Поскольку доверенность на продажу недвижимости является односторонней сделкой, её форма подчиняется правилам, установленным для формы сделок. Ключевое значение имеет ст. 1209 ГК РФ, которая устанавливает коллизионные нормы о форме сделки. Согласно пункту 1 этой статьи, форма доверенности по общему правилу подчиняется праву страны, применимому к самой сделке (к договору купли-продажи), но при этом допускается соблюдение требований права места совершения доверенности. Однако для недвижимости, находящейся в России и зарегистрированной в государственном реестре, применяется специальное правило пункта 4: форма сделки в отношении такого имущества подчиняется исключительно российскому праву. Следовательно, доверенность на продажу квартиры в России должна быть составлена в той форме, которую требует российское законодательство для доверенностей на распоряжение недвижимостью, – нотариально удостоверена. Поскольку в контексте не приведена конкретная норма ГК РФ, устанавливающая обязательность нотариальной формы (например, ст. 185.1 ГК РФ), следует исходить из того, что такая норма существует в части первой ГК РФ, и она подлежит применению в силу п. 4 ст. 1209.
Статья 1209 ГК РФ: 1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. ... Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. ... 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 1209
Таким образом, бывший муж, находясь за границей, может удостоверить доверенность у нотариуса по месту своего жительства (страна пребывания), однако для признания такой доверенности действительной в России необходимо, чтобы её форма соответствовала российским требованиям. Удостоверение у иностранного нотариуса само по себе не гарантирует признания в России: потребуется дополнительная процедура подтверждения подлинности документа – легализация или проставление апостиля, а также нотариально заверенный перевод на русский язык. Иной вариант – обратиться в консульское учреждение Российской Федерации в стране проживания бывшего супруга для удостоверения доверенности, которая будет приравниваться к нотариальной на территории России.
Вопрос легализации или апостиля регулируется ст. 27 Федерального закона «Консульский устав Российской Федерации». Эта норма устанавливает общий порядок консульской легализации иностранных официальных документов, предназначенных для представления в России. Легализация подтверждает подлинность подписи должностного лица иностранного государства, его полномочия и подлинность печати. Однако следует учитывать, что если страна пребывания бывшего мужа является участницей Гаагской конвенции 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, то вместо легализации требуется проставление апостиля компетентным органом этой страны. Упомянутая статья посвящена именно консульской легализации, но не отменяет возможность применения апостиля, если межгосударственное соглашение (Гаагская конвенция) действует в отношениях между Россией и страной проживания. В контексте не содержится указания на эту конвенцию, поэтому при отсутствии международного договора применяется ст. 27 154-ФЗ.
Статья 27. Легализация иностранных официальных документов. 1. Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи, полномочия должностного лица иностранного государства, осуществляющего согласно законодательству соответствующего иностранного государства функции подтверждения подлинности подписи, полномочия иностранного должностного лица, подписавшего иностранный официальный документ, а также подлинности печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию иностранный официальный документ. 2. Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории
— Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», ст. 27
Применительно к ситуации: доверенность, удостоверенная нотариусом страны проживания бывшего мужа, является официальным документом. Для её использования в России необходимо либо проставить апостиль (если страна участник Гаагской конвенции), либо пройти консульскую легализацию (если не участник). Исключение составляет случай, когда доверенность удостоверяется в консульстве РФ – тогда она признаётся нотариально удостоверенной без дополнительных процедур (однако на это указание в контексте отсутствует, хотя это следует из общих принципов консульского права).
Далее, при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности к заявлению должна быть приложена доверенность, соответствующая требованиям российского законодательства. Ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает общие требования к документам, представляемым для регистрации: они должны соответствовать законодательству РФ и содержать необходимую информацию. Доверенность, прошедшая легализацию или апостиль и переведённая на русский язык (с заверением перевода), будет соответствовать этим требованиям.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Следовательно, для регистрации потребуется: доверенность, легализованная (или с апостилем), нотариально заверенный перевод, а также, возможно, иные документы (паспорт представителя, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, подписанный представителем). Дочь, не являясь собственником, может выступать представителем по доверенности, поскольку законодательство не запрещает лицу, зарегистрированному в квартире, быть представителем собственника – это общие положения о представительстве (ст. 182, 185 ГК РФ), которых в контексте нет. Кратко: такие нормы содержатся в части первой ГК РФ (глава 10), и дочь, будучи дееспособным гражданином, вправе действовать от имени отца на основании доверенности. В контексте они отсутствуют, поэтому при необходимости их следует искать в ГК РФ (ст. 185, 185.1).
