Может ли УК запретить индивидуальному предпринимателю доставлять заказанные фрукты жителям жилого комплекса?

Вправе ли УК единолично запрещать ИП въезд на придомовую территорию для доставки заказанных товаров?

Придомовая территория (земельный участок под МКД) является общей долевой собственностью собственников помещений, а не собственностью УК. Управляющая организация в силу своего статуса — лишь исполнитель воли собственников по договору управления: её полномочия ограничены заданием собственников и целями управления домом.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Эта норма показывает, что управление домом направлено на обслуживание общего имущества, а не на произвольное ограничение прав третьих лиц. Ни цель управления, ни договор управления (ст. 162 ЖК РФ) не наделяют УК полномочием единолично распоряжаться придомовой территорией.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Из этого следует: УК действует по заданию собственников и её функции — содержание и ремонт общего имущества, а не установление запретов на использование такой территории третьими лицами. Вопросы установления ограничений пользования земельным участком и передачи общего имущества в пользование иным лицам — исключительная компетенция общего собрания собственников (п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 2.
— ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Постановление о запрете торговой деятельности на придомовой территории (если оно вообще принималось) — это решение о пределах использования земельного участка и о пользовании общим имуществом, то есть относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Соответственно, самостоятельное решение УК, не подтверждённое решением общего собрания собственников, — неправомерно и юридической силы не имеет. УК вправе лишь вводить ограничения, направленные на обеспечение безопасности и благоустройства в рамках содержания общего имущества (например, запрет долгого простоя грузового транспорта, ограничение нагрузок), но не общий запрет доставки заказанных товаров жителям.

Вывод по вопросу: УК не вправе единолично (без решения общего собрания собственников помещений) устанавливать запрет на въезд и доставку заказанных товаров на придомовую территорию. Такой запрет мог бы ввести только общее собрание собственников, и даже тогда он был бы ограничен необходимостью не нарушать права и законные интересы жителей (домовладельцев) на получение заказанных товаров и на доступ к своему жилью.

Является ли доставка заранее заказанного товара «торговой деятельностью», требующей разрешения собственников/муниципалитета?

Доставка фруктов по заранее переданным заказам — это не размещение торгового объекта (лотка, нестационарного торгового объекта) на чужой территории, а исполнение договора розничной купли-продажи с условием о доставке. Закон прямо различает продажу с доставкой и размещение торгового объекта.

В случае, когда договор розничной купли-продажи заключен с условием о доставке товара покупателю, продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указано, в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями. 2. Договор розничной купли-продажи считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства. 3. В случае, когда договором не определено время доставки товара для вручения его покупателю, товар должен быть доставлен в разумный срок после получения требования покупателя.
— п. 1 ст. 499 ГК РФ

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. 2. Договор розничной купли-продажи является публичным договором (статья 426). 3. К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
— п. 1 ст. 492 ГК РФ

Продажа с доставкой — это особая форма исполнения публичного договора розничной купли-продажи, возникающая по заказу конкретного покупателя-гражданина. Требования о согласовании «места торговли» через схему размещения нестационарных торговых объектов (ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ) касаются размещения объектов торговли на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. 2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5.
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ

При этом порядок использования частных (включая общую долевую собственность собственников МКД) земельных участков устанавливает сам собственник участка:

Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации.
— п. 7 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ

Ключевое: ИП не размещает стационарный или нестационарный торговый объект на дворе — он привозит товар, который уже заказан жителями, и передаёт его в руки покупателю. Это исполнение договора с каждым конкретным покупателем (доставка товара в место жительства), а не уличная торговля с лотка, требующая места размещения. Наличие у ИП разрешения на торговлю, санитарной книжки и договора аренды места закрепляет его законный статус продавца.

Вывод по вопросу: Доставка заранее заказанных товаров покупателям — это исполнение договоров розничной купли-продажи с доставкой (ст. 499 ГК РФ), а не «торговая деятельность» в смысле размещения торгового объекта. Поэтому нормы о схемах размещения торговых объектов и правила внутреннего распорядка, направленные против «торговли с лотка», к доставке заказов не применяются.

Если запрет введён решением общего собрания собственников — правомерен ли он и как его оспорить?

Даже если запрет оформлен как решение общего собрания, он не является безусловно законным. Общее собрание вправе вводить ограничения использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), но такие решения не должны нарушать права и законные интересы граждан. Передача общего имущества в пользование иным лицам допускается, только если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Запрет въезда для доставки продуктов нарушает права жителей-собственников (домовладельцев) на получение заказанных ими товаров и на свободный доступ к своему жилью и его обслуживание, а также права ИП на осуществление предпринимательской деятельности. Собственник, чьи права нарушены (включая ИП как участника оборота), вправе требовать в суде устранения нарушения через негаторный иск:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Согласно ст. 44 ч. 2 ст. 20 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд о признании недействительным решения общего собрания, а также в защиту прав собственников по их обращению:

в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований; 5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом; 6) о понуждении к исполнению предписания. 13. Для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, указанных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 14.
— п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ

Собственник также может в суде общей юрисдикции (ст. 44-46 ЖК РФ, иск о признании решения общего собрания недействительным) оспорить такой запрет как принятый с нарушением закона и нарушающий его права. ИП, не являющийся собственником, может оспаривать действия УК/решение собрания постольку, поскольку они создают ему препятствия в предпринимательской деятельности и пользовании имуществом, на которое он законно заезжает.

Вывод по вопросу: Запрет, противоречащий правам жителей на получение доставки и правам ИП, не может считаться просто «распорядком»: он должен быть оформлен как решение общего собрания и не нарушать права и законные интересы граждан. Незаконно ограничивающий права запрет может быть оспорен в суде (негаторный иск — ст. 304 ГК РФ, оспаривание решения собрания — гл. 9.1 ГК РФ и ст. 44-46 ЖК РФ), а также обжалован через обращение в орган государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ).

Может ли ИП взыскать с УК убытки от неправомерного запрета и куда обратиться?

Если УК без правовых оснований (без решения общего собрания собственников) препятствует доставке, и это причинило ИП имущественный вред (сорванные заказы, возвраты, упущенная выгода), гражданское законодательство даёт право на возмещение убытков.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— пп. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— ч. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

При этом для управляющей организации соблюдение жилищного законодательства является обязательным требованием, контроль за чем осуществляет орган государственного жилищного надзора (обычно государственная жилищная инспекция субъекта РФ):

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Поэтому практический алгоритм защиты ИП такой:

1. Направить УК письменное требование (претензию) о предоставлении доступа для доставки заказанных товаров с указанием, что запрет не основан на решении общего собрания и нарушает права жителей и самого ИП.
2. При отказе — подать жалобу в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ на неправомерные действия управляющей организации (ст. 20 ЖК РФ); инспекция вправе выдать предписание и обратиться в суд в защиту прав и законных интересов.
3. Предъявить в суд иск к УК о бездействии/неправомерном создании препятствий (ст. 304 ГК РФ) и о возмещении убытков (ст. 15, 393 ГК РФ) — по месту нахождения ответчика либо по правилам подсудности, установленным ГПК РФ (спор о взыскании убытков ИП подсуден суду общей юрисдикции либо арбитражному суду в зависимости от субъектного состава спора — здесь между ИП и УК, для ИП действует специальная подсудность по экономическим спорам).

Вывод по вопросу: ИП вправе взыскать с УК убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), если неправомерный запрет доставки причинил ему вред (ст. 15, 393 ГК РФ), а также обжаловать действия УК в государственную жилищную инспекцию (ст. 20 ЖК РФ). УК отвечает за соблюдение обязательных требований жилищного законодательства, и самовольный запрет доставки заказов не входит в её полномочия.