Как отозвать доверенность на продажу квартиры, оформленную у нотариуса в Кыргызстане, не приезжая туда, из Казахстана

Право доверителя отменить доверенность в любое время и требуемая форма отмены

Клиент вправе отозвать доверенность в любой момент: закон прямо исключает возможность связать доверителя соглашением об отказе от этого права.

1. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
   — п. 2 ст. 188 ГК РФ

Решающее правовое условие здесь — форма. Доверенность удостоверена нотариально (в Кыргызстане), поэтому её отмена должна быть совершена в той же — нотариальной — форме. Простой письменной отмены или отмены «по звонку» для такой доверенности недостаточно.

1. отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
   — подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Это означает: чтобы отмена имела юридическую силу, заявление (распоряжение) об отмене доверенности должно быть удостоверено нотариально либо, как минимум, подпись доверителя на нём должна быть нотариально засвидетельствована. Требование «той же формы» распространяется и на доверенность, удостоверенную за рубежом: её отмена тоже должна быть нотариальным актом.

Вывод: доверитель безусловно вправе отменить доверенность, срок которой ещё не истёк, и никакое условие в самой доверенности (кроме прямо оформленной безотзывности — см. отдельный блок) его в этом не ограничивает. Но отмена обязана быть облечена в нотариальную форму, а не в простую письменную.

Право, применимое к форме отмены доверенности, удостоверенной в Кыргызстане

К форме доверенности (а значит, и к форме её отмены как волеизъявлению, зеркальному по отношению к выдаче) применяется право места её совершения с альтернативной привязкой по месту совершения самой отмены.

1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
   — п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Если квартира — недвижимость, находящаяся в России либо внесённая в российский реестр, действует дополнительная привязка к праву местонахождения имущества:

1. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
   — п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Практическое следствие для клиента двоякое. Во-первых, отмена, совершённая в нотариальной форме в стране, где клиент сейчас находится (Казахстан), не может быть признана недействительной из-за несоблюдения формы: соблюдение права места совершения отмены достаточно. Во-вторых, поскольку доверенность удостоверена в Кыргызстане, «той же формой» для целей подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ является нотариальная форма — и отмена, удостоверенная нотариусом или консулом любой страны — участницы соответствующего международного договора, этой форме соответствует.

Вывод: ехать в Кыргызстан для отмены не требуется. Форма отмены подчиняется либо праву места, где клиент совершает отмену (Казахстан), либо (для российской недвижимости) российскому праву; в обоих случаях достаточно нотариального удостоверения отмены по месту нахождения клиента.

Кто может удостоверить отмену доверенности, находясь в Казахстане

Консульское должностное лицо от имени РФ вправе удостоверять доверенности и иные сделки (кроме прямо изъятых), и инструкция прямо предусматривает удостоверение именно отмены доверенности в той же форме:

1. удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
   — пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

1. Доверенность может быть отменена лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме. Лицо, которому выдана доверенность, в любое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, если доверенность является безотзывной. Безотзывная доверенность может быть выдана только при одновременном наличии двух условий: доверенность выдается в целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства предоставляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, и доверенность выдается в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности. Распоряжение об отмене доверенности должно содержать следующие сведения: 1) о доверителе: а) физическом лице - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата рождения, серия и номер паспорта или иного документа, удостоверяющего личность; б) юридическом лице - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии) либо основной государственный регистрационный номер (для российского юридического лица); 2) о доверенном лице (лицах) - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата рождения, серия и номер паспорта или иного документа, удостоверяющего личность; 3) о доверенности: а) дата выдачи, номер (при наличии);
   — п. 52 Инструкции, утв. приказом МИД России и Минюста России от 29.09.2022 № 20795/209

Из п. 52 Инструкции прямо следует, что распоряжение об отмене доверенности, совершаемое у консула, должно содержать данные о доверителе, доверенном лице и самой доверенности — то есть заявление об отмене подаётся консулу по установленной форме с реквизитами отменяемой доверенности.

Важная оговорка: речь о консуле того государства, гражданином которого является клиент (либо консуле РФ, если применимо российское право и клиент — российский гражданин). Если клиент — гражданин Кыргызстана, находящийся в Казахстане, то нотариальные действия для него совершает консул Кыргызстана в Казахстане либо нотариус Казахстана; консул РФ применим только если форма отмены оценивается по российскому праву и клиент связан с РФ. При отказе консула закон обязывает его письменно изложить причины и разъяснить порядок обжалования:

1. Лицу, которому отказано в совершении нотариального действия, по его просьбе должны быть изложены в письменном виде причины отказа и разъяснен порядок его обжалования.
   — п. 5 ст. 26 Консульского устава РФ

Вывод: отмена нотариальной доверенности может быть удостоверена через консульское учреждение страны гражданства клиента в Казахстане либо у местного (казахстанского) нотариуса — приезжать в Кыргызстан не нужно. При отказе консула он обязан письменно мотивировать отказ и разъяснить порядок обжалования.

Признание отмены доверенности в других государствах без легализации и апостиля

Между государствами — участниками Конвенции (Россия, Казахстан, Кыргызстан) документы, изготовленные или засвидетельствованные уполномоченным учреждением по установленной форме и скреплённые гербовой печатью, принимаются на территориях друг друга без специального удостоверения:

1. Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения.
   — ст. 13 Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22.01.1993)

Это правило охватывает нотариальные акты, совершённые в Казахстане или Кыргызстане, включая распоряжение об отмене доверенности, удостоверенное нотариусом или консулом участника Конвенции.

Для целей российской недвижимости отмена, совершённая в нотариальной форме и внесённая нотариусом в соответствующий реестр, дополнительно подкрепляется обязанностью нотариуса фиксировать отмену в электронной системе нотариата:

1. о совершении нотариальных действий при их регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата. При регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата нотариального действия по удостоверению или отмене завещания либо доверенности нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата электронный образ нотариального документа (завещания, доверенности, распоряжения об отмене завещания, распоряжения об отмене доверенности) ; (В редакции федеральных законов от 23.05.2018 № 117-ФЗ , от 24.07.2023 № 361-ФЗ ) 1 1 ) о совершении нотариального действия удаленно и об удостоверении сделок двумя и более нотариусами при их регистрации в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) 2) об открытии наследства при поступлении заявлений, являющихся основанием для заведения наследственного дела; 3) об уведомлениях о залоге движимого имущества при их регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества; 4) иные сведения , в том числе сведения об отказе в совершении нотариального действия, в соответствии с частью второй статьи 34 2 настоящих Основ, если их внесение не возложено на нотариальные палаты.
   — абз. 3 ч. 2 ст. 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: отмена доверенности, нотариально удостоверенная в Казахстане (нотариусом либо консулом), признаётся в Кыргызстане и в России без легализации и апостиля — при условии, что документ изготовлен компетентным лицом по установленной форме и скреплён печатью. Для российской недвижимости сведения об отмене дополнительно попадают в реестр нотариальных действий, на который может ссылаться регистратор и покупатель.

Обязанность известить поверенного и третьих лиц и последствия её неисполнения

Сам факт отмены не обнуляет автоматически риск действий поверенного. Закон возлагает на доверителя активную обязанность — известить об отмене самого поверенного и известных третьих лиц (покупателя, риелтора, регистратора), для представительства перед которыми выдавалась доверенность:

1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате.
   — п. 1 ст. 189 ГК РФ

Ключевой механизм публичной фиксации отмены — внесение сведений о нотариальной отмене в реестр нотариальных действий. Именно с этого момента третьи лица считаются извещёнными, даже если их лично не уведомляли:

Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - на следующий день после внесения этих сведений в реестр распоряжений об отмене доверенностей или по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве.
— абз. 6 п. 1 ст. 189 ГК РФ

Если третье лицо получило доверенность, об отмене которой оно не знало и не должно было знать, совершённая с её участием сделка сохраняет силу для доверителя:

1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
   — п. 2 ст. 189 ГК РФ

Из этого следует прямая рекомендация клиенту: после нотариального удостоверения отмены немедленно (!) письменно уведомить поверенного (с документальным подтверждением направления) и известных третьих лиц, а также удостовериться, что отмена внесена нотариусом в реестр. Неисполнение этой обязанности чревато тем, что продажа квартиры по уже отменённой доверенности окажется действительной для добросовестного приобретателя.

Вывод: отмены «в тишине» недостаточно — доверитель обязан известить поверенного и третьих лиц, а надёжную защиту даёт именно фиксация отмены в реестре нотариальных действий, с которого начинается презумпция осведомлённости третьих лиц.

Пределы отмены: безотзывная доверенность и последствия действий поверенного

Право на отмену не абсолютно лишь в одном случае — если доверенность прямо оформлена как безотзывная (что для доверенности на продажу квартиры обычного гражданином нетипично, поскольку требует связи с предпринимательским обязательством):

1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность). Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти. 2. Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. 3. Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не может передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому лицу, если иное не предусмотрено в доверенности. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 189. Последствия прекращения доверенности 1.
   — п. 1 ст. 188.1 ГК РФ

Доверенность на продажу квартиры, выданная физическим лицом вне предпринимательской деятельности, не может быть безотзывной — оба условия безотзывности (цель исполнения обязательства перед представителем и связь с предпринимательской деятельностью) для неё, как правило, отсутствуют. Следовательно, отмена возможна в любой момент.

Если, несмотря на отмену, поверенный всё же совершил сделку во вред доверителю, доступно два гражданско-правовых следствия: оспаривание сделки при доказанной недобросовестности третьей стороны (п. 2 ст. 174 ГК РФ), а также взыскание убытков с недобросовестного поверенного и иных лиц:

1. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
   — п. 2 ст. 174 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: для обычной (не безотзывной) доверенности на продажу квартиры никаких ограничений права на отмену нет. Если поверенный, действуя после отмены и во вред интересам доверителя, совершил сделку с недобросовестной третьей стороной, сделка может быть оспорена в суде, а причинённые убытки — взысканы в полном объёме (реальный ущерб и упущенная выгода).

Практический порядок действий без выезда в Кыргызстан

Совокупность приведённых норм даёт следующий рабочий алгоритм.

1. Определить субъект, который удостоверит отмену. Если клиент — гражданин РФ — отмену в Казахстане может удостоверить консул РФ (пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава, п. 52 Инструкции № 20795/209). Если клиент — гражданин Кыргызстана или Казахстана — обращаться следует консулу своего государства в Казахстане либо к казахстанскому нотариусу; в силу ст. 13 Минской конвенции такой акт признаётся в Кыргызстане и РФ без легализации/апостиля.

2. Подготовить реквизиты отменяемой доверенности (дата, номер, стороны, её назначение) — они обязательны в распоряжении об отмене (п. 52 Инструкции).

3. Удостоверить распоряжение об отмене нотариально и проследить за внесением сведений в реестр нотариальных действий / реестр распоряжений об отмене доверенностей.

4. Немедленно известить поверенного и известных третьих лиц (покупателя, регистратора) — письменно, с подтверждением отправки (п. 1 ст. 189 ГК РФ), не дожидаясь «автоматического» извещения через реестр.

5. Истребовать возврат доверенности у поверенного (п. 3 ст. 189 ГК РФ: он обязан вернуть её немедленно) — это минимизирует риск предъявления доверенности после отмены.

Две развилки, которые меняют алгоритм:

• если квартира находится в России и внесена в ЕГРН — форма отмены подчиняется российскому праву (п. 4 ст. 1209 ГК РФ), поэтому отмена «по праву места её совершения» (Казахстан) не может быть признана недействительной, а реестр нотариальных действий РФ даёт сквозную публичность отмены;
• если доверенность уже предъявлена конкретному покупателю или регистратору — их личное извещение становится критичным: добросовестное третье лицо, не извещённое об отмене, сохраняет силу сделки (п. 2 ст. 189 ГК РФ).

Вывод: приезжать в Кыргызстан не требуется. Отмена оформляется по месту нахождения клиента — у консула его государства в Казахстане либо у казахстанского нотариуса — с последующей фиксацией в реестре и личным письменным извещением поверенного и известных третьих лиц. Итоговый судебный орган по спорам, вытекающим из действий поверенного после отмены (применительно к российской недвижимости), — суд общей юрисдикции по местонахождению имущества.