Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры оказания услуг

Что делать, если заключила договор с риелтором, передумала продавать, но в договоре указано возмещение расходов, а актов нет

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте риелтору письменное уведомление об одностороннем отказе от договора на основании ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона о защите прав потребителей.descriptionУведомление об отказе от договора (односторонний отказ от исполнения)
  2. 2
    Потребуйте от риелтора документального подтверждения фактически понесённых расходов (чеки, платёжки, договоры с третьими лицами).
  3. 3
    Не производите никаких выплат риелтору до предоставления им доказательств расходов.
  4. 4
    Зафиксируйте все угрозы или требования риелтора (сохраните переписку, аудиозаписи) для возможного обращения к адвокату.
  5. 5
    При обращении риелтора в суд подготовьте возражение, указав на отсутствие актов выполненных работ и доказательств расходов.

Документы и доказательства

  • Договор об оказании услуг с риелтором (для подтверждения условий и даты заключения).
  • Доказательства отсутствия фактического поиска клиента (переписка, скриншоты, показания свидетелей).
  • Фиксация угроз или требований о выплате (сохранение переписки, аудиозапись разговора) для возможного обращения к адвокату.

  • Срочно: первые шаги

    • Зафиксируйте дату отправки уведомления (заказное письмо с описью вложения или курьерская доставка).
    • Потребуйте от риелтора письменного подтверждения фактически понесённых расходов с приложением чеков и платёжек.
    • Не переводите риелтору никаких денег до получения документального подтверждения расходов.
    • Сохраните всю переписку с риелтором (письма, сообщения, записи звонков) как доказательство вашей позиции.

  • Сроки и риски

    • Не возмещайте расходы, пока риелтор не предоставит документы, подтверждающие их фактическое несение (платежки, чеки, договоры).
    • Риск: при отсутствии актов и доказательств поиска клиента суд откажет риелтору во взыскании расходов.
    • Риск: если вы добровольно переведете деньги без документов, вернуть их будет крайне сложно.

  • Чего не делать

    • Не возмещайте риелтору расходы без документального подтверждения — актов выполненных работ нет.
    • Не подписывайте никакие акты или соглашения о признании долга — это создаст обязанность платить.
    • Не переводите деньги риелтору по его устным требованиям — закон требует доказательств расходов.
    • Не игнорируйте письменные претензии — ответьте отказом со ссылкой на ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона о защите прав потребителей.
    • Не соглашайтесь на «мировое соглашение» с выплатой — вы не обязаны платить без доказательств.
    • Не поддавайтесь на угрозы судом — риелтор не сможет доказать расходы без актов и документов.

  • Расходы и госпошлина

    • Не производите никаких выплат до предоставления таких документов — обязанность возместить расходы возникает только при их доказанности.
    • Зафиксируйте отсутствие актов выполненных работ — это подтверждает, что услуги не оказывались и расходы не понесены.
    • При угрозах или вымогательстве со стороны риелтора сохраните переписку и обратитесь к адвокату для заявления о вымогательстве.
    • В случае обращения риелтора в суд именно он обязан доказать факт и размер расходов — без документов иск маловероятен.

  • Альтернативные пути

    • Предложите риелтору подписать соглашение о расторжении договора без взаимных претензий, указав на отсутствие актов и фактического поиска.
    • Если риелтор настаивает на оплате, предложите ему компенсировать только документально подтверждённые расходы (чеки, квитанции) — без них вы ничего не платите.
    • При угрозах судом со стороны риелтора напомните ему, что бремя доказывания расходов лежит на нём, а без актов это практически невозможно.
    • Зафиксируйте переписку с риелтором (скриншоты, аудиозапись с уведомлением) на случай, если он начнёт вымогать деньги — это может быть основанием для заявления в полицию.
    • Рассмотрите возможность обращения к медиатору для урегулирования спора, если риелтор не соглашается на мировую без выплат.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация представляет собой спор между заказчиком (гражданкой) и исполнителем (риелтором) по договору возмездного оказания услуг. Гражданка, выступая в качестве заказчика, решила в одностороннем порядке отказаться от договора, заключенного с целью продажи недвижимости. При этом, по её утверждению, риелтор фактически не приступил к исполнению своих обязанностей, а именно — не осуществлял поиск покупателя. В договоре содержится условие, обязывающее заказчика возместить расходы исполнителя в случае расторжения.

Ключевыми юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: факт заключения договора возмездного оказания услуг, реализация заказчиком права на односторонний отказ от договора (что допускается по общему правилу), отсутствие у заказчика информации о фактически понесенных исполнителем расходах, а также отсутствие подписанных сторонами актов, подтверждающих объем и факт оказания услуг. Отсутствие актов свидетельствует о том, что исполнитель не предъявлял заказчику результаты своей работы к приемке, что ставит под сомнение сам факт оказания услуг.

Правоотношения сторон регулируются нормами гражданского законодательства о договоре возмездного оказания услуг. Затронуты вопросы, связанные с правом заказчика на односторонний отказ от договора, а также с порядком и основаниями возмещения расходов исполнителя при таком отказе. Условие договора о возмещении расходов при расторжении само по себе является частью договорного обязательства, однако его законность и возможность применения напрямую зависят от того, были ли эти расходы фактически понесены исполнителем и могут ли быть доказаны. Отсутствие актов выполненных работ и очевидное бездействие риелтора (неосуществление поиска клиента) создают правовую неопределенность: неясно, какие именно и в каком размере расходы риелтор понес, и были ли они вообще. Таким образом, юридически значимым является вопрос о бремени доказывания факта несения расходов и их связи с исполнением договора.

Первостепенное значение для разрешения вашего вопроса имеет норма, закрепляющая право заказчика на односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг. Согласно ст. 782 ГК РФ, вы, как заказчик, вправе отказаться от исполнения договора в любое время, однако обязаны оплатить исполнителю только те расходы, которые он фактически понес. В вашей ситуации риелтор не осуществлял поиск клиента, то есть не совершал действий, образующих предмет договора, и, соответственно, не понес расходов, связанных с оказанием услуг. Отсутствие актов о проделанной работе дополнительно подтверждает, что услуги не оказывались и расходы не возникали. Следовательно, у вас отсутствует обязанность что-либо возмещать, поскольку сам факт несения расходов не доказан.

  1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 782

Поскольку вы как физическое лицо заказывали услугу для личных, семейных, домашних нужд (продажа жилья), на ваши правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей. Статья 32 этого Закона дублирует правило ст. 782 ГК РФ, но применительно к потребителям, усиливая вашу правовую позицию. Она предоставляет вам безусловное право отказаться от договора в любое время, возместив лишь фактически понесенные расходы. Риелтор в таком случае не вправе требовать оплаты «услуги» в целом или какой-либо фиксированной суммы, а может претендовать только на документально подтвержденные реальные затраты. Поскольку доказательств таких затрат нет (акты не составлялись, поиск не велся), условие договора о возмещении расходов при расторжении не порождает у вас обязанности платить — оно может быть применено только при наличии реальных расходов.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 32

Общие положения об убытках, закрепленные в ст. 15 и ст. 393 ГК РФ, в данном случае не являются основой для возложения на вас обязанности по возмещению. Эти нормы регулируют ответственность за нарушение обязательств — то есть предполагают, что одна сторона нарушила права другой. Здесь же вы реализуете свое законное право на отказ от договора (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей), а не нарушаете его. Более того, даже если рассматривать требование риелтора через призму убытков, то, во-первых, сам факт отказа от договора не является правонарушением, а во-вторых, убытки должны быть доказаны (п. 5 ст. 393 ГК РФ). Отсутствие актов и фактического оказания услуг делает невозможным доказывание каких-либо расходов или упущенной выгоды.

  1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
  2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15
  1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. ... 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. ... 5. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 393

Условие вашего договора о возмещении расходов при расторжении не является незаконным само по себе — стороны вправе включать подобные положения. Однако его действие напрямую ограничено императивными нормами ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона о защите прав потребителей. Эти нормы устанавливают, что при отказе заказчика оплачиваются только фактически понесенные расходы. Если условие договора трактовать как обязанность возместить любые расходы (включая, например, гипотетические или недоказанные), оно ухудшало бы ваше положение по сравнению с законом. В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей такие условия признаются недействительными. Но в вашей ситуации и нет необходимости оспаривать само условие — достаточно указать, что отсутствие актов и реальных действий риелтора означает отсутствие фактически понесенных расходов, а значит, оснований для возмещения не возникает.

Также следует учесть ст. 450.1 ГК РФ, которая закрепляет общий порядок одностороннего отказа от договора. Пункт 4 этой статьи требует добросовестности и разумности при осуществлении такого права. Ваш отказ от продажи недвижимости не является злоупотреблением правом, если он мотивирован нежеланием продавать, а не желанием навредить риелтору. Более того, сам риелтор, по вашим словам, не осуществлял поиск клиента, то есть не приступил к фактическому исполнению, что исключает любые негативные последствия для него от вашего отказа.

Статья 450.1 ГК РФ регулирует порядок одностороннего отказа от договора. Пункт 1 устанавливает, что договор прекращается с момента получения уведомления об отказе. Пункт 4 требует добросовестности и разумности при осуществлении права на отказ. Однако статья не содержит прямых норм о возмещении расходов при отказе, поэтому для ответа на вопросы необходимо обращаться к другим нормам (например, ст. 782 ГК РФ).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450.1

Ст. 779 и ст. 783 ГК РФ, определяющие предмет и правовое регулирование договора возмездного оказания услуг, в данной коллизии не влияют на обязанность возмещать расходы — они лишь подтверждают, что к вашим отношениям применяется общий режим возмездного оказания услуг, что уже учтено. Отсутствие актов выполненных работ (ст. 720, 753 ГК РФ со ссылкой на ст. 783 ГК РФ) в вашем случае служит дополнительным доказательством того, что услуга не была оказана, а значит, расходы не возникали.

  1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 779

Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг
Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 783

Таким образом, вы не обязаны возмещать расходы, поскольку их фактическое несение не доказано, а обязанность оплатить только фактически понесенные расходы прямо установлена законом. Условие договора о возмещении расходов при расторжении применимо лишь в пределах этого законного правила и не может быть истолковано как безусловная обязанность платить при отсутствии реальных затрат.

Вы не обязаны возмещать риелтору какие-либо расходы. Поскольку фактический поиск клиента не осуществлялся, акты выполненных работ отсутствуют, а бремя доказывания понесённых расходов закон возлагает на исполнителя, оснований для выплаты нет. Ссылка риелтора на пункт договора о компенсации расходов в данной ситуации несостоятельна, так как компенсировать нечего.

Рекомендуемые действия

  • Направить риелтору письменное уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке на основании статьи 782 ГК РФ и статьи 32 Закона «О защите прав потребителей». Это окончательно прекратит договорные отношения и зафиксирует дату расторжения.
  • В ответ на любые финансовые претензии потребовать документальное подтверждение фактически понесённых расходов (платёжки, чеки, договоры с третьими лицами), подчеркнув, что без них обязанность по возмещению отсутствует в силу прямого указания закона.
  • Если риелтор продолжит настаивать на взыскании, не переводить ему деньги. Его обращение в суд маловероятно из-за отсутствия доказательств, но в случае иска именно риелтору придётся доказывать факт и размер расходов, чего он сделать не сможет без актов или иных документов.
  • Если риелтор начнёт угрожать или вымогать деньги, зафиксировать это (например, сохранить переписку) и обратиться к адвокату для составления заявления о вымогательстве.