Какие полномочия указать в доверенности на брата для получения ключей от квартиры от застройщика и подписания акта приема-передачи, если квартира в ипотеке и я за границей?

Обязательна ли нотариальная форма доверенности для получения ключей и подписания акта приёма-передачи?

Общее правило: доверенность требует нотариального удостоверения только в случаях, прямо предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенность — это письменное уполномочие:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Ключевое правило — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, которое очерчивает границы обязательной нотариальной формы:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Из этого текста следует: нотариальная форма обязательна для доверенностей на (а) совершение сделок, требующих нотариальной формы; (б) на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок; (в) на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Подписание акта приёма-передачи квартиры от застройщика и получение ключей не является ни сделкой, требующей нотариальной формы, ни подачей заявления о государственной регистрации прав, ни распоряжением зарегистрированным правом. Сама по себе передача объекта долевого строительства регулируется ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ:

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон
— ст. 8 ч. 1 ФЗ-214

Закон не устанавливает нотариальной формы для акта приёма-передачи и не требует, чтобы представитель участника долевого строительства действовал исключительно по нотариальной доверенности. Следовательно, для получения ключей и подписания акта приёма-передачи доверенность может быть совершена в простой письменной форме.

Однако: ключевое практическое соображение — после подписания акта брат вряд ли сможет подать заявление о государственной регистрации вашего права собственности без нотариальной доверенности, поскольку п. 1 ст. 185.1 ГК РФ прямо требует нотариального удостоверения доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав.

Вывод по вопросу: для получения ключей и подписания акта приёма-передачи нотариальная форма доверенности формально не обязана. Однако, если вы планируете, что брат в дальнейшем подаст заявление в Росреестр о регистрации права собственности на квартиру, доверенность должна быть нотариально удостоверена. Поэтому практически целесообразно сразу оформить одну нотариальную доверенность, покрывающую оба действия.

Какие полномочия указать в доверенности для приёмки квартиры?

Чтобы брат мог получить ключи и подписать акт приёма-передачи, в доверенности необходимо прямо и недвусмысленно перечислить следующие полномочия:

1. Представлять интересы перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве (указать реквизиты ДДУ — дата, номер, адрес объекта).
2. Получать ключи от квартиры, а также ключи от иных помещений и оборудования (почтовый ящик, домофон, технические ключи и т.д.), если это предусмотрено порядком приёмки у конкретного застройщика.
3. Подписывать передаточный акт (акт приёма-передачи) объекта долевого строительства и все связанные документы.
4. Участвовать в осмотре квартиры, в том числе с составлением акта осмотра, дефектной ведомости, акта о несоответствии качества (ч. 5 ст. 8 ФЗ-214 даёт участнику право до подписания передаточного акта требовать составления акта о недостатках и отказаться от подписания).
5. Получать документы от застройщика: копию разрешения на ввод в эксплуатацию, инструкции, техническую документацию и т.п.
6. Подавать и подписывать от имени доверителя любые заявления, требования, претензии застройщику в связи с приёмкой квартиры.
7. Если планируется последующая регистрация права собственности — подавать заявления о государственной регистрации права собственности в Росреестр (включая представление и получение документов).

Этот перечень должен быть сформулирован максимально конкретно, с указанием адреса квартиры и реквизитов договора ДДУ.

Вывод: в доверенности необходимо прямо перечислить полномочия на подписание акта приёма-передачи, получение ключей, участие в осмотре, а также на подачу заявления о госрегистрации права собственности, если брат будет регистрировать право за вас.

Где удостоверить нотариальную доверенность, находясь за границей?

Поскольку вы находитесь за границей, обратиться к российскому нотариусу невозможно. Выход — удостоверение доверенности консульским должностным лицом РФ. В соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате:

Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают консульские должностные лица , уполномоченные на совершение этих действий. (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ ) Нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли. Использование в наименованиях организаций, средств массовой информации терминов "нотариат", "нотариальная деятельность", "нотариус", "нотариальная палата", "нотариальная контора" или словосочетаний, включающих в себя эти термины, допускается только нотариусами, организациями, созданными в порядке, установленном настоящими Основами, организациями, учредителями которых выступают указанные в настоящей части организации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ ) Статья 1. Нотариат в Российской Федерации Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с настоящими Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой.
— пп. 1 ст. 40 Основ нотариата — консул удостоверяет доверенности

Конкретный перечень нотариальных действий консулов закреплён в ст. 38 Основ, подп. 1:

удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества; 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 5) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 7) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 9) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 10) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 11) удостоверяют время предъявления документов; 12) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 13) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 14) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 15) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 16) совершают морские протесты; 17) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ ) 18) удостоверяют тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи;
— ст. 38 пп. 1 Основ нотариата

Доверенность на получение ключей, подписание акта приёма-передачи и регистрацию права не является договором об отчуждении недвижимости — консул вправе её удостоверить.

Дополнительная опция — удостоверение у местного нотариуса страны пребывания с последующей легализацией (апостиль + перевод) либо без легализации, если между РФ и страной вашего пребывания действует договор, отменяющий требование легализации (например, Минская конвенция 1993 г. для стран СНГ). Однако консульское удостоверение — наиболее простой путь: документ сразу действует на территории РФ без дополнительных процедур.

Вывод: нотариальную доверенность удостоверяет консульское должностное лицо РФ в стране вашего пребывания. Документ, удостоверенный консулом, имеет силу нотариально удостоверенного на территории РФ.

Нужно ли согласие банка на подписание акта приёма-передачи и влияет ли ипотека на содержание доверенности?

Квартира приобретена с использованием ипотечного кредита. Согласно п. 5 ст. 77.2 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по передаточному акту право залога, возникшее на основании кредитного договора, не прекращается — объект автоматически считается находящимся в залоге у банка в силу закона. Ипотека сохраняется без каких-либо дополнительных действий со стороны заёмщика или залогодержателя.

Банк не является стороной договора участия в долевом строительстве и не вправе блокировать приёмку квартиры. Согласие банка на подписание акта приёма-передачи и получение ключей не требуется. В доверенности также не требуется указывать какие-либо особые полномочия, связанные с ипотекой, — достаточно общих полномочий на приёмку квартиры.

При регистрации права собственности ипотека будет зарегистрирована одновременно в силу закона, и доверенность на подачу заявления в Росреестр также не требует согласования с банком.

Вывод: согласие банка на подписание акта приёма-передачи не требуется. Ипотека сохраняется автоматически в силу закона. Специальных оговорок об ипотеке в тексте доверенности не нужно.

Срок доверенности и иные важные условия

Срок действия. Согласно п. 1 ст. 186 ГК РФ:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Срок доверенности рекомендуется установить с запасом: приёмка квартиры может затянуться (застройщик может перенести дату выдачи ключей), а регистрация права занимает до 7–9 рабочих дней. Разумный срок — 1 год с даты удостоверения, что также является сроком по умолчанию, если срок не указан прямо.

Дата совершения. Обязательно должна быть указана дата совершения доверенности — доверенность без даты ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Передоверие. По общему правилу (п. 1 ст. 187 ГК РФ) представитель должен действовать лично. Если вы не хотите, чтобы брат мог передоверить полномочия, в доверенности следует прямо указать: «Доверенность выдана без права передоверия».

Вывод: укажите дату совершения, установите срок действия 1 год и прямо исключите право передоверия. Это обеспечит максимальную защиту ваших интересов.

Денежные последствия просрочки передачи квартиры и гражданско-правовая защита

Если застройщик задерживает передачу квартиры, участник долевого строительства имеет право на законную неустойку. Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере
— ст. 6 ч. 2 ФЗ-214 — неустойка за просрочку передачи квартиры

Это означает, что при цене договора (например) 5 млн рублей и просрочке в 30 дней при ключевой ставке 21% неустойка гражданина составит: 5 000 000 × 21% × 1/300 × 2 × 30 = 210 000 рублей.

Помимо неустойки, участник ДДУ вправе требовать полного возмещения убытков, причинённых нарушением обязательства застройщиком, на основании ст. 15 ГК РФ:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— ст. 15 ГК РФ — возмещение убытков, п. 1

В частности, если из-за задержки передачи квартиры вы вынуждены нести расходы на аренду жилья, такие расходы могут быть взысканы с застройщика как реальный ущерб в части, не покрытой неустойкой.

Также при нарушении прав потребителя (а участник ДДУ — гражданин признаётся потребителем) возможно взыскание компенсации морального вреда по ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства
— ст. 151 ГК РФ — компенсация морального вреда, п. 2

При необоснованном удержании застройщиком денежных средств (например, при отказе вернуть переплату) подлежат уплате проценты по ст. 395 ГК РФ:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ — проценты за пользование чужими денежными средствами

Вывод: при задержке передачи квартиры брат, действуя по доверенности, вправе предъявить застройщику требование об уплате неустойки (1/300 ставки ЦБ × 2 для гражданина), а при необходимости — требовать возмещения убытков, морального вреда и процентов по ст. 395 ГК РФ. Эти права также целесообразно отразить в доверенности.

Процедура подачи заявления в Росреестр через представителя

После подписания акта приёма-передачи следующим этапом является регистрация права собственности в Росреестре. Согласно ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ:

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. 9. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом. Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе. 10.
— ст. 18 ч. 8 ФЗ-218 — представитель предъявляет нотариально удостоверенную доверенность

Эта норма прямо обязывает представителя при личном обращении в МФЦ или орган регистрации прав предъявить именно нотариально удостоверенную доверенность. Простая письменная доверенность для подачи заявления о государственной регистрации прав не подойдёт.

Перечень документов для регистрации права участника ДДС установлен ч. 11 ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ: передаточный акт (или иной документ о передаче), разрешение на ввод дома в эксплуатацию (запрашивается Росреестром самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия). Договор ДДУ уже зарегистрирован, и запись о нём погашается одновременно с регистрацией права собственности.

Вывод: для подачи заявления в Росреестр брату потребуется нотариально удостоверенная доверенность (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ + ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ). Это главная причина, почему для вашей ситуации практичнее оформить именно нотариальную доверенность, а не простую письменную.