Можно ли передарить или переоформить подаренную квартиру на другого человека

Может ли одаряемый (титульный собственник) передарить подаренную квартиру другому лицу?

Да, может. Поскольку право собственности на квартиру уже зарегистрировано в ЕГРН после получения дара, вы стали титульным собственником и обладаете всей полнотой правомочий по распоряжению имуществом.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
— ст. 209 ГК РФ, п. 1

Это общее правило конкретизируется применительно к дарению в ст. 572 ГК РФ: договор дарения — это безвозмездная передача вещи в собственность одаряемому. Никакого запрета на последующее отчуждение подаренного имущества (в том числе путём нового дарения) закон не содержит. Собственник вправе выступить дарителем в новом договоре дарения — это такая же сделка по отчуждению имущества, как купля-продажа или мена.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании
   — ст. 572 ГК РФ, п. 1

Момент перехода права собственности к новому одаряемому определяется по общему правилу государственной регистрации:

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
   — ст. 223 ГК РФ, п. 2

Таким образом, для того чтобы передарить квартиру, необходимо заключить новый договор дарения в надлежащей форме, после чего зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН — с момента этой регистрации у нового одаряемого возникнет право собственности.

Вывод: Вы как титульный собственник вправе передарить квартиру любому лицу. Запрета на последующее отчуждение подаренного имущества в законодательстве не установлено.

Какие ограничения и условия должны быть соблюдены при новом дарении?

При заключении нового договора дарения необходимо соблюсти форму договора и убедиться в отсутствии запретов/ограничений дарения.

Форма договора. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — ст. 574 ГК РФ, п. 3

Это означает, что для передаривания целой квартиры новый договор дарения должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Если же речь идёт о доле в праве общей собственности на квартиру, нотариальное удостоверение также требуется по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Исключение из этого правила: если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке — нотариальная форма не обязательна (подп. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Для целой квартиры, принадлежащей одному лицу, п. 3 ст. 574 ГК РФ требует нотариального удостоверения.

Запреты и ограничения. Проверьте, не подпадает ли планируемое дарение под законодательные запреты:

1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями
   — ст. 575 ГК РФ, п. 1

Этот перечень запретов исчерпывающий. Для передаривания квартиры между обычными гражданами (не госслужащими, не мед/образ работниками, не от имени недееспособных) эти запреты, как правило, не актуальны. Но если новый одаряемый — государственный или муниципальный служащий, а дарение связано с его должностным положением, сделка запрещена (подп. 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Дарение при общей совместной собственности. Если квартира находится в общей совместной собственности супругов (что маловероятно при дарении, но возможно в силу ст. 37 СК РФ — значительные вложения из общего имущества), потребуется нотариальное согласие супруга:

1. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса. 3. Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 382 - 386, 388 и 389 настоящего Кодекса. 4. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 313 настоящего Кодекса. Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 391 и 392 настоящего Кодекса. 5. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения 1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. 2.
   — ст. 576 ГК РФ, п. 2

Кроме того, если квартира обременена (ипотека, арест, запрет на регистрационные действия), эти обременения должны быть сняты до регистрации перехода права.

Вывод: Для передаривания квартиры необходимо нотариально удостоверить договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ), проверить отсутствие законодательных запретов (ст. 575 ГК РФ) и обременений, зарегистрировать переход права в ЕГРН. Если квартира находится в общей совместной собственности — нужно нотариальное согласие супруга (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Какие налоговые последствия возникают для нового одаряемого?

Налоговые последствия зависят от того, является ли новый одаряемый членом семьи или близким родственником дарителя (вас).

По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет ( подпункт 7 пункта 1 , пункт 2 статьи 228 Кодекса). Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения. Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества. В ряде случаев суды соглашаются с доводами налоговых органов о том, что при дарении имущества налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости такого имущества, в качестве надлежащего источника сведений о которой принимается отчет независимого оценщика.
— п. 6 Обзора практики ВС РФ от 21.10.2015

Таким образом:

• Если новый одаряемый — ваш супруг, родитель, ребёнок, дедушка, бабушка, внук, брат или сестра (в том числе неполнородные), то доход в виде стоимости подаренной квартиры освобождается от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Круг членов семьи и близких родственников определяется в соответствии со ст. 14 и 2 СК РФ.
• Если новый одаряемый — лицо, не входящее в круг членов семьи / близких родственников (друзья, гражданский супруг, дальние родственники, посторонние), то полученная квартира признаётся его доходом в натуральной форме, подлежащим обложению НДФЛ по ставке 13% (15% для доходов свыше 5 млн руб.). Новый одаряемый обязан самостоятельно задекларировать доход (форма 3-НДФЛ) и уплатить налог в бюджет (подп. 7 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости полученной недвижимости.

Вывод: Сам даритель (вы) никаких налогов при передаривании не уплачивает. Если новый одаряемый — ваш близкий родственник или член семьи, НДФЛ не возникает. Если постороннее лицо — одаряемый обязан уплатить 13% (15%) от кадастровой стоимости квартиры.

Влияет ли семейный статус дарителя и возможна ли отмена дарения?

Согласие супруга. Подаренная вам квартира является вашим личным имуществом, даже если вы получили её в период брака:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Это означает, что для передаривания квартиры согласие вашего супруга по общему правилу не требуется. Исключение — если за счёт общего имущества супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.). В этом случае квартира может быть признана судом совместной собственностью и потребуется нотариальное согласие супруга на сделку.

Риск отмены первоначального дарения. Переход права собственности к вам уже состоялся (запись в ЕГРН), однако существует теоретический риск отмены первоначального дарения дарителем по основаниям ст. 578 ГК РФ:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения
   — ст. 578 ГК РФ, п. 1

Даже если первоначальный даритель отменит дарение (например, по п. 4 ст. 578 — если в договоре было условие о том, что он переживёт одаряемого, либо по п. 1 — при совершении вами покушения на его жизнь), это не затрагивает действительность уже совершённого вами передаривания третьему лицу, если на момент нового дарения право собственности было зарегистрировано за вами (ст. 223 ГК РФ, п. 2). Однако при отмене дарения и возврате квартиры дарителю по п. 5 ст. 578 ГК РФ (возврат подаренной вещи) ранее совершённая вами сделка по её отчуждению (передариванию) может быть оспорена заинтересованными лицами, поскольку вы распорядились имуществом, право на которое впоследствии аннулировано. Это крайне редкий, но возможный судебный спор.

Вывод: Согласие супруга на передаривание, как правило, не требуется. Риск отмены первоначального дарения минимален, но не исключён полностью; в случае такой отмены последующее передаривание может быть оспорено.