Как оформить генеральную доверенность на продажу дома от мамы, если вы в разных городах: сроки, стоимость, документы

Нужна ли нотариальная форма доверенности для продажи дома и что в ней указать

Доверенность на продажу дома должна быть нотариально удостоверена — это прямое требование закона, поскольку она выдаётся на распоряжение правом, зарегистрированным в государственном реестре (право собственности на дом), и на подачу заявления о регистрации перехода права.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: мама — доверитель — должна лично явиться к нотариусу со своим паспортом. Ваше (дочери) личное присутствие у нотариуса по закону не требуется — доверенность может быть удостоверена в том городе, где живёт мама, без вашего участия. Но для дальнейшей продажи вам понадобятся реквизиты вашего паспорта (фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, данные документа, адрес регистрации), поэтому эти сведения нужно передать маме заранее, чтобы нотариус правильно их вписал в текст.

Доверенность должна прямо содержать полномочия на совершение именно сделки с данным объектом. Рекомендуется, чтобы в тексте были указаны: конкретный дом (адрес/кадастровый номер, а при наличии и земельный участок), право подписывать договор купли-продажи, подавать документы на государственную регистрацию перехода права, получать деньги (если мама хочет, чтобы вы их получили), а также при необходимости — право снимать/получать документы, справки и заявления. Если в доверенности не указать объект недвижимости и конкретные полномочия, регистратор или покупатель вправе усомниться в объёме полномочий.

Вывод: доверенность на продажу дома оформляется только нотариально, лично мамой у нотариуса, с обязательным указанием конкретного объекта недвижимости и полномочий на продажу и регистрацию перехода права.

Срок действия доверенности и сколько времени занимает оформление

По умолчанию доверенность, в которой не указан срок, действует один год со дня её удостоверения. Мама вправе указать в доверенности любой срок — например, несколько лет или конкретную дату.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Сама процедура нотариального удостоверения занимает немного времени: при наличии всех документов доверенность обычно готовится в тот же день (от 20–40 минут до одного рабочего дня, точное время зависит от загруженности конкретного нотариуса). Если вы живёте в разных городах, ориентируйтесь на то, что срок действия начинает течь с даты, указанной в доверенности (даты её удостоверения), поэтому выгоднее оформить её ближе к дате планируемой сделки или сразу с запасом срока. В доверенности в обязательном порядке должна быть дата её совершения — без неё доверенность ничтожна.

Вывод: если срок в доверенности не указать, она действует год с даты удостоверения; по времени само оформление занимает один день, при этом присутствовать вам у нотариуса не нужно — достаточно, чтобы мама лично подписала доверенность.

Сколько стоит оформление доверенности у нотариуса

Стоимость складывается из единого нотариального тарифа, который включает федеральный и региональный тарифы.

За совершение нотариальных действий нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф (далее - нотариальный тариф), включающий федеральный и региональный тарифы.
— ч. 3 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

Федеральный тариф за удостоверение доверенности составляет 200 рублей — это ставка, установленная за удостоверение доверенностей (за исключением случаев, когда форма не обязательна, тариф тот же по размеру), и эта сумма одинакова по всей стране.

1. за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8 1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 1 ) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке - 1 500 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 2 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ указанных в этой статье объектов, за исключением денежных средств, предусмотренных пунктом 8 3 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы, рыночной стоимости ценных бумаг или заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1000 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) 8 3 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ денежных средств в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально, - 1500 рублей;
   — п. 6 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

К федеральному тарифу добавляется региональный тариф, который устанавливает нотариальная палата каждого субъекта РФ.

ежегодно устанавливает обязательные для применения нотариусами размеры региональных тарифов , не превышающие предельных размеров региональных тарифов , установленные Федеральной нотариальной палатой; размещает на официальном сайте нотариальной палаты в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию об установленных размерах региональных тарифов; определяет перечень поселений или населенных пунктов, входящих в состав нотариального округа, в которых отсутствует нотариус и имеется потребность в совершении нотариальных действий; по мере необходимости, но не реже двух раз в год утверждает график приема населения в указанных поселениях или населенных пунктах и незамедлительно, но не позднее одного рабочего дня с момента его утверждения доводит указанный график приема населения до сведения соответствующего должностного лица местного самоуправления и территориального органа юстиции; обеспечивает соблюдение нотариусами указанного графика приема населения . (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 26.07.2019 № 226-ФЗ, от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Нотариальная палата принимает в нотариальный архив на постоянное и временное хранение нотариальные документы, за исключением нотариальных документов, образовавшихся в результате совершения нотариальных действий должностными лицами местного самоуправления, указанными в части четвертой статьи 1 настоящих Основ, и консульскими должностными лицами.
— ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Именно региональная часть — основная: она меняется от региона к региону и устанавливается ежегодно нотариальной палатой субъекта. Поэтому точную итоговую сумму назовёт только нотариус, к которому обратится мама; ориентировочно полная стоимость нотариальной доверенности на продажу недвижимости составляет порядка 1,5–3 тысяч рублей (в части регионов чуть больше), но точная цифра зависит от конкретного региона и перечня включённых в доверенность полномочий. Если дом находится в совместной собственности супругов и дополнительно потребуется нотариальное согласие супруга (см. ниже), оно оплачивается отдельно.

Вывод: итоговая стоимость = федеральный тариф 200 рублей + региональный тариф нотариальной палаты вашего региона; точную сумму назовёт нотариус, ориентир — примерно 1,5–3 тысячи рублей за доверенность на продажу недвижимости.

Какие документы нужны и где оформить

Доверенность удостоверяется нотариусом, причём доверителя (маму) нотариус удостоверяет лично. Обратиться можно к любому нотариусу в том городе, где живёт мама, — закон не привязывает удостоверение доверенности к месту нахождения дома.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для оформления маме понадобятся: её паспорт, а также полные паспортные данные представителя (ваши). Для правильного указания объекта в доверенности нотариусу желательно представить правоустанавливающие документы на дом (договор, свидетельство о праве на наследство и т.п.), выписку из ЕГРН или, как минимум, точный адрес и кадастровый номер объекта. Если дом приобретён в браке и находится в совместной собственности, на продажу потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Эта норма означает: если дом был куплен/получен мамой в период брака и является общим имуществом супругов, для последующей продажи (сделки по распоряжению правом, подлежащим госрегистрации) потребуется нотариально удостоверенное согласие мужа. Это согласие оформляется отдельно, тоже у нотариуса, и оплачивается отдельно. Без него регистратор может отказать в регистрации перехода права при продаже дома, состоящего в общей совместной собственности.

Документы на сам дом (правоустанавливающие) нужны нотариусу по сути только для корректного заполнения реквизитов объекта; их отсутствие у мамы на руках не помешает удостоверить доверенность, если мама может назвать точный адрес и кадастровый номер. Но эти документы обязательно понадобятся уже вам на этапе самой сделки и регистрации.

Вывод: оформление — у любого нотариуса в городе мамы; нужны паспорт мамы, ваши паспортные данные, сведения об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер), а если дом в совместной собственности — ещё нотариальное согласие супруга. Ваше личное присутствие у нотариуса не требуется.

Регистрация перехода права и риски (отмена и прекращение доверенности)

Продажа дома завершается государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

По доверенности вы подписываете договор купли-продажи и подаёте документы на регистрацию от имени мамы. Пока переход права не зарегистрирован, право собственности остаётся у мамы, поэтому важно завершить сделку, пока доверенность действует.

Мама вправе в любой момент отменить доверенность, и её действие прекратится также в случае смерти доверителя или представителя.

ежегодно устанавливает обязательные для применения нотариусами размеры региональных тарифов , не превышающие предельных размеров региональных тарифов , установленные Федеральной нотариальной палатой; размещает на официальном сайте нотариальной палаты в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию об установленных размерах региональных тарифов; определяет перечень поселений или населенных пунктов, входящих в состав нотариального округа, в которых отсутствует нотариус и имеется потребность в совершении нотариальных действий; по мере необходимости, но не реже двух раз в год утверждает график приема населения в указанных поселениях или населенных пунктах и незамедлительно, но не позднее одного рабочего дня с момента его утверждения доводит указанный график приема населения до сведения соответствующего должностного лица местного самоуправления и территориального органа юстиции; обеспечивает соблюдение нотариусами указанного графика приема населения . (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 26.07.2019 № 226-ФЗ, от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Нотариальная палата принимает в нотариальный архив на постоянное и временное хранение нотариальные документы, за исключением нотариальных документов, образовавшихся в результате совершения нотариальных действий должностными лицами местного самоуправления, указанными в части четвертой статьи 1 настоящих Основ, и консульскими должностными лицами.
— ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Кроме того, действие доверенности автоматически прекращается с наступлением оснований, перечисленных в законе, — например, по истечении срока, при отмене доверенности мамой, при её смерти либо признании недееспособной, а также при смерти или признании недееспособным представителя. Практический вывод для вас: если доверенность оформлена, не затягивайте со сделкой — по закону мама может отменить её в любой момент (соглашение об отказе от этого права ничтожно), а с прекращением доверенности подписанный вами позднее договор уже не будет иметь силы.

Вывод: переход права собственности на дом регистрируется в Росреестре по заявлению, поданному вами по доверенности; доверенность действует до истечения её срока, но мама вправе отменить её в любой момент, поэтому сделку стоит проводить без промедления, пока доверенность действует.

Гражданско-правовые последствия: превышение полномочий и его правовые рамки

Доверенность очерчивает границы ваших полномочий: вы вправе совершать от имени мамы только те действия, которые прямо в ней перечислены. Выход за эти рамки имеет последствия как для самой сделки, так и лично для вас.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1. Коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. 2. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон, а также в других случаях, предусмотренных законом. Если коммерческий представитель действует на организованных торгах, предполагается, поскольку не доказано иное, что представляемый согласен на одновременное представительство таким представителем другой стороны или других сторон. 3. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами.
— п. 2 ст. 183 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: если вы подпишете договор купли-продажи на условиях, выходящих за пределы доверенности (например, продадите дом по цене ниже, чем поручено, либо продадите участок, не указанный в доверенности), мама может не одобрить такую сделку. Пока сделка не одобрена, права и обязанности по ней возникают не у мамы, а у вас — и покупатель вправе потребовать от вас либо исполнения сделки, либо отказаться от неё и взыскать с вас убытки. Единственное исключение — если покупатель знал об отсутствии у вас полномочий: тогда убытки с вас не взыскиваются. Практический вывод: строго придерживайтесь формулировок доверенности и при малейшем сомнении согласовывайте условия с мамой до подписания договора.

Вывод: за пределы полномочий по доверенности выходить нельзя — иначе сделка будет связывать не маму, а вас лично, с риском взыскания убытков покупателем; при любых отклонениях от условий доверенности нужно отдельное письменное одобрение мамы.