Может ли иностранец по генеральной доверенности продать квартиру гражданина другого государства, если доверенность выдана в ноябре 2022 года и действует 3 года?

Действительна ли доверенность и не истёк ли её срок

Доверенность совершена в ноябре 2022 года сроком на 3 года, то есть её действие ограничено конкретным сроком — до ноября 2025 года. Гражданский кодекс указывает, что с истечением срока действие доверенности прекращается.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Для продажи квартиры доверенность должна быть нотариально удостоверена (сделка с недвижимостью по распоряжению зарегистрированным правом относится к нотариально обязательным доверенностям) — ваша доверенность удовлетворяет этому требованию.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Применение к фактам клиента. Главное, что надо проверить в первую очередь, — текущую дату. Если 3-летний срок с ноября 2022 года уже истёк (наступило/прошло 3 года с даты удостоверения), действие доверенности прекращено по пп. 1 п. 1 ст. 188 ГК РФ — продать квартиру по ней вы больше не можете. Если срок ещё не истёк — доверенность формально действительна, но необходимо проверить отсутствие иных оснований прекращения (отмена доверителем, смерть, признание недееспособным — пп. 2 и 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Поскольку квартира продаётся через нотариуса и Росреестр, полномочия будут проверены, и истёкшая или отменённая доверенность станет непреодолимым препятствием для регистрации перехода права. Вывод: если срок 3 лет ещё не вышел и доверенность не отменена, продать квартиру по ней можно; если срок истёк (после ноября 2025 года) — сделка по этой доверенности невозможна, потребуется новая доверенность.

Создаёт ли иностранное гражданство доверителя препятствие для продажи квартиры

Гражданство доверителя само по себе не мешает ей владеть квартирой в России. Гражданское законодательство РФ применяется к отношениям с участием иностранных граждан, если иное не предусмотрено законом.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— п. 1 ст. 2 ГК РФ

Единственное общефедеральное ограничение права собственности иностранцев касается земельных участков на приграничных и особо установленных территориях — но только земли, а не жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Применение к фактам клиента. Иностранка — собственник квартиры и доверитель. Запретов по ст. 15 ЗК РФ на владение квартирой нет: ограничение относится только к земельным участкам на приграничных территориях, а квартира в многоквартирном доме таким объектом не является. Право собственности иностранного гражданина на жилое помещение в РФ защищается наравне с правами граждан РФ, и она вправе распорядиться квартирой, выдав доверенность на её продажу. Гражданство доверителя не является основанием для отказа в удостоверении сделки или в госрегистрации перехода права. Вывод: сам по себе статус иностранного гражданина не препятствует продаже квартиры по доверенности, при условии что доверенность действительна.

Процедура проверки доверенности нотариусом и Росреестром; налоговые последствия для доверителя

При удостоверении сделки по продаже квартиры нотариус обязан проверить полномочия представителя, действующего по доверенности, — то есть удостовериться в её действительности и объёме полномочий.

В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— ст. 43 Основ законодательства о нотариате

Действительность нотариальной доверенности проверяется в том числе через единую информационную систему нотариата, где отражаются сведения об отмене доверенности и о факте смерти доверителя.

сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена
— п. 1 ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате (фрагмент)

Отдельно следует учитывать налоговую сторону. Иностранка-доверитель получает доход от продажи — её налоговый статус определяет ставку НДФЛ. Налоговыми резидентами признаются лица, находящиеся в РФ не менее 183 дней в году.

налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
— п. 2 ст. 207 НК РФ

Для нерезидентов (менее 183 дней) ставка налога на доходы от источников в РФ повышена до 30%.

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации
— п. 3 ст. 224 НК РФ (фрагмент)

Применение к фактам клиента. Нотариус перед удостоверением договора купли-продажи обязан проверить ваши полномочия по доверенности и через ЕИС нотариата убедиться, что доверенность не отменена и доверитель жив. Если доверенность прекращена (истечение срока, отмена, смерть) — нотариус откажет в удостоверении, а Росреестр — в регистрации. Налоговые последствия (30% для нерезидента вместо 13% для резидента) — это обязанность доверителя-продавца перед ФНС, они не блокируют самую сделку, но перед продажей стоит проверить, не владела ли она квартирой более минимального срока (это влияет на уплату налога). Для вас как для поверенного главное — убедиться, что доверенность действительна на дату сделки. Вывод: продажа возможна при действительной доверенности; нотариус и Росреестр проверят её, а налоговые обязательства по ставке 30% лягут на доверителя-нерезидента.

Ответственность поверенного, если доверенность прекратилась, а сделка всё же совершена

Если доверенность к моменту сделки прекратилась (истёк срок, отмена, смерть доверителя), а вы всё же продали квартару без полномочий, действует правило о сделке, заключённой неуполномоченным лицом: такая сделка считается заключённой от вашего имени, пока доверитель её не одобрит.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 183 ГК РФ, п. 1

Применение к фактам клиента. Совершение продажи по истёкшей или отменённой доверенности крайне рискованно: сделка будет считаться заключённой от вашего имени, и, если доверитель или фактический собственник её не одобрит, вы несёте риск исполнения сделки и возмещения убытков покупателю. Практически такой исход маловероятен, поскольку нотариус и Росреестр не допустят регистрацию перехода права без действующих полномочий, но от этого не сильно легче: если доверенность уже прекратилась, вы просто не сможете провести сделку. Поэтому перед любым шагом проверьте через ЕИС нотариата, что доверенность действует, а доверитель жив и не отменил её. Вывод: продавать по прекратившейся доверенности нельзя — это влечёт ничтожность/оспоримость сделки или обязанность возместить убытки; сначала убедитесь в её действительности, при истечении срока — получите от доверителя новую доверенность.

Что делать, если доверенность недействительна или истёк её срок

Если доверенность от ноября 2022 года (срок 3 года) уже истекла либо отменена доверителем, продать квартиру по ней нельзя — для распоряжения зарегистрированным правом требуется нотариально удостоверенная действующая доверенность.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Действительность доверенности поверенный обязан подтверждать при каждом нотариальном действии: полномочия представителя проверяются нотариусом, а сведения об отмене доверенности и о факте смерти доверителя доступны в единой информационной системе нотариата.

сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена
— п. 1 ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате (фрагмент)

Механизм получения новой доверенности для иностранки прост: она вправе удостоверить новую доверенность у российского нотариуса, а находясь за границей — в консульском учреждении РФ, которое вправе совершать нотариальные действия (удостоверение сделок, доверенностей). Такая доверенность приравнивается к нотариально удостоверенной. До получения новой доверенности совершать сделку по старой (истёкшей) доверенности нельзя: она не даёт полномочий, и регистрация перехода права не будет проведена. Вывод: если срок доверенности вышел или она отменена, единственный путь — получить от доверителя новую нотариально удостоверенную доверенность (у нотариуса в РФ либо в консульстве РФ за границей); продажа по истёкшей доверенности невозможна.

Порядок фактической реализации продажи квартиры по доверенности

Алгоритм действий поверенного при продаже квартиры по доверенности таков: (1) через единую информационную систему нотариата сверить, что доверенность действует, не отменена и доверитель жив; (2) сдать договор купли-продажи на нотариальное удостоверение — нотариус обязан проверить ваши полномочия представителя.

В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— ст. 43 Основ законодательства о нотариате

(3) после нотариального удостоверения обратиться в орган регистрации прав (через МФЦ или нотариуса при электронной регистрации) за государственной регистрацией перехода права собственности — к моменту подачи доверенность должна оставаться действительной (срок не истёк). На всех этапах ключевое значение имеет одна и та же проверка: действует ли доверенность на дату сделки и регистрации. Вывод: продажа возможна по цепочке «проверка доверенности в ЕИС нотариата → нотариальное удостоверение договора → госрегистрация перехода права»; на каждой стадии доверенность должна быть действительной, иначе процедура остановится.