Как оформить доверенность на продажу доли в квартире в Новосибирске, находясь в Армении, с указанием минимальной цены и переводом денег на счет

Обязательность нотариальной формы доверенности для сделки с долей

Продажа вашей доли в праве собственности на квартиру — это сделка, которая по закону требует обязательного нотариального удостоверения:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает, что сам договор купли-продажи доли постороннему лицу (не являющемуся сособственником) может быть заключён только в нотариальной форме, т.е. подписан сторонами в присутствии нотариуса в Новосибирске.

Для представителя, который будет действовать от вашего имени при подписании такого договора, нужна нотариально удостоверенная доверенность:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку сделка купли-продажи доли требует нотариальной формы, доверенность на её совершение также должна быть нотариально удостоверена. Без этого представитель не сможет подписать договор от вашего имени у нотариуса и подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

Вывод: доверенность на продажу вашей доли в квартире в Новосибирске должна быть нотариально удостоверена в силу прямого указания п. 1 ст. 185.1 ГК РФ — сделка требует нотариальной формы.

Где удостоверить доверенность в Армении: консул РФ в Ереване (основной способ) и армянский нотариус + Минская конвенция (альтернатива)

Основной способ — консульское учреждение РФ в Ереване. Консульское должностное лицо прямо уполномочено удостоверять доверенности:

1. Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них
   — п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Важный нюанс: консулу запрещено удостоверять только «договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ». Но доверенность не является таким договором — это односторонняя сделка, выдаваемая вами представителю, а не договор об отчуждении. Поэтому консул РФ в Ереване может удостоверить вашу доверенность на продажу доли в квартире в Новосибирске. Такая доверенность, удостоверенная консульским должностным лицом, признаётся нотариально удостоверенной на территории РФ и принимается нотариусами и Росреестром без какой-либо дополнительной легализации (она исходит от российского органа).

Альтернативный способ — армянский нотариус. Армения является участницей Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.). Согласно ст. 13 этой Конвенции, документы, которые на территории одной из договаривающихся сторон изготовлены или засвидетельствованы компетентным органом в пределах его компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других договаривающихся сторон без какого-либо специального удостоверения (без легализации/апостиля). Однако у этого способа есть практический риск: армянский нотариус составляет доверенность на армянском языке или на русском, но по армянской форме; для использования в РФ потребуется нотариально заверенный перевод на русский язык (если доверенность на армянском) и консульская легализация либо апостиль (Гаагская конвенция 1961 г.) — Армения в ней участвует. Но через Минскую конвенцию 1993 г. документ может быть принят без легализации при надлежащем оформлении. На практике российские нотариусы и Росреестр не всегда единообразно воспринимают такие доверенности, поэтому рекомендуется консульский способ как более надёжный.

Вывод: вам следует обратиться в консульский отдел Посольства РФ в Ереване и удостоверить доверенность там. Это наиболее надёжный и прямой способ. Потребуется ваш паспорт РФ и данные представителя.

Указание минимальной цены продажи и реквизитов счёта в доверенности; последствия продажи ниже цены

Минимальная цена. Вы вправе включить в доверенность условие о минимальной цене продажи вашей доли — это не противоречит закону и является нормальной практикой. В доверенности можно прямо указать: «Продать принадлежащую мне долю за цену не ниже _______ рублей». Нотариус при удостоверении сделки будет проверять соответствие договора полномочиям представителя.

Если представитель подпишет договор по цене ниже указанной в доверенности, он выйдет за пределы полномочий:

Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Это означает: сделка по цене ниже минимальной будет считаться заключённой от имени самого представителя, а не от вашего. Вы сможете её не одобрить — тогда права и обязанности по такой сделке у вас не возникнут. Покупатель, если он не знал об ограничении полномочий, вправе потребовать от представителя возмещения убытков (п. 3 ст. 183 ГК РФ).

Реквизиты счёта для зачисления денег. Вы вправе указать в доверенности конкретный банковский счёт, на который должны быть перечислены деньги за вашу долю. Формулировка может быть: «Сумму продажной цены получить путём безналичного перечисления на мой счёт № _______ в банке _______». Это дополнительная гарантия того, что деньги поступят напрямую вам, минуя представителя.

Общий принцип представительства — все права и обязанности по сделке, совершённой представителем в пределах полномочий, возникают непосредственно у вас:

Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 1, 4 ст. 182 ГК РФ

Вывод: указание в доверенности минимальной цены продажи и реквизитов вашего банковского счёта правомерно и рекомендуется для вашей защиты. Продажа ниже указанной минимальной цены будет превышением полномочий — сделка не создаст для вас прав и обязанностей (ст. 183 ГК), если вы её не одобрите.

Валютные аспекты: на какой счёт зачислить деньги (российский рублёвый или армянский/валютный)

Сценарий 1 — зачисление на счёт в российском банке (рублёвый). Продавец (вы — гражданин РФ, резидент) получает рубли от покупателя-резидента РФ на свой рублёвый счёт в российском банке. Это не валютная операция (ст. 1 п. 9 ФЗ-173), поскольку рубли перемещаются между резидентами внутри РФ. Никаких валютных ограничений или обязанности уведомлять ФНС не возникает.

Сценарий 2 — зачисление на ваш счёт в банке Армении. Если вы открыли счёт в армянском банке (счёт за пределами РФ), вы обязаны уведомить об этом налоговый орган:

1. За исключением случаев, установленных частью 8 настоящей статьи, резиденты обязаны уведомлять налоговые органы по месту своего учета об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов), указанных в части 1 настоящей статьи, не позднее одного месяца со дня соответственно открытия (закрытия) или изменения реквизитов таких счетов (вкладов)
   — ч. 2 ст. 12 ФЗ-173 «О валютном регулировании и валютном контроле»

Зачисление выручки от продажи доли в РФ на зарубежный счёт — это валютная операция (поступление рублей от резидента РФ на счёт резидента за рубежом — подп. «ж» п. 9 ч. 1 ст. 1 ФЗ-173). Такая операция разрешена, но формально выручка от продажи недвижимости в РФ не поименована в перечне ч. 5 ст. 12 ФЗ-173 среди денежных средств, которые разрешено напрямую зачислять на зарубежные счета от нерезидентов. Покупатель — резидент РФ, поэтому зачисление рублей на счёт за границей потребует прохождения через уполномоченный банк и может вызвать вопросы валютного контроля.

Практический вывод: проще и безопаснее указать в доверенности ваш российский рублёвый счёт. Деньги поступят напрямую от покупателя или через нотариуса (при расчётах через депозит нотариуса). Если вы хотите получить деньги на счёт в Армении — это технически возможно, но сопряжено с необходимостью уведомления ФНС о зарубежном счёте и прохождением валютного контроля, что создаёт дополнительные риски и издержки.

Срок доверенности, передоверие, отмена

Срок. Если в доверенности не указать срок её действия, она будет действовать один год с даты удостоверения:

Статья 186. Срок доверенности 1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— ст. 186 ГК РФ, п. 4

Рекомендуется указать конкретный разумный срок (например, 1 год), чтобы доверенность не была короче необходимого. И помните: доверенность без даты совершения — ничтожна (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Передоверие. По общему правилу представитель должен совершать действия лично. Передоверие возможно, только если оно прямо разрешено в доверенности, либо представитель вынужден к этому силой обстоятельств для охраны ваших интересов (п. 1 ст. 187 ГК РФ). Рекомендуется запретить передоверие в тексте доверенности, чтобы минимизировать риски.

Отмена доверенности. Вы вправе в любой момент отменить доверенность. Отмена совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме:

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— п. 2 ч. 1 ст. 188 ГК РФ

Это означает: для отмены консульской доверенности вам нужно будет обратиться в то же консульское учреждение (или к нотариусу в РФ, если вы к тому времени вернётесь) и подать заявление об отмене. Также рекомендуется известить представителя и покупателя об отмене доверенности.

Вывод: укажите в доверенности конкретный срок, запретите передоверие. Вы в любой момент можете отменить доверенность, обратившись в консульское учреждение.

Преимущественное право покупки сособственников

Если в квартире есть другие сособственники (помимо вас и покупателя), они имеют преимущественное право покупки вашей доли:

Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Это означает: до продажи доли постороннему лицу представитель (или вы сами) обязан письменно уведомить всех остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и прочих условий. Сособственники имеют месяц на реализацию преимущественного права (для недвижимости). При нотариальной сделке нотариус потребует подтверждение направления таких уведомлений или отказов сособственников, либо их личного присутствия с отказом от права преимущественной покупки.

Если не уведомить сособственников, любой из них вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Рекомендация: в доверенности прямо уполномочить представителя направить уведомления сособственникам о намерении продать вашу долю и получить от них подтверждения (согласие/отказ). Если вы можете направить такие уведомления самостоятельно заранее (из Армении), это упростит процесс.

Вывод: обеспечьте соблюдение преимущественного права покупки — либо самостоятельно уведомите сособственников из Армении (заказными письмами с описью), либо уполномочьте представителя сделать это по доверенности.