Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры дарения

Где найти копию дарственной на дом от 1974 года, если нотариус неизвестен и документ утерян

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте письменный запрос в нотариальную палату субъекта РФ по месту нахождения дома для розыска экземпляра дарственной.descriptionЗаявление в нотариальную палату о предоставлении копии договора дарения недвижимого имущества (свободная форма)
  2. 2
    При отказе палаты запросите копию в государственном или муниципальном архиве, принявшем документы упразднённой конторы.descriptionЗаявление в муниципальный архив о выдаче копии договора дарения недвижимости (свободная форма)
  3. 3
    Обратитесь в БТИ по месту нахождения дома за справкой о регистрации права собственности до 1998 года.
  4. 4
    Получите письменные отказы из всех архивов и БТИ — они подтвердят невозможность получения документов во внесудебном порядке.
  5. 5
    При наличии отказов подайте в районный суд заявление об установлении факта владения и пользования домом.
  6. 6
    Если владели домом добросовестно и открыто более 15 лет, заявите в суде требование о признании права собственности по приобретательной давности.

Документы и доказательства

  • Запросите в нотариальной палате субъекта РФ по месту нахождения дома копию договора дарения от 1974 года.
  • При отказе палаты запросите справку об отсутствии документа — она подтвердит невозможность внесудебного получения.
  • Соберите доказательства фактического владения домом: квитанции об оплате, справки, показания свидетелей.
  • Закажите в БТИ справку или технический паспорт на дом — они подтвердят адрес и характеристики объекта.
  • Подготовьте письменные отказы из архива и БТИ для последующего обращения в суд.
  • Зафиксируйте документы о родстве с дарителем и одаряемым — они понадобятся для суда.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно направьте письменный запрос о выдаче копии договора в нотариальную палату по месту нахождения дома.
    • Одновременно запросите копию в государственном или муниципальном архиве, куда могли передать документы упраздненной конторы.
    • Запросите сведения об инвентаризации дома в БТИ по месту его нахождения для подтверждения факта владения.
    • Зафиксируйте письменные отказы из всех архивов — они необходимы для последующего обращения в суд.
    • При отсутствии копии готовьте заявление в суд об установлении факта владения домом, приложив отказы архивов.
    • Не откладывайте розыск: документы 1974 года могли быть утрачены, а срок для судебной защиты ограничен.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если нотариальная палата и архивы откажут в выдаче копии дарственной.
    • Помощь адвоката обязательна при судебном установлении факта владения домом.
    • Если возникнет спор о праве собственности с другими наследниками: Без юриста не обойтись, если возникнет спор о праве собственности с другими наследниками.
    • Адвокат подготовит иск о признании права собственности в силу приобретательной давности.
    • Наймите адвоката для представления интересов в районном суде по месту нахождения дома.
    • Квалифицированная помощь нужна для сбора доказательств добросовестного владения домом.

  • Альтернативные пути

    • Запросите в нотариальной палате субъекта РФ по месту нахождения дома сведения о передаче архива упразднённой конторы.
    • Уточните в местной администрации поселения, не хранятся ли у них документы нотариуса, обслуживавшего сельскую местность.
    • Обратитесь в государственный или муниципальный архив региона за архивной справкой о договоре дарения 1974 года.
    • Запросите в БТИ по месту нахождения дома копию учётного дела или данные технической инвентаризации.
    • При отказе в выдаче копии из-за ограничений ст. 5 Основ, запросите письменный отказ для последующего обращения в суд.
    • Если документ не найден, используйте судебное установление факта владения домом как основание для регистрации права.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент (одаряемый либо его правопреемник) утратил доступ к нотариально удостоверенному договору дарения жилого дома, заключённому в 1974 году. Нотариус, удостоверивший сделку, неизвестен. Право собственности на дом в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. Из этого следует, что право на дом является ранее возникшим (до 31.01.1998), юридически действительным без регистрации в ЕГРН, но требующим документального подтверждения для целей правовой определённости и распоряжения имуществом.

Затронутые правоотношения:

  • Нотариальное делопроизводство и архивное хранение — поскольку договор удостоверен государственной нотариальной конторой в 1974 году, его второй экземпляр подлежит постоянному хранению в нотариальном архиве нотариальной палаты субъекта РФ либо в государственном/муниципальном архиве, что определяет алгоритм розыска документа.
  • Право собственности на недвижимость (ранее возникшее право) — право, приобретённое по сделке 1974 года, признаётся юридически действительным без записи в ЕГРН в силу прямого указания закона, что исключает вывод об отсутствии права только по причине отсутствия регистрации.
  • Гражданский процесс (особое и исковое производство) — при невозможности получить архивную копию договора право на дом подлежит подтверждению в судебном порядке, что затрагивает подведомственность, предмет доказывания и выбор надлежащего процессуального механизма.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Дата и форма сделки. Договор дарения жилого дома заключён в 1974 году и нотариально удостоверен. Это означает, что право собственности одаряемого является ранее возникшим и признаётся юридически действительным без государственной регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).
  2. Место хранения нотариального документа. Второй экземпляр дарственной, хранившийся в делах государственной нотариальной конторы, после упразднения конторы подлежал передаче в нотариальную палату соответствующего субъекта РФ на постоянное хранение (ч. 6 ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 1 ст. 18.1 Федерального закона «Об архивном деле в Российской Федерации»). Это обстоятельство определяет адресата запроса о выдаче копии.
  3. Круг лиц, имеющих право на получение копии. Сведения о совершённом нотариальном действии выдаются только заявителю (одаряемому или дарителю) либо их представителю (абз. 3 ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате). Если обратившийся не является заявителем по договору, это создаёт ограничение для получения копии во внесудебном порядке и может потребовать судебного запроса.
  4. Факт исполнения договора дарения. Если дом был фактически передан одаряемому и тот вступил во владение, право собственности перешло к нему в момент регистрации договора в БТИ по правилам ГК РСФСР 1964 года. Отсутствие записи в ЕГРН не отменяет состоявшийся переход права.
  5. Результат архивного розыска. Если копия дарственной не будет найдена и получены письменные отказы из нотариальной палаты, архива и БТИ, это открывает возможность для судебного подтверждения права: установление факта владения и пользования недвижимым имуществом (пп. 6 ч. 2 ст. 264, ст. 265 ГПК РФ) либо признание права собственности в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ) при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения домом как своим собственным в течение установленного законом срока.

Где искать копию нотариально удостоверенной дарственной 1974 года

Договор дарения жилого дома в 1974 году удостоверялся государственной нотариальной конторой. После реформы нотариата (1993 г.) государственные нотариальные конторы были упразднены, а их документы переданы в нотариальную палату соответствующего субъекта РФ. Это прямо закреплено в законе:

В случае упразднения государственной нотариальной конторы или прекращения полномочий нотариуса государственной нотариальной конторы нотариальные документы нотариуса, работавшего в такой конторе, передаются в нотариальную палату субъекта Российской Федерации, на территории которого находилась государственная нотариальная контора
— ч. 6 ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате

Согласно Федеральному закону «Об архивном деле», нотариальные документы упразднённых государственных нотариальных контор подлежат постоянному (бессрочному) хранению:

Статья 18 1 . Хранение нотариальных документов Нотариальные документы хранятся: 1) постоянно: а) нотариальными палатами субъектов Российской Федерации в нотариальных архивах; б) государственными и муниципальными архивами, ранее принявшими на хранение нотариальные документы от упраздненных государственных нотариальных контор
— абз. 1 п. 1 ст. 18.1 ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»

При этом нотариальные документы могут также находиться на постоянном хранении в государственных и муниципальных архивах, принявших их от упразднённых контор, а также — что особенно важно для сельской местности — в местных администрациях поселений, должностные лица которых совершали нотариальные действия:

Нотариальные документы хранятся: 1) постоянно: а) нотариальными палатами субъектов Российской Федерации в нотариальных архивах; б) государственными и муниципальными архивами, ранее принявшими на хранение нотариальные документы от упраздненных государственных нотариальных контор; в) местными администрациями поселений, муниципальных районов, муниципальных округов, городских округов, главами и (или) уполномоченными должностными лицами которых совершаются или совершались нотариальные действия
— п. 1 ст. 18.1 ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»

Порядок получения копии. Нотариальная палата вправе выдавать копии нотариальных документов из своего архива:

Нотариальная палата вправе выдавать копии нотариальных документов, в том числе в электронной форме, архивные справки из нотариального архива за плату, установленную настоящей статьей
— ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Однако существует ограничение по кругу лиц, имеющих право получить сведения о совершённом нотариальном действии:

Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только заявителям - лицам, обратившимся за совершением этих нотариальных действий самостоятельно или через представителя, если иное не установлено настоящими Основами. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Сведения о совершенных нотариальных действиях выдаются нотариусами по требованию суда, прокуратуры, органов следствия в связи с находящимися в их производстве уголовными, гражданскими или административными делами, а также по требованию судебных приставов-исполнителей в связи с находящимися в их производстве материалами по исполнению исполнительных документов, по запросам органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в связи с государственной регистрацией и по запросам органов, предоставляющих государственные и муниципальные услуги и исполняющих государственные и муниципальные функции, в порядке, установленном частью шестой статьи 34 4 настоящих Основ, и нотариусов в связи с совершаемыми нотариальными действиями. Справки о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения направляются нотариусом через единую информационную систему нотариата в налоговый орган не позднее пяти дней со дня совершения соответствующего нотариального действия, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах . Справки о завещании выдаются только после смерти завещателя.
— абз. 3 ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает, что копия дарственной может быть выдана только заявителю — то есть лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия (дарителю или одаряемому), либо их представителю. Если обратившийся не является заявителем по тому договору (например, является наследником одаряемого), нотариальная палата может отказать в выдаче копии по формальному основанию.

Практический алгоритм розыска:

  1. Обратиться в нотариальную палату того субъекта РФ, где находилась государственная нотариальная контора (по месту нахождения дома или жительства бабушки в 1974 году) с письменным запросом о предоставлении копии договора дарения. В запросе указать: ФИО дарителя и одаряемого, адрес дома, примерную дату сделки. Если заявитель сам является одаряемым — это упрощает доступ: предъявить паспорт и документы, подтверждающие личность.

  2. Параллельно обратиться в государственный/муниципальный архив (региональный госархив или муниципальный архив) — туда могли быть переданы документы упразднённых гос. нотариальных контор до создания нотариальных палат.

  3. Если дом находится в сельской местности — обратиться в местную администрацию (сельсовет): до 1993 года нотариальные действия в сельской местности совершались должностными лицами местных администраций, и документы могли остаться у них.

  4. Обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) по месту нахождения дома. До 1998 года регистрация прав на жилые дома осуществлялась в БТИ, и в инвентарном деле могут сохраниться копии правоустанавливающих документов, включая дарственную, а также сведения о регистрации права собственности.

Вывод по первому вопросу. Копия дарственной 1974 года с высокой вероятностью сохранилась и находится на постоянном хранении в нотариальном архиве нотариальной палаты соответствующего субъекта РФ, либо в государственном/муниципальном архиве, ранее принявшем документы упразднённой гос. нотариальной конторы, либо в администрации сельского поселения. Для получения копии необходимо письменно обратиться в эти органы. Право на получение имеет заявитель по договору (одаряемый) либо его представитель; иным лицам может потребоваться судебный запрос.

Действительность права собственности на дом при отсутствии регистрации в ЕГРН и при утрате дарственной

Право собственности на дом, возникшее на основании дарственной 1974 года, признаётся юридически действительным и без государственной регистрации в ЕГРН. Это прямо установлено законом:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То обстоятельство, что дом «в реестре точно не записан», не отменяет права собственности одаряемого. По смыслу ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, права на недвижимость, возникшие до 31.01.1998 (дата вступления в силу Закона № 122-ФЗ), признаются юридически действительными без всякой регистрации. Регистрация в ЕГРН таких прав производится по желанию правообладателя, а не в обязательном порядке.

Это корреспондирует с общей нормой о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Однако для прав, возникших до создания системы ЕГРН (и до введения Закона № 122-ФЗ), ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ делает прямое исключение: такие права действительны и без записи в реестре.

Ключевой нюанс — была ли дарственная исполнена. Если договор дарения был не только нотариально удостоверен, но и исполнен (дом фактически передан одаряемому, тот в него вселился, пользовался, нёс бремя содержания), то право собственности перешло к одаряемому в момент регистрации договора в БТИ (по правилам ГК РСФСР 1964 г., действовавшим в 1974 году). Отсутствие записи в ЕГРН не отменяет состоявшийся переход права.

Если же дарственная не была исполнена при жизни дарителя (бабушки) — дом остался в её собственности и подлежит наследованию по общим правилам.

Вывод по второму вопросу. Отсутствие записи в ЕГРН и утрата экземпляра дарственной сами по себе не означают, что права на дом утрачены. Если договор дарения был надлежаще оформлен и исполнен, право собственности одаряемого является юридически действительным. Задачей является документальное подтверждение этого права через розыск архивных копий либо в судебном порядке.

Что делать, если копию дарственной найти не удалось: судебные механизмы подтверждения права

Если архивный розыск не дал результата (документы утрачены, уничтожены или не найдены), право на дом можно подтвердить в судебном порядке. ГПК РФ предусматривает два основных пути.

Путь 1: Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом (ст. 264–265 ГПК РФ).

Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом
— п. 1, пп. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ

Этот способ применим, если заявитель (одаряемый или его правопреемник) длительное время фактически владеет и пользуется домом как своим собственным. Условие для обращения в суд — невозможность получить правоустанавливающие документы во внесудебном порядке:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов
— ст. 265 ГПК РФ, п. 2

Для применения этого механизма необходимо предварительно получить письменные отказы из нотариальной палаты, архива, БТИ, подтверждающие отсутствие у них копии дарственной. Дело рассматривается районным судом в порядке особого производства по месту жительства заявителя.

Положительное решение суда об установлении факта владения и пользования будет являться основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Путь 2: Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Если лицо не может подтвердить сам факт дарения, но фактически владеет домом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (для недвижимости) — оно приобретает право собственности в силу приобретательной давности. При этом срок давностного владения может быть «присоединён» к сроку владения правопредшественника (одаряемого) в порядке универсального правопреемства.

Если одаряемый владел домом с 1974 года, а затем его правопреемник (наследник) продолжил владение — 15-летний срок давностного владения давно истёк. Признание права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ производится в исковом производстве (районный суд по месту нахождения недвижимости).

Вывод по третьему вопросу. При невозможности найти архивную копию дарственной право на дом подтверждается через суд: либо в порядке особого производства (установление факта владения и пользования — ст. 264–265 ГПК РФ), либо в порядке искового производства (признание права собственности в силу приобретательной давности — ст. 234 ГК РФ). Выбор пути зависит от того, кто является заявителем (одаряемый или его наследник) и какими доказательствами фактического владения он располагает.

Копию дарственной 1974 года необходимо искать в нотариальной палате субъекта РФ по месту совершения сделки, а при отсутствии документа — право на дом можно подтвердить через суд, так как ранее возникшее право собственности действительно и без регистрации в ЕГРН.

Розыск архивной копии договора дарения

Поскольку в 1974 году договор удостоверялся государственной нотариальной конторой, после упразднения таких контор их документы были переданы на постоянное хранение. Согласно ч. 6 ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате, при упразднении государственной нотариальной конторы нотариальные документы передаются в нотариальную палату соответствующего субъекта РФ. Абзац 1 п. 1 ст. 18.1 ФЗ «Об архивном деле» подтверждает, что такие документы хранятся постоянно: в нотариальных архивах нотариальных палат, в государственных и муниципальных архивах, а также в местных администрациях поселений, если их должностные лица совершали нотариальные действия.

Нотариальная палата вправе выдавать копии документов из своего архива за плату (п. 2 ст. 25 Основ). Однако абз. 3 ст. 5 Основ ограничивает круг лиц, имеющих право на получение сведений: копия выдается только заявителю по тому договору (дарителю или одаряемому) либо их представителю. Если вы не являетесь стороной договора (например, наследник), нотариальная палата может отказать в выдаче копии по формальному основанию; возможность запроса документа через суд требует отдельного обоснования, поскольку приведёнными нормами она прямо не предусмотрена.

Действительность права без регистрации в ЕГРН

Отсутствие записи в ЕГРН и утрата экземпляра дарственной не отменяют права собственности, если сделка была исполнена. Часть 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ прямо устанавливает: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРН. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя. Это исключение из общего правила п. 1 ст. 131 ГК РФ о необходимости регистрации — приоритет имеет специальная норма ст. 69 Закона № 218-ФЗ.

Утверждение о том, что если одаряемый фактически принял дом, вселился и пользовался им, право собственности перешло к нему в момент регистрации договора в БТИ, не подтверждено приведёнными нормами и требует ссылки на соответствующие положения ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем отсутствие записи в современном реестре само по себе не препятствует признанию права, если факт состоявшейся сделки будет подтверждён.

Судебное подтверждение права при невозможности найти копию

Если архивный розыск не дал результата, право на дом подтверждается в судебном порядке. Возможны два пути.

Первый путь — установление факта владения и пользования недвижимым имуществом в порядке особого производства. Согласно пп. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факт владения и пользования недвижимостью. Обязательное условие — невозможность получить правоустанавливающие документы во внесудебном порядке (п. 2 ст. 265 ГПК РФ). Для этого необходимо подтвердить невозможность получения документов, например, письменными отказами из нотариальной палаты, архива и БТИ. Положительное решение суда станет основанием для регистрации права в ЕГРН.

Второй путь — признание права собственности в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Если вы или ваш правопредшественник добросовестно, открыто и непрерывно владели домом как своим собственным в течение 15 лет, право собственности может быть признано судом в исковом производстве. Срок владения правопредшественника присоединяется к вашему сроку.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь в нотариальную палату того субъекта РФ, где находилась государственная нотариальная контора в 1974 году (по месту нахождения дома или жительства бабушки). Подайте письменный запрос с указанием ФИО дарителя и одаряемого, адреса дома и примерной даты сделки. Если вы — одаряемый, приложите копию паспорта. Если вы наследник — укажите это и приложите документы о родстве.
  2. Параллельно направьте запросы в государственный или муниципальный архив региона и в БТИ по месту нахождения дома. В инвентарном деле БТИ могла сохраниться копия дарственной или отметка о регистрации права.
  3. Если дом находится в сельской местности, обратитесь в местную администрацию (сельсовет) — должностные лица этих органов до 1993 года совершали нотариальные действия, и документы могли остаться у них.
  4. При получении письменных отказов из всех перечисленных органов (нотариальная палата, архив, БТИ, местная администрация) — обращайтесь в районный суд по месту вашего жительства с заявлением об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом (особое производство). К заявлению приложите все полученные отказы и доказательства фактического владения домом (квитанции об оплате коммунальных услуг, налогах, показания свидетелей).
  5. Если вы не можете подтвердить факт дарения, но владеете домом более 15 лет (с учетом владения правопредшественника) — подавайте иск о признании права собственности в силу приобретательной давности в районный суд по месту нахождения дома (исковое производство).
  6. После получения положительного решения суда — подайте заявление в Росреестр для регистрации права собственности в ЕГРН. Решение суда является самостоятельным основанием для регистрации.