Где взять образец заявления на доверенность для продажи квартиры и какие документы нужны нотариусу

Какое «заявление» просит нотариус и есть ли единый утверждённый образец

Нотариус не вправе требовать от вас заранее подготовленный текст доверенности: доверенность составляет и удостоверяет сам нотариус, а форма её текста не утверждена ни одним нормативным актом — это документ нотариального делопроизводства, а не типовой бланк, подлежащий обязательному скачиванию.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ч. 1 ст. 59 Основ законодательства о нотариате

Для продажи квартиры через представителя доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению и составляется нотариусом по содержанию, которое вы определяете (объём полномочий), поэтому «образец заявления на доверенность» искать и скачивать не нужно — текст готовит нотариус в вашем присутствии.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ч. 1 ст. 59 Основ законодательства о нотариате

Скорее всего, под «заявлением» нотариус имеет в виду один из двух документов, которые действительно изготавливаются в нотариальной форме, но опять же текстом нотариуса: либо (а) само заявление о совершении нотариального действия (оформляется на месте), либо (б) — если квартира приобретена в браке и является общей совместной собственностью — нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение квартирой. Подтверждение этому правилу — ниже.

Вывод: единого обязательного «образца заявления» в праве не существует, скачивать ничего не нужно. Текст доверенности (и, при необходимости, согласия супруга) готовит нотариус; от вас требуется только явиться лично с паспортом и сформулировать объём полномочий представителя.

Форма и содержание доверенности на продажу квартиры

Сделка по продаже квартиры подлежит государственной регистрации, а доверенность на подачу заявления о регистрации и на распоряжение зарегистрированным правом требует обязательной нотариальной формы.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— ст. 185.1 ГК РФ, п. 1

Юридический эффект представительства: сделка, совершённая представителем на основании доверенности, непосредственно создаёт права и обязанности у вас, а не у родственника-поверенного.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Срок: если срок в доверенности не указан, она действует один год; доверенность без даты совершения ничтожна — проследите, чтобы дата была проставлена.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Вывод: доверенность на продажу квартиры оформляется только у нотариуса при личной явке собственника с паспортом. В ней следует прямо указать (перечислить) полномочия на подписание договора купли-продажи, подачу документов на регистрацию перехода права и — при необходимости — на получение причитающихся вам денежных сумм; если деньги должен получать поверенный, это полномочие включается отдельно.

Согласие супруга (если квартира куплена в браке)

Если квартира приобретена в период брака по возмездной сделке и не является вашим единоличным имуществом, для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга — именно оно, как правило, и является тем «заявлением», которое запрашивает нотариус.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Обратите внимание на развилку: если квартира получена вами до брака, в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке, она является вашей единоличной собственностью и согласие супруга не требуется. Это разграничение прямо установлено в процитированном тексте (имущество каждого из супругов перечислено в ст. 36 СК РФ, содержащейся в том же блоке).

Вывод: если квартира — общая совместная собственность супругов, супруг должен явиться к нотариусу (или оформить согласие у нотариуса отдельно); если квартира принадлежит вам единолично — согласие не нужно, но нотариус может попросить подтвердить это правоустанавливающими документами. Без нотариального согласия супруга сделка может быть оспорена им в суде в течение года со дня, когда он узнал о ней.

Несовершеннолетние собственники и лица под опекой

Продажа недвижимости, принадлежащей подопечному, ограничена законом: она возможна только в перечисленных случаях и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1.
— ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1

Если от имени подопечного выдаётся доверенность, разрешение органа опеки требуется даже на саму выдачу доверенности.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5.
— ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние (владельцы доли) либо подопечные, сделка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства недействительна/оспорима и при обнаружении нарушения орган опеки обязан требовать её расторжения. Если собственник только вы, а дети лишь зарегистрированы в квартире и находятся под опекой родителей, разрешение, по общему правилу, не требуется — но это обстоятельство нужно подтвердить нотариусу.

Документы на квартиру: что именно и где брать

Для нотариуса и для последующей регистрации перехода права понадобятся правоустанавливающие документы (договор, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т.п.) и подтверждение зарегистрированного права. Регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, подаваемых в орган регистрации прав (Росреестр).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Правоустанавливающие документы хранятся у вас; актуальное подтверждение права и обременений — выписка из ЕГРН — запрашивается в Росреестре (через МФЦ или портал Госуслуг), а нотариус в силу Регламента (утв. приказом Минюста России № 156) также может получить сведения ЕГРН самостоятельно для проверки. Технические документы (технический паспорт/план) потребуются, если при регистрации меняются характеристики объекта.

Что касается «бумаг по ЖКХ»: обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на собственнике с момента возникновения права собственности.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Поэтому для сделки покупателю обычно нужны: (1) выписка/справка о зарегистрированных в квартире лицах (выписка из домовой книги либо — в Москве — единый жилищный документ, который выдаёт МФЦ/управляющая организация), (2) справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ и взносов на капремонт (выдаётся управляющей организацией/ТСЖ и Фондом капремонта региона). Это документы, подтверждающие, что на квартире нет «скрытых обременений» в виде долгов и зарегистрированных жильцов.

Вывод: полный набор — паспорт собственника; правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН на квартиру; согласие супруга (если применимо); разрешение органа опеки (если применимо); справка о зарегистрированных лицах (ЕЖД/выписка из домовой книги); справка об отсутствии задолженности по ЖКУ. Точный состав справок по ЖКХ зависит от региона (в Москве — ЕЖД через МФЦ), уточните его в своём МФЦ.

Отдельно: обязанности представлять нотариусу именно справку о задолженности ЖКХ закон не устанавливает — нотариус вправе запросить документы, подтверждающие проверяемые им факты (ст. 45 Основ), и при их несоответствии вправе отказать в действии с вынесением мотивированного постановления (ст. 48 Основ), которое можно обжаловать.

Объём полномочий, передоверие и риски для собственника

Поверенный обязан действовать лично и может передоверить полномочия только если это прямо разрешено доверенностью.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
— п. 1, 3 ст. 187 ГК РФ

Вы вправе в любой момент отменить доверенность и — через нотариуса — внести сведения об отмене в реестр, что делает отмену известной третьим лицам.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— п. 1, 2 ст. 188 ГК РФ

Отсюда две практические рекомендации, снижающие риск злоупотребления со стороны родственника: (1) прямо включите в доверенность запрет передоверия (или, наоборот, разрешите осознанно); (2) если деньги за квартиру должен получить поверенный, укажите конкретный способ расчёта (например, безналичное перечисление на ваш банковский счёт), а не «получение и распоряжение денежными средствами» без ограничений. Нотариальный тариф при этом минимален: удостоверение доверенности, для которой нотариальная форма обязательна в силу закона, под этот льготный пункт не подпадает, а для иных доверенностей действует тариф 200 рублей (п. 6 ч. 1 ст. 22.1 Основ); фактическая стоимость удостоверения доверенности на недвижимость складывается из федерального тарифа и региональной составляющей (правовой и технической работы), точную сумму назовёт нотариус.

Вывод: для защиты ваших интересов ограничьте в доверенности объём полномочий минимумом, необходимым для сделки, укажите срок действия и способ получения денег, при необходимости — прямой запрет передоверия; помните о праве отменить доверенность в любой момент через нотариуса.