Риелтор оказала услугу по заселению, клиент прожила 6 месяцев и требует переселения: законно ли это требование?

Создаёт ли расписка о получении денег и факт оказания услуги обязанность переселить клиентку

Отношения между риелтором (исполнителем) и клиенткой (заказчиком) — это договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ): предметом услуги является заселение и оформление договора найма, а не гарантия дальнейшего проживания и не обязанность в будущем подыскивать новое жильё. Объём обязательства определяется заданием и цена определяется по факту исполнения.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги
— п. 1 ст. 779 ГК РФ

Обязанность заказчика — оплатить услуги, а обязательство исполнителя прекращается надлежащим исполнением: заселение произошло, договор оформлен, Марина прожила более 6 месяцев — то есть услуга оказана, и обязательство по ней прекратилось.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе
— п. 1–2 ст. 408 ГК РФ

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг
— п. 1 ст. 781 ГК РФ

Вывод по вопросу 1: обязанности риелтора переселять клиентку после исполнения разовой услуги (заселения и оформления договора) не возникает. Расписка на денежные средства без указания будущих обязательств подтверждает лишь факт оплаты уже оказанной услуги и не порождает каких-либо обязанностей на будущее. Требование Марины о переселении неправомерно.

Толкование расписки: содержание расписки как единственного письменного документа

Расписка составлена в произвольной форме и содержит только сумму за единовременную услугу, без оговорок о будущих обязательствах. По правилам толкования договора суд исходит из буквального значения слов и выражений: если в расписке нет упоминания о переселении или подборе новой квартиры, выводить такую обязанность из текста нельзя.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон
— ст. 431 ГК РФ

Свобода договора (ст. 421 ГК РФ) позволяет сторонам самим определять условия; раз условия о переселении не включены в расписку и не приняты риелтором добровольно (п. 1 ст. 421), обязанности переселять не возникло. Обязательство должно исполняться в соответствии с условиями обязательства — а таковых о переселении нет.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями
— ст. 309 ГК РФ

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. 4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
— п. 1 ст. 420 и п. 1 ст. 421 ГК РФ

Вывод по вопросу 2: расписка, содержащая только сумму за уже оказанную единовременную услугу, не создаёт обязанностей на будущее (в том числе переселения). Буквальное толкование и свобода договора подтверждают: риелтор связан только оплаченной услугой заселения, которая исполнена.

Кто обязан обеспечивать пригодность жилья и кому предъявлять требования по квартире

Пригодность жилого помещения для проживания — обязанность наймодателя (собственника квартиры), с которым Марина состоит в договоре найма, а не обязанность риелтора-посредника, чья услуга ограничилась подбором и оформлением. Даже если Марина недовольна квартирой, претензии по качеству жилья адресуются наймодателю.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении
— ст. 676 ГК РФ, п. 1

Досрочное расторжение договора найма из-за недостатков жилья — право нанимателя, реализуемое через суд против наймодателя по ст. 620 ГК РФ (подп. 2, 4). Споры о качестве жилья и необходимости «переселения» лежат в правоотношении «наниматель — наймодатель», к которому риелтор стороной не является.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
— ст. 620 ГК РФ

Вывод по вопросу 3: обязанность обеспечить пригодное для проживания жильё и устранять его недостатки лежит на наймодателе (ст. 676, 620 ГК РФ). Требования о «переселении», связанные с недовольством квартирой, должны предъявляться наймодателю, а не риелтору, который услугу заселения уже исполнил.

Применимость Закона «О защите прав потребителей» и право Марины на возврат денег

Если риелтор является ИП или организацией, услуга подпадает под Закон «О защите прав потребителей». Однако права потребителя связаны с наличием недостатков услуги (ст. 4, 29 ЗоЗПП): услуга заселения была оказана, договор оформлен, клиентка прожила более 6 месяцев. Субъективное «не нравится квартира» после длительного проживания само по себе недостатком оказанной услуги не является, если при оказании услуги (подборе, показе, заселении) претензий к её качеству не было.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. 2. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется
— п. 1–2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Отказ от договора услуги и возврат денег возможны только при наличии существенных недостатков услуги. Существенный недостаток — это неустранимый недостаток либо недостаток, который выявляется неоднократно или вновь после устранения.

вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги) понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется 22 неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Приведенные правовые нормы предусматривают право заказчика в случае выполнения работ с существенными недостатками отказаться от исполнения договора бытового подряда и потребовать от подрядчика возмещения причиненных убытков без предварительного заявления заказчиком требования об устранении недостатков работ в разумный срок. С учетом изложенного Судебная коллегия Верховного Суда признала выводы судов трех инстанций по данному спору соответствующими закону. Определение Судебной коллегии Верховного Суда от 8 июня 2021 г. № 46-КГ21-10-К6
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 20.10.2021

Здесь «не понравилась квартира» после 6 месяцев проживания таким существенным недостатком услуги заселения не является, если квартира соответствовала условиям договора на момент оказания услуги. Отказ от услуги возможен в любое время, но только с оплатой исполнителю фактически понесённых расходов (ст. 32 ЗоЗПП), а поскольку услуга уже полностью исполнена и оплачена, возвращать её цену оснований нет; неосновательное обогащение на стороне риелтора отсутствует (ст. 1102 ГК РФ).

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод по вопросу 4: даже при применимости Закона «О защите прав потребителей» Марина не вправе требовать возврата оплаты или бесплатного переселения, поскольку услуга оказана без существенных недостатков и полностью исполнена. Субъективное недовольство квартирой после 6 месяцев проживания не образует недостатка услуги риелтора.

Если Марина подаст иск: подсудность и что делать риелтору

Требование Марины не основано на законе, и при обращении в суд оно, как правило, остаётся без удовлетворения. По общему правилу (ст. 28 ГПК РФ) иск предъявляется по месту жительства ответчика; если отношения квалифицируются как потребительские, Марина дополнительно может предъявить иск по своему месту жительства, месту пребывания либо по месту заключения или исполнения договора (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).

иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением исков о защите прав и законных интересов группы
— ч. 7 ст. 29 ГПК РФ (в изложении п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 20.10.2021)

По цене иска: имущественный спор при цене, не превышающей 100 000 рублей (в сфере защиты прав потребителей), подсуден мировому судье, свыше — районному суду.

по спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, − не превышающей ста тысяч рублей, подсудны мировому судье (пункты 4 и 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ). Дела по имущественным спорам при цене иска, превышающей указанный выше размер на день подачи заявления, а также дела по искам, не подлежащим оценке (например, о нарушении права потребителя на достоверную информацию), подсудны районному суду (статья 24 ГПК РФ). В случае, если одновременно с требованием имущественного характера, подсудным мировому судье, заявлено производное от него требование о компенсации морального вреда, то такие дела подсудны мировому судье. Если после увеличения исковых требований или при предъявлении встречного иска новые требования частично или полностью подсудны районному суду, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд (часть 3 статьи 23 ГПК РФ). Обращение страховщика в случае его несогласия с решением финансового уполномоченного подлежит рассмотрению районным судом в порядке гражданского судопроизводства независимо от субъектного состава лиц, участвующих в деле (часть 4 статьи 1, статьи 23 и 24 ГПК РФ, статья 26 Закона о финансовом уполномоченном).
— п. 117 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 08.11.2022 № 31 (в применимой части — п. 4, 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ)

На случай претензии риелтору целесообразно дать письменный ответ: услуга оказана в полном объёме (заселение и оформление договора), обязательство прекращено надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ), обязанности по пригодности жилья относятся к наймодателю (ст. 676 ГК РФ), а существенные недостатки услуги отсутствуют. Требование о бесплатном переселении удовлетворению не подлежит.

Вывод по вопросу 5: требование Марины неправомерно; риелтор обязанности переселять не имеет и вправе отказать. Сумма оплаты по расписке определит подсудность возможного спора (мировой судья — до 100 000 руб. по потребительским спорам, свыше — районный суд).

Альтернативы для мирного урегулирования (риски и варианты)

Риелтор не обязан переселять Марину бесплатно. Но для урегулирования конфликта он вправе (в рамках свободы договора, п. 1 ст. 421 ГК РФ) предложить ей за отдельную плату новую услугу по подбору другой квартиры либо разъяснить порядок обращения к наймодателю по ст. 676, 620 ГК РФ.

При этом важно: если риелтор ведёт предпринимательскую деятельность по систематическому оказанию риелторских услуг без регистрации, это может повлечь самостоятельные риски (административная/налоговая ответственность, ст. 23 ГК РФ о регистрации ИП), однако на оценку правомерности требования Марины о бесплатном переселении это не влияет — такое требование всё равно не основано на законе.

Вывод по вопросу 6: у риелтора нет правовой обязанности переселять Марину или возвращать оплату за исполненную услугу. Допустимо предложить платную подборку новой квартиры или перенаправить претензии по качеству жилья к наймодателю. Итоговый вывод: требование Марины неправомерно, риелтор вправе отказать.