Возможно ли получить частный займ у нотариуса под залог недвижимости и может ли юрист участвовать в сделке?

Законен ли займ под залог недвижимости между физическими лицами и какова его форма

Договор займа между гражданами и его обеспечение ипотекой прямо урегулированы ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон допускает, чтобы по договору об ипотеке залогодержателем выступал кредитор по обязательству — в том числе по договору займа между физическими лицами.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу. 2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса. 3. Если займодавец в силу договора займа обязался предоставить заем, он вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленный заем не будет возвращен в срок. Заемщик по договору займа, в силу которого займодавец обязался предоставить заем, вправе отказаться от получения займа полностью или частично, уведомив об этом займодавца до установленного договором срока передачи предмета займа, а если такой срок не установлен, в любое время до момента получения займа, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором займа, заемщиком по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. 4. Договор займа может быть заключен путем размещения облигаций.
— п. 1 ст. 807 ГК РФ
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации , применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
— ст. 1, 2, 6, 9, 10 ФЗ-102 «Об ипотеке» — п.1 ст.1

Для сделки между гражданами договор займа обязан быть письменным, если сумма превышает 10 000 рублей, что в любом частном займе соблюдается.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
— п. 1 ст. 808 ГК РФ

Договор об ипотеке должен содержать предмет, оценку, существо, размер и срок обязательства и подлежит государственной регистрации — без неё он не порождает залога.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 1 1 . Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости .
— п. 1 ст. 9 ФЗ-102
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях изменения условий договора кредита (займа) по требованию заемщика - субъекта малого и среднего предпринимательства или заемщика - физического лица, применяющего специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" , или в соответствии со статьями 6, 7, 7 2 и 7 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" , или в соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" .
— п. 1 ст. 10 ФЗ-102

Сам по себе займ под залог недвижимости между частными лицами законен и возможен, при условии соблюдения письменной формы, внесения всех обязательных существенных условий и обязательной государственной регистрации ипотеки в Росреестре. Пониженная процентная ставка за обеспечение залогом — распространённая и допустимая практика: она отражает меньший кредитный риск для займодавца, и закон её не запрещает.

Обязательно ли нотариальное удостоверение и какие последствия имеет просрочка займа

Для договора займа и договора об ипотеке нотариальная форма не является обязательной — достаточно простой письменной формы с госрегистрацией ипотеки. Нотариальное удостоверение возможно по соглашению сторон (и предложение займодавца его оформить — его право, не обязанность). Однако нотариальное удостоверение даёт займодавцу серьёзное преимущество: взыскание на залог по исполнительной надписи нотариуса без суда.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
— п. 3 ст. 339 ГК РФ (форма, нотариальное удостоверение договора залога)
Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально. 7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения. В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное. 8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.
— п. 6 ст. 349 ГК РФ (исполнительная надпись нотариуса)

Именно поэтому займодавец настаивает на нотариусе: нотариально удостоверенный договор залога с условием о внесудебном порядке позволяет обращать взыскание на квартиру через исполнительную надпись без длительного судебного процесса. Для вас (заёмщика) это означает: пропуск платежей грозит быстрым внесудебным обращением взыскания на вашу недвижимость, а не только судебным иском.

Однако закон защищает заёмщика от несоразмерного взыскания: обращение взыскания не допускается, если просрочка менее трёх месяцев и сумма долга менее 5 % стоимости заложенного имущества, а при единственном жилье взыскание возможно только по решению суда.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. 3.
— ч. 1 ст. 54.1 ФЗ-102 (отказ во взыскании при просрочке < 3 мес)
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке; предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим; заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное; имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания. Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны. 4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога. 5.
— п. 3 ст. 349 ГК РФ (единственное жильё — только по решению суда)
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ (единственное жильё)

Вывод: нотариальное удостоверение не обязательно, но займодавец вправе его требовать как условие сделки. Соглашаясь на него, вы усиливаете его позицию (внесудебное взыскание) и ослабляете свою — отказ от нотариуса вправе мотивировать желанием, чтобы взыскание шло только через суд. Перед подписанием обязательно проверьте, включён ли в договор залога пункт о внесудебном обращении взыскания.

Проценты по займу и последствия невыплаты (денежные риски заёмщика)

Размер процентов определяется договором, но установлены пределы: если ставка более чем в два раза превышает обычно взимаемую в подобных случаях и чрезмерно обременительна, суд может её уменьшить (ростовщические проценты). Эта норма напрямую защищает заёмщика — частное лицо при займе у частного займодавца.

Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах. 6. В случае возврата досрочно займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ)
— п. 5 ст. 809 ГК РФ (ростовщические проценты)

При просрочке возврата начисляются проценты по ст. 395 ГК (ключевая ставка ЦБ РФ), независимо от договорных процентов, если договором не установлено иное. При возврате займа по частям пропуск очередного платежа даёт займодавцу право потребовать досрочного возврата всей суммы с процентами.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. 2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Статья 812. Оспаривание займа по безденежности 1. Заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности). 2. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам. 3.
— ст. 811 ГК РФ, п. 1
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Срок возврата и право на досрочный возврат: при отсутствии срока займ возвращается в течение 30 дней с момента требования; займ под проценты, предоставленный гражданину для личных нужд, можно погасить досрочно, уведомив займодавца минимум за 30 дней.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. 2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно. (В редакции Федерального закона от 19.10.2011 № 284-ФЗ) Сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.10.2011 № 284-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 3.
— п. 1, 2 ст. 810 ГК РФ

Вывод: закон ограничивает чрезмерные проценты и защищает вас от ростовщических ставок через суд, а также устанавливает ясные последствия просрочки. Перед подписанием убедитесь, что ставка рыночная и договор не содержит штрафных процентов, которые суд мог бы признать кабальными; предусмотрите в договоре график платежей и неустойку.

Может ли юрист-консультант участвовать в сделке и в каком качестве; документы и альтернативы

Юрист-консультант не является ни стороной, ни нотариусом — его правомерное участие возможно через институт представительства: сделка по доверенности от имени лица создаёт права и обязанности непосредственно у представляемого.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ (представительство)

Участие юриста как советника/представителя заёмщика — законно и полезно (проверка договора, выписки ЕГРН, согласование условий). Но если речь о том, чтобы юрист «принял участие» в значении гаранта возврата — это уже поручительство, которое оформляется отдельным договором, а не «присутствием» в займе.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем. 2. Поручительство может возникать на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Правила настоящего Кодекса о поручительстве в силу договора применяются к поручительству, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. 3. Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. В договоре поручительства, поручителем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть указано, что поручительство обеспечивает все существующие и (или) будущие обязательства должника перед кредитором в пределах определенной суммы. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 361 ГК РФ (поручительство)

К документам сделки закон предъявляет строгие требования: предмет ипотеки должен быть идентифицирован с указанием права собственности и его реквизитов в ЕГРН, а оценка недвижимости — зафиксирована в денежном выражении по соглашению сторон (это потребует выписки ЕГРН и при необходимости отчёта об оценке).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ) В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ) 4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. 6.
— п. 3 ст. 9 ФЗ-102 (оценка предмета ипотеки)
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 1 1 . Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости .
— п. 1 ст. 9 ФЗ-102

Альтернативы займу под залог жилья, доступные заёмщику: (1) беззалоговый займ под проценты — проще, но, как правило, по более высокой ставке и без отдельного договора ипотеки; (2) займ под поручительство третьего лица (ст. 361 ГК) — вместо залога недвижимости отвечает поручитель; (3) потребительский кредит в банке/МФО под регулирование ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Если залог единственного жилья для вас критичен — вариант с поручительством или беззалоговый займ безопаснее, поскольку не ставит под риск выселения.

Вывод: да, юрист-консультант может участвовать как представитель/советник (не как нотариус и не как гарант), в том числе сопровождать подготовку и правовую проверку договора и документов (выписка ЕГРН, оценка); при нежелании закладывать жильё доступны альтернативы — беззалоговый займ или поручительство.