиссию или административного иска в суд — благоприятные.

Риски оспаривания сделки при наличии нотариального согласия жены

Даже если регистрацию произведут (по решению апелляционной комиссии или суда), необходимо оценить риск последующего оспаривания самой сделки дарения. Здесь ключевой является ст. 173.1 ГК РФ:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Поскольку нотариальное согласие жены на дарение было получено и подано в регистрирующий орган, основание для оспаривания по мотиву отсутствия согласия отсутствует. Более того, п. 3 ст. 173.1 ГК РФ прямо устанавливает: лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать её по основанию, о котором это лицо знало в момент выражения согласия.

Также по п. 3 ст. 35 СК РФ специальный срок для оспаривания супругом сделки по распоряжению общим имуществом составляет один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки. В вашем случае жена не только знала, но и активно выразила волю через нотариальное согласие — риск оспаривания ею сделки отсутствует.

Дополнительно: договор дарения недвижимости между гражданами в настоящее время подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в ред. Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Поскольку ваш договор уже удостоверен нотариально (вы указали, что согласие жены нотариальное, и договор, по-видимому, также нотариально удостоверен — иначе регистратор не принял бы его вовсе), это требование соблюдено. Если же договор заключён в простой письменной форме, его необходимо привести в нотариальную форму до подачи на регистрацию.

Вывод: при наличии нотариально удостоверенного согласия жены риск признания сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия супруга близок к нулю. Жена добровольно выразила волю, знала о сделке и не вправе её оспаривать.

Налоговые последствия: НДФЛ у одаряемой (бабушки мужа)

Бабушка мужа, получающая в дар земельный участок, освобождается от уплаты НДФЛ, поскольку является близким родственником дарителя.

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— ст. 14 СК РФ (понятие близких родственников), п. 2

Муж и его бабушка — это внук и бабушка, которые прямо поименованы в ст. 14 СК РФ как близкие родственники (родственники по прямой нисходящей и восходящей линии: «дедушкой, бабушкой и внуками»). Даже несмотря на то, что земельный участок является общим имуществом супругов, дарителем в договоре выступает муж, и для налоговых целей оценивается родство между непосредственно дарителем (мужем) и одаряемой (его бабушкой). Это родство подтверждено, следовательно, доход бабушки в виде подаренного земельного участка освобождается от НДФЛ в полном объёме.

Вывод: налоговая нагрузка на одаряемую отсутствует.