Действует ли нотариальная доверенность на продажу квартиры после развода, если бывший муж не отзывал её и согласен на продажу?

Действует ли генеральная доверенность после развода?

Расторжение брака не входит в перечень оснований прекращения доверенности. Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований, и развод в нём отсутствует.

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.
   — ст. 188 ГК РФ, п. 1

Для фактов клиента это означает: доверенность, выданная в 2022 году нотариально с указанием срока «на несколько лет», продолжает действовать после развода 2023 года, если только она не прекратилась по одному из оснований, прямо перечисленных в п. 1 ст. 188 ГК РФ. Развод между доверителем и поверенным сам по себе таким основанием не является — в перечне его нет, а прекращение доверенности связано либо с истечением срока, либо с отменой доверителем, либо с отказом поверенного, либо со смертью/недееспособностью доверителя, либо с банкротными процедурами.

Ключевое ограничение применительно к срокам:

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — ст. 186 ГК РФ, п. 1

Из этого следует: поскольку доверенность выдана в 2022 году, а срок указан «на несколько лет», её предельный срок действия по общему правилу ограничен датой, указанной в самой доверенности (независимо от развода). Если срок истёк — доверенность прекратилась в силу подп. 1 п. 1 ст. 188 ГК РФ и понадобится новая. Если срок не истёк — доверенность действительна.

Дополнительно нотариальная форма доверенности на распоряжение недвижимостью обязательна:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность удостоверена нотариально, поэтому формально соответствует п. 1 ст. 185.1 ГК РФ — этого достаточно для распоряжения зарегистрированными правами на квартиру.

Вывод: развод 2023 года сам по себе НЕ прекращает генеральную доверенность, выданную в 2022 году. Она продолжает действовать до истечения указанного в ней срока (либо до отмены её доверителем, смерти/недееспособности доверителя и иных оснований ст. 188 ГК РФ). Если срок в доверенности ещё не истёк и бывший муж её не отзывал — новая доверенность не требуется.

Требуется ли отдельное нотариальное согласие бывшего супруга на продажу квартиры

Если квартира приобретена в период брака, она является совместной собственностью супругов, и развод не прекращает этот режим — до раздела имущество остаётся общим.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Распоряжение общим имуществом и необходимость согласия:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Это ключевая норма: сделка по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Если квартира — совместная собственность (приобретена в браке), то одного факта наличия доверенности от мужа на продажу НЕ достаточно: генеральная доверенность и нотариальное согласие супруга — это разные документы с разным правовым значением.

Важный нюанс: после расторжения брака лицо формально перестаёт быть «супругом» (бывшие супруги), однако имущество, нажитое в браке, остаётся их общей совместной собственностью, пока не разделено, и режим п. 3 ст. 35 СК РФ по смыслу сохраняет применение — согласие бывшего супруга как сособственника необходимо.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 2, 6, 7 ст. 38 СК РФ

Раздел общего имущества может быть произведён после расторжения брака. Если бывшие супруги НЕ производили раздела и не заключали нотариального соглашения о разделе, квартира остаётся в общей совместной собственности — следовательно, согласие бывшего супруга требуется.

Противоположная ветка — если квартира является ЛИЧНОЙ собственностью мужа (приобретена до брака, получена в дар/по наследству), то п. 3 ст. 35 СК РФ вообще не применяется:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Вывод: если квартира приобретена в браке (совместная собственность), то помимо генеральной доверенности для продажи необходимо отдельное нотариально удостоверенное согласие бывшего мужа (по п. 3 ст. 35 СК РФ) либо соглашение/раздел, определяющий судьбу квартиры. Если квартира — личная собственность мужа (до брака/дар/наследство), согласие не требуется, и достаточно одной доверенности. Из вопроса следует, что квартиру муж намеревался продавать по доверенности, но собственник и режим имущества требуют уточнения.

Риски оспаривания сделки при отсутствии согласия бывшего супруга

Если сделка по продаже общего имущества совершается по доверенности без нотариального согласия второго сособственника (бывшего супруга), она оспорима, а не ничтожна.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Применение: даже если регистратор по каким-то причинам зарегистрирует сделку без согласия бывшего супруга, последний вправе оспорить её в суде. Согласно специальной норме п. 3 ст. 35 СК РФ срок для оспаривания — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке, по правилам ст. 173.1 ГК РФ.

Возможность последующего одобрения сделки самим доверителем:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
   — ст. 183 ГК РФ, п. 1

Применение: поскольку бывший муж прямо заявляет, что не против продажи и готов дать согласие, его письменное (нотариальное) согласие либо последующее одобрение устраняет риск оспаривания по этому основанию. При наличии согласия, полученного до или после сделки (одобрения), основание оспаривания по ст. 173.1 ГК РФ и п. 3 ст. 35 СК РФ отпадает.

Защитный механизм для покупателя по отменённой доверенности:

1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности могут быть опубликованы в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 332-ФЗ) Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - на следующий день после внесения этих сведений в реестр распоряжений об отмене доверенностей или по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 332-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 402-ФЗ) 2. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
   — ст. 189 ГК РФ, п. 1

Применение: если после выдачи доверенности бывший муж её всё же отменит (нотариально), то третьи лица (покупатель, регистратор) считаются извещёнными об отмене на следующий день после внесения сведений в реестр нотариальных действий/реестр распоряжений об отмене доверенностей. До этого момента права и обязанности, приобретённые по неотменённой доверенности, сохраняют силу. Это означает практический риск: если доверенность отменят (даже после устного согласия), а запись об отмене появится в реестре до регистрации перехода права, — регистратор увидит отмену и приостановит регистрацию.

Вывод: сделка, совершённая по действующей доверенности, но без нотариального согласия второго сособственника по общему имуществу, оспорима в течение года. Устное согласие бывшего мужа само по себе не заменяет нотариальное согласие. Для надёжности следует оформить нотариальное согласие (или нотариально удостоверенное соглашение о разделе) одновременно с продажей; тогда основание для оспаривания исчезает.

Процедура проверки доверенности и практические рекомендации

Нотариальная доверенность должна быть проверена на действительность: регистратор и нотариус вправе и обязаны проверить, не отменена ли доверенность, через реестр отмены доверенностей.

Сведения об отмене доверенности для внесения в реестр распоряжений об отмене доверенностей могут быть направлены заявителем ежедневно, круглосуточно, безвозмездно через единую информационную систему нотариата, в том числе посредством единого портала государственных и муниципальных услуг. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 339-ФЗ) Федеральная нотариальная палата не несет ответственность за достоверность сведений об отмене доверенности, представленных доверителем или его представителем. Оператором единой информационной системы нотариата незамедлительно после получения сведений об отмене доверенности автоматически проверяются принадлежность доверителю или его представителю усиленной квалифицированной электронной подписи, используемой для подписания распоряжения об отмене доверенности, и действительность сертификата ключа проверки электронной подписи и в случае их подтверждения сведения об отмене доверенностей вносятся в реестр распоряжений об отмене доверенностей. В подтверждение внесения сведений об отмене доверенности в реестр распоряжений об отмене доверенностей доверителю или его представителю направляется уведомление, подписанное в автоматическом режиме усиленной квалифицированной электронной подписью оператора единой информационной системы нотариата. Выдача выписки из реестра распоряжений об отмене доверенностей осуществляется в порядке, установленном главой XX 6 настоящих Основ.
— ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате

Применение: перед совершением сделки стоит убедиться, что доверенность не отменена и срок её не истёк. Проверка производится через единую информационную систему нотариата (сервис проверки доверенностей ФНП) — это же делает и государственный регистратор прав при приёме документов. Если бывший муж ранее отменил доверенность, сведения об отмене появятся в реестре, и регистрация перехода права будет приостановлена/прекращена.

Обоснование того, что представитель по доверенности действует именно от имени доверителя, а не от себя:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Ограничение, которое важно учесть при совершении сделки самой женой (поверенной) в отношении себя либо в ситуации конфликта интересов:

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

Применение: если жена по доверенности продаёт квартиру, принадлежащую мужу (личной собственности), и выступает одновременно на стороне покупателя либо действует в отношении себя лично — такая сделка может быть оспорена как совершённая с нарушением запрета п. 3 ст. 182 ГК РФ. При продаже квартиры внешнему покупателю от имени доверителя эта проблема не возникает.

Вывод: при неистёкшем сроке и отсутствии записи об отмене доверенности жена вправе действовать по ней от имени бывшего мужа как продавец. Однако для продажи квартиры, являющейся общей совместной собственностью, дополнительно требуется нотариальное согласие бывшего супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Наиболее надёжный путь: получить от бывшего мужа нотариальное согласие на конкретную сделку (или нотариальное соглашение о разделе, определяющее квартиру), после чего продать по действующей доверенности. Новую доверенность оформлять не обязательно, если срок прежней не истёк и она не отменена.

Условия применения нормы о согласии супруга и подтверждающие документы

Обязанность получить нотариальное согласие второго супруга возникает только при распоряжении ИМУЩЕСТВОМ, НАЖИТЫМ В БРАКЕ (общей совместной собственностью). Условия применения закреплены системно.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Из совокупности этих норм следует решающее условие: нотариальное согласие бывшего супруга необходимо только если квартира относится к общему имуществу (приобретена в период брака на общие средства). Если квартира — личная собственность мужа (приобретена до брака, получена в дар или по наследству), п. 3 ст. 35 СК РФ не применяется и согласие не требуется — достаточно одной генеральной доверенности.

Подтверждающие документы, на основе которых решается вопрос: (1) нотариальная доверенность от 2022 года с проверкой её срока и отсутствия отмены через реестр распоряжений об отмене доверенностей; (2) выписка из ЕГРН о собственнике квартиры и дате/основании регистрации права (это показывает, в браке или до брака приобретена квартира, и есть ли обременения); (3) документы-основания приобретения (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, приватизация); (4) свидетельство о заключении и расторжении брака — для сопоставления периода брака с датой приобретения квартиры.

Сведения об отмене доверенности для внесения в реестр распоряжений об отмене доверенностей могут быть направлены заявителем ежедневно, круглосуточно, безвозмездно через единую информационную систему нотариата, в том числе посредством единого портала государственных и муниципальных услуг. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 339-ФЗ) Федеральная нотариальная палата не несет ответственность за достоверность сведений об отмене доверенности, представленных доверителем или его представителем. Оператором единой информационной системы нотариата незамедлительно после получения сведений об отмене доверенности автоматически проверяются принадлежность доверителю или его представителю усиленной квалифицированной электронной подписи, используемой для подписания распоряжения об отмене доверенности, и действительность сертификата ключа проверки электронной подписи и в случае их подтверждения сведения об отмене доверенностей вносятся в реестр распоряжений об отмене доверенностей. В подтверждение внесения сведений об отмене доверенности в реестр распоряжений об отмене доверенностей доверителю или его представителю направляется уведомление, подписанное в автоматическом режиме усиленной квалифицированной электронной подписью оператора единой информационной системы нотариата. Выдача выписки из реестра распоряжений об отмене доверенностей осуществляется в порядке, установленном главой XX 6 настоящих Основ.
— ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате

Проверка действительности доверенности по реестру на момент сделки — обязательная процедурная гарантия действенности полномочий представителя.

Вывод: согласие бывшего супруга требуется только при режиме общей совместной собственности (квартира нажита в браке). Этот вопрос решается по выписке из ЕГРН и документам-основаниям приобретения в сопоставлении с периодом брака. Действенность доверенности подтверждается отсутствием записи об отмене в реестре и неистечением указанного в ней срока.