Здравствуйте! Бабушка написала дарственную на дом в 1974 году, но сейчас этот экземпляр недоступен, да и не видела ее, может, отец порвал. Помню, что в ней были указаны адрес и размеры дома. Где может быть копия, ведь того нотариуса нет и даже не знаю фамилии. Больше дом никак не оформлен, в реестре точно нет.
Клиент (одаряемый либо его правопреемник) утратил доступ к нотариально удостоверенному договору дарения жилого дома, заключённому в 1974 году. Нотариус, удостоверивший сделку, неизвестен. Право собственности на дом в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. Из этого следует, что право на дом является ранее возникшим (до 31.01.1998), юридически действительным без регистрации в ЕГРН, но требующим документального подтверждения для целей правовой определённости и распоряжения имуществом.
Затронутые правоотношения:
Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:
Договор дарения жилого дома в 1974 году удостоверялся государственной нотариальной конторой. После реформы нотариата (1993 г.) государственные нотариальные конторы были упразднены, а их документы переданы в нотариальную палату соответствующего субъекта РФ. Это прямо закреплено в законе:
В случае упразднения государственной нотариальной конторы или прекращения полномочий нотариуса государственной нотариальной конторы нотариальные документы нотариуса, работавшего в такой конторе, передаются в нотариальную палату субъекта Российской Федерации, на территории которого находилась государственная нотариальная контора
— ч. 6 ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате
Согласно Федеральному закону «Об архивном деле», нотариальные документы упразднённых государственных нотариальных контор подлежат постоянному (бессрочному) хранению:
Статья 18 1 . Хранение нотариальных документов Нотариальные документы хранятся: 1) постоянно: а) нотариальными палатами субъектов Российской Федерации в нотариальных архивах; б) государственными и муниципальными архивами, ранее принявшими на хранение нотариальные документы от упраздненных государственных нотариальных контор
— абз. 1 п. 1 ст. 18.1 ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»
При этом нотариальные документы могут также находиться на постоянном хранении в государственных и муниципальных архивах, принявших их от упразднённых контор, а также — что особенно важно для сельской местности — в местных администрациях поселений, должностные лица которых совершали нотариальные действия:
Нотариальные документы хранятся: 1) постоянно: а) нотариальными палатами субъектов Российской Федерации в нотариальных архивах; б) государственными и муниципальными архивами, ранее принявшими на хранение нотариальные документы от упраздненных государственных нотариальных контор; в) местными администрациями поселений, муниципальных районов, муниципальных округов, городских округов, главами и (или) уполномоченными должностными лицами которых совершаются или совершались нотариальные действия
— п. 1 ст. 18.1 ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»
Порядок получения копии. Нотариальная палата вправе выдавать копии нотариальных документов из своего архива:
Нотариальная палата вправе выдавать копии нотариальных документов, в том числе в электронной форме, архивные справки из нотариального архива за плату, установленную настоящей статьей
— ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2
Однако существует ограничение по кругу лиц, имеющих право получить сведения о совершённом нотариальном действии:
Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только заявителям - лицам, обратившимся за совершением этих нотариальных действий самостоятельно или через представителя, если иное не установлено настоящими Основами. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Сведения о совершенных нотариальных действиях выдаются нотариусами по требованию суда, прокуратуры, органов следствия в связи с находящимися в их производстве уголовными, гражданскими или административными делами, а также по требованию судебных приставов-исполнителей в связи с находящимися в их производстве материалами по исполнению исполнительных документов, по запросам органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в связи с государственной регистрацией и по запросам органов, предоставляющих государственные и муниципальные услуги и исполняющих государственные и муниципальные функции, в порядке, установленном частью шестой статьи 34 4 настоящих Основ, и нотариусов в связи с совершаемыми нотариальными действиями. Справки о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения направляются нотариусом через единую информационную систему нотариата в налоговый орган не позднее пяти дней со дня совершения соответствующего нотариального действия, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах . Справки о завещании выдаются только после смерти завещателя.
— абз. 3 ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате
Это означает, что копия дарственной может быть выдана только заявителю — то есть лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия (дарителю или одаряемому), либо их представителю. Если обратившийся не является заявителем по тому договору (например, является наследником одаряемого), нотариальная палата может отказать в выдаче копии по формальному основанию.
Практический алгоритм розыска:
Обратиться в нотариальную палату того субъекта РФ, где находилась государственная нотариальная контора (по месту нахождения дома или жительства бабушки в 1974 году) с письменным запросом о предоставлении копии договора дарения. В запросе указать: ФИО дарителя и одаряемого, адрес дома, примерную дату сделки. Если заявитель сам является одаряемым — это упрощает доступ: предъявить паспорт и документы, подтверждающие личность.
Параллельно обратиться в государственный/муниципальный архив (региональный госархив или муниципальный архив) — туда могли быть переданы документы упразднённых гос. нотариальных контор до создания нотариальных палат.
Если дом находится в сельской местности — обратиться в местную администрацию (сельсовет): до 1993 года нотариальные действия в сельской местности совершались должностными лицами местных администраций, и документы могли остаться у них.
Обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) по месту нахождения дома. До 1998 года регистрация прав на жилые дома осуществлялась в БТИ, и в инвентарном деле могут сохраниться копии правоустанавливающих документов, включая дарственную, а также сведения о регистрации права собственности.
Вывод по первому вопросу. Копия дарственной 1974 года с высокой вероятностью сохранилась и находится на постоянном хранении в нотариальном архиве нотариальной палаты соответствующего субъекта РФ, либо в государственном/муниципальном архиве, ранее принявшем документы упразднённой гос. нотариальной конторы, либо в администрации сельского поселения. Для получения копии необходимо письменно обратиться в эти органы. Право на получение имеет заявитель по договору (одаряемый) либо его представитель; иным лицам может потребоваться судебный запрос.
Право собственности на дом, возникшее на основании дарственной 1974 года, признаётся юридически действительным и без государственной регистрации в ЕГРН. Это прямо установлено законом:
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
То обстоятельство, что дом «в реестре точно не записан», не отменяет права собственности одаряемого. По смыслу ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, права на недвижимость, возникшие до 31.01.1998 (дата вступления в силу Закона № 122-ФЗ), признаются юридически действительными без всякой регистрации. Регистрация в ЕГРН таких прав производится по желанию правообладателя, а не в обязательном порядке.
Это корреспондирует с общей нормой о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость:
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности
— п. 1 ст. 131 ГК РФ
Однако для прав, возникших до создания системы ЕГРН (и до введения Закона № 122-ФЗ), ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ делает прямое исключение: такие права действительны и без записи в реестре.
Ключевой нюанс — была ли дарственная исполнена. Если договор дарения был не только нотариально удостоверен, но и исполнен (дом фактически передан одаряемому, тот в него вселился, пользовался, нёс бремя содержания), то право собственности перешло к одаряемому в момент регистрации договора в БТИ (по правилам ГК РСФСР 1964 г., действовавшим в 1974 году). Отсутствие записи в ЕГРН не отменяет состоявшийся переход права.
Если же дарственная не была исполнена при жизни дарителя (бабушки) — дом остался в её собственности и подлежит наследованию по общим правилам.
Вывод по второму вопросу. Отсутствие записи в ЕГРН и утрата экземпляра дарственной сами по себе не означают, что права на дом утрачены. Если договор дарения был надлежаще оформлен и исполнен, право собственности одаряемого является юридически действительным. Задачей является документальное подтверждение этого права через розыск архивных копий либо в судебном порядке.
Если архивный розыск не дал результата (документы утрачены, уничтожены или не найдены), право на дом можно подтвердить в судебном порядке. ГПК РФ предусматривает два основных пути.
Путь 1: Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом (ст. 264–265 ГПК РФ).
Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом
— п. 1, пп. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ
Этот способ применим, если заявитель (одаряемый или его правопреемник) длительное время фактически владеет и пользуется домом как своим собственным. Условие для обращения в суд — невозможность получить правоустанавливающие документы во внесудебном порядке:
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов
— ст. 265 ГПК РФ, п. 2
Для применения этого механизма необходимо предварительно получить письменные отказы из нотариальной палаты, архива, БТИ, подтверждающие отсутствие у них копии дарственной. Дело рассматривается районным судом в порядке особого производства по месту жительства заявителя.
Положительное решение суда об установлении факта владения и пользования будет являться основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.
Путь 2: Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).
Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ
Если лицо не может подтвердить сам факт дарения, но фактически владеет домом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (для недвижимости) — оно приобретает право собственности в силу приобретательной давности. При этом срок давностного владения может быть «присоединён» к сроку владения правопредшественника (одаряемого) в порядке универсального правопреемства.
Если одаряемый владел домом с 1974 года, а затем его правопреемник (наследник) продолжил владение — 15-летний срок давностного владения давно истёк. Признание права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ производится в исковом производстве (районный суд по месту нахождения недвижимости).
Вывод по третьему вопросу. При невозможности найти архивную копию дарственной право на дом подтверждается через суд: либо в порядке особого производства (установление факта владения и пользования — ст. 264–265 ГПК РФ), либо в порядке искового производства (признание права собственности в силу приобретательной давности — ст. 234 ГК РФ). Выбор пути зависит от того, кто является заявителем (одаряемый или его наследник) и какими доказательствами фактического владения он располагает.
Копию дарственной 1974 года необходимо искать в нотариальной палате субъекта РФ по месту совершения сделки, а при отсутствии документа — право на дом можно подтвердить через суд, так как ранее возникшее право собственности действительно и без регистрации в ЕГРН.
Поскольку в 1974 году договор удостоверялся государственной нотариальной конторой, после упразднения таких контор их документы были переданы на постоянное хранение. Согласно ч. 6 ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате, при упразднении государственной нотариальной конторы нотариальные документы передаются в нотариальную палату соответствующего субъекта РФ. Абзац 1 п. 1 ст. 18.1 ФЗ «Об архивном деле» подтверждает, что такие документы хранятся постоянно: в нотариальных архивах нотариальных палат, в государственных и муниципальных архивах, а также в местных администрациях поселений, если их должностные лица совершали нотариальные действия.
Нотариальная палата вправе выдавать копии документов из своего архива за плату (п. 2 ст. 25 Основ). Однако абз. 3 ст. 5 Основ ограничивает круг лиц, имеющих право на получение сведений: копия выдается только заявителю по тому договору (дарителю или одаряемому) либо их представителю. Если вы не являетесь стороной договора (например, наследник), нотариальная палата может отказать в выдаче копии по формальному основанию; возможность запроса документа через суд требует отдельного обоснования, поскольку приведёнными нормами она прямо не предусмотрена.
Отсутствие записи в ЕГРН и утрата экземпляра дарственной не отменяют права собственности, если сделка была исполнена. Часть 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ прямо устанавливает: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРН. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя. Это исключение из общего правила п. 1 ст. 131 ГК РФ о необходимости регистрации — приоритет имеет специальная норма ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Утверждение о том, что если одаряемый фактически принял дом, вселился и пользовался им, право собственности перешло к нему в момент регистрации договора в БТИ, не подтверждено приведёнными нормами и требует ссылки на соответствующие положения ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем отсутствие записи в современном реестре само по себе не препятствует признанию права, если факт состоявшейся сделки будет подтверждён.
Если архивный розыск не дал результата, право на дом подтверждается в судебном порядке. Возможны два пути.
Первый путь — установление факта владения и пользования недвижимым имуществом в порядке особого производства. Согласно пп. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факт владения и пользования недвижимостью. Обязательное условие — невозможность получить правоустанавливающие документы во внесудебном порядке (п. 2 ст. 265 ГПК РФ). Для этого необходимо подтвердить невозможность получения документов, например, письменными отказами из нотариальной палаты, архива и БТИ. Положительное решение суда станет основанием для регистрации права в ЕГРН.
Второй путь — признание права собственности в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Если вы или ваш правопредшественник добросовестно, открыто и непрерывно владели домом как своим собственным в течение 15 лет, право собственности может быть признано судом в исковом производстве. Срок владения правопредшественника присоединяется к вашему сроку.
